房地产估价师考试题目下载9卷.docx

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1、房地产估价师考试题目下载9卷房地产估价师考试题目下载9卷 第1卷根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。A.15 B.30 C.60 D.90答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期

2、满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（）的货币政策和财政政策。A、紧缩B、扩张C、提高利率D、降低利率答案：A解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4

3、层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同

4、。第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B下列用地，法定出让年限为50年的有（）。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地答案：B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。科教文卫体、工业、综合用地的最高出让年限为50年。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。房地产估价师考试题目下载9卷 第2卷 长期趋势法包括（ ）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法正确答案：ABC

5、E政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。（）答案：对解析：本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )答案：错解析：假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。 城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁入应当给予适当补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：集体土地征收是国家为了

6、公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权答案：A解析：本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。参见教材p24。#用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）答案：对解析：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。房地产估价师考试题

7、目下载9卷 第3卷下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D、影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。(2022年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的

8、是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长久C、供给有限D、价值量大E、保值增值答案：A,D解析：考点:房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。 前期物业服务合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于契税的表述中，正确的有（）。A、契税是在土地、房屋

9、权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C、契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是契税。法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

10、答案：房地产估价师考试题目下载9卷 第4卷 已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。A109B117C124D130正确答案：B答案 B100+100(9%+8%)117(万元)某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（

11、）。A、10%B、11.27%C、14.18%D、22.55%答案：D解析：考点:现金回报率与投资回报率。A=20010（1+10）10（1+10）10-1=32.55（万元），32.55-20010=12.55（万元），则（10+12.55）100=22.55。 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 成本法估价的操作步骤有（ ）。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料C测算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格正确答案：BCDE运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购

12、建价格；测算折旧；求取积算价格。 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCE答案 BCE收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短。关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A，房地产估价本质上是

13、评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P69。房地产估价师考试题目下载9卷 第5卷 某地区某类房地产2022年4月1H至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.O、89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为（ ）元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B2000(91.8/89.2)=2200(元/m2)对置业投资来说，房地产投资

14、的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（

15、 ）元/m2。A1067B1070C1087D1141正确答案：C下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（）。A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征 B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业 C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合答案：D解析：本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.

16、警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物答案：B,C,D,E解析：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。 成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )正确答案：答案 成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将

17、重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。房地产估价师考试题目下载9卷 第6卷仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理答案：C解析：本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。参见教材P79。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押

18、贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某购买经济适用住房的表述，正确的为（ ）。A.不允许购买者使用公积金贷款B.不向王某征收契税C.不向王某征收房产税D.不允许王某转让经济适用住房答案：C解析：本题考查的是不动产登记类型和程序。允许王某使用公积金贷款；购买经济适用住房，契税减半征收；购买经济适用住房满5年，允许上市交易。P7、10、261。房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限

19、值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利 率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。A.买

20、卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁答案：C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。房地产估价师考试题目下载9卷 第7卷房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（ ）答案：错解析

21、：开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：出租、项目转让广告，不需要具有产权证明。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）。A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析B、室内布局与空间规划C、设计和调整房地产资产的资本结构D、持有或出租分析答案：B解析：考点:设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规

22、划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法正确答案：C某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2.0，楼面地价为800元m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.400

23、0B.5900C.6400D.7200答案：C解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（40%3000860%10008）800212800（元/m2）。补地价（总价）1280050006400万元。参见教材P382。房地产估价师考试题目下载9卷 第8卷当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。答案：错解析：混凝土变形分为弹性变形和塑性变形。徐变：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续23年才逐渐趋于稳定。徐变可减缓钢筋混凝土内的应力集中，使应力较均匀地重新分布，对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。但在预应力混凝土结

24、构中，徐变将使混凝土的预加应力受到损失。影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。（）阶段，根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。A、编制可行性研究报告B、调查研究C、财务评价和综合评价D、方案选择和优化答案：D解析：考点:可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若

25、干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。A一面临街B两面临街

26、C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率正确答案：ACE下列（ ）项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。A.宾馆B.超市C.住宅D.加油站答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。A、实际用途 B、不动产权证上记

27、载的用途 C、镇人民政府认定、处理结果 D、县人民政府认定、处理结果答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P6263。房地产估价师考试题目下载9卷 第9卷某企业2022年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（）。A.40% B.50% C.200% D.250%答案：D解析：本题考查的是财务

28、分析。流动比率流动资产/流动负债100%=（1075/430）100%=250%。 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。A15B16C17D20正确答案：B城市地籍图比例一般为1:200。( )答案：错解析：知识点 地形图与房产图 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润正确答案：ABD 拆除代管房屋，在双

29、方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）正确答案：拆除代管房屋，必须经公证机关公证。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。