2022房地产估价师历年真题解析6卷.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析6卷2022房地产估价师历年真题解析6卷 第1卷施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付使用D.办理房屋登记答案：B解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；5.装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 某估价事

2、务所于1998年6月10日16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。A现在B委托人指定的日期C1998年6月12日D重新估价的作业日期中的某日正确答案：C差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。

3、( )答案：错解析： 某票面金额为450000元、到期日为2022年12月30H的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2022年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。A436000B436500C436562D436685正确答案：B依题意，可根据公式：售价面值(1贴现率距到期日数/360)，代入数值可得。 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2022年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。A 45 B 50 C 52 D 55正确答案：C2022房地产估价

4、师历年真题解析6卷 第2卷房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A竣工B交付C办理房屋所有权登记D入住答案：B解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A12B15C18D20正确答案：A 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料正确答案：BC征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。（）答案：错解析：本题考查的是征收土地批准权限的规定。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审

5、批手续，不再另行办理征地审批。工程索赔的主要原因有（）。A、当事人违约 B、不可抗力 C、合同缺陷 D、市场波动 E、监理人指令答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A、依法查阅相关文件和证明材料 B、签署房地产估价报告 C、收取委托单位的评估费 D、以个人名义承揽房地产估价业务 E、保证估价结果的客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。

6、注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。参见教材P195。2022房地产估价师历年真题解析6卷 第3卷土地储备资金的来源渠道包括（）。A.土地出让收入B.国有土地收益基金C.通过省级政府代发地方政府债券D.向商业银行举借土地储备贷款E.土地出让收入的利息收入答案：A,B,C,E解析：本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2022年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土

7、地储备贷款。 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A544.10B555.10C1776.32D2109.38正确答案：B零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域 B.影响区域 C.主要区域 D.次要区域 E.边界区域答案：C,D,E解析：本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9

8、m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元/ m2。A、3000B、3277C、3500D、3599答案：C解析：考点:统一计价单位。住宅总价（1459）3295507430；按套内建筑面积计算的单价507430/1453499.5172413500元/ m2。对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.地势 E.开发程度答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。

9、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）万元。A100B70C60D40正确答案：B1003070(万元)2022房地产估价师历年真题解析6卷 第4卷政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度 B.推动行业诚信体系建设 C.调整银行贷款利率 D.规范交易程序 E.加强产权管理答案：B,D,E解析：本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A、净现值法 B、费用现值比较法 C

10、、等额年值法 D、费用年值比较法 E、差额投资内部收益率法答案：B,D解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P210。 金融市场交易的对象为货币资金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息40012=4800，

11、年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金正确答案：ABDE2022房地产估价师历年真题解析6卷 第5卷根据土地管理法和物权法的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.征地

12、管理费D.青苗补偿费E.社会保障费答案：A,B,D,E解析：土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合

13、同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金（）万元。A.100B.86C.72D.50答案：C解析： 本题考查的是违约责任。该购房合同总价款为：18000元/平方米100=180（万元），定金的数额不得超过主合同标的额的20%，有效定金=180万元20%=36万元，陈某给付的50万元定金中，36万元属于有效定金，剩余的14万元属于预付款的性质，陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金362=72（万元）。下列房地产中，属于按实物形态划分的有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产

14、答案：A,B,C解析：本题考查的是按实物状态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭世的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。参见教材P7071。根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权 B.村办企业的厂房 C.集体土地所有权 D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得

15、设定抵押权。 光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。2022房地产估价师历年真题解析6卷 第6卷下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其

16、性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。下列划拨土地中，应采取土地出让或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的B.国有企业改组为股份合作制的C.国有企业租赁经营的D.非国有企业兼并国有企业的E.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。参见教材P4

17、0。房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进

18、行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风 B.建筑层高 C.内部布局 D.装饰装修答案：A解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A