2022房地产估价师答疑精华5辑.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华5辑2022房地产估价师答疑精华5辑 第1辑 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A12B15C18D20正确答案：A厂商经营决策的利润最大化原则是( )。A.边际收益大于边际成本 B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益 D.边际收益等于边际成本答案：D解析：边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A、不存在任何期权B、存在期权且不确定性很大C、存在期权且不确定性很小D、存在期权且确定性很大E、存在期权且确定性很小答案：A,C解析：考点:应用实物期权方法

2、决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7，该承租人权益价值为（）万元。A39.36B45.00C131.22D170.58答案：A解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A655015（万元/年）；该承租人权益价值（万元）。市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（）答案：错解析：考点:市场调查

3、的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。 房地产贷款担保的形式有（ ）。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABCABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设单位已支付工程款答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。选项D错误，正确表述为，建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。 某城市住宅市场调杏结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡

4、，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。A均衡B非均衡C结构性失衡D失衡正确答案：B2022房地产估价师答疑精华5辑 第2辑封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终

5、确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在

6、层数为五八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其他内容略）2.房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房

7、地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点2022 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2

8、，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）估价技术报

9、告、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数1.选取可比实例（1）可比实例A的确定G公寓式酒店十一层，2022年5月9日的市场正常成

10、交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2022年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2022年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础（过程略）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价

11、值时点较接近，自2022年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2022年10月至2022年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略）6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（288412866126690）3

12、28064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。1.计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：2675335425%6688338（元）

13、（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2（依据略）计算，即：年保险费35003586.18225103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金年经营收入17.5%2675335417.5%4681837 （元）3.确定估价对象

14、房地产年净收益年净收益A年经营收入年总费用267533541244891214304442（元）4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）-n1430444212%11/（1Y）30.7115651209（元）评估单价11565120

15、93586.1832249（元/）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价280640.5322490.5 30157（元/m2）估价对象总价301573586.18 10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）答案：解析：1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受

16、偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用

17、简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。14.应说明确定的年净收益是保守估计值。15.未说明确定的年净收益是预测值。16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A规费B措施费C直接工程费D企业管理费答案：B解析：措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场

18、及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。A信托融资B股票融资C抵押贷款支持证券融资D权益融资正确答案：D答案 D 发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的

19、一种。建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（）答案：对解析：有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得到的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%

20、，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670答案：A解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1+ 5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。参见教材P323。 路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。A资本金较充裕B财务风险较高C偿债能力较强D资金应变能力较强答案：B解析：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，反映债权人所

21、提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。2022房地产估价师答疑精华5辑 第3辑 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。A吸纳率B房地产市场的商业周期C家庭规模与结构D投资购买和使用购买的比例正确答案：B资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A.可变现净值B.现值C.公允价值D.重置成本答案：C解析：本题考查的是会计信息处

22、理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。 从公有住房信房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A、前期工作资料 B、土建资料 C、安装资料 D、租售资料 E、物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。房地产抵押合同，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，不影响抵押这一从合同的有效。( )答

23、案：错解析：知识点 房地产抵押合同房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加 D.改进物业管理 E.周围环境改善答案：C,E解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。房地产开发项目财务评价报表包括（）。A、财务报表B、经营报表C、辅助报表D、基本报表E、资金来源与运用表答案：C,D解析：考点

24、:基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 房地产市场中的（ ），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A需求饱和B供求平衡C泡沫经济D过度开发正确答案：DD房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。2022房地产估价师答疑精华5辑 第4辑 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开

25、发贷款的贷款利率属于（）。A.时间类参数 B.资金类参数 C.融资类参数 D.收益类参数答案：C解析：本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应标识的基本内容包括（）。A.与地籍管理有关的一些房屋.道路.水系.垣栅及地物和地理名称等 B.土地权属界址点.界址线 C.宗地代码 D.地籍区.地籍子区编号及地籍区名称 E.土地利用类别答案：B,C,D,E解析：本题考查的是不动产权籍图。地籍图应标示的基本内容包括：土地权属界址点、界址线；宗地代码；地籍区、地

26、籍子区编号及地籍区名称；土地利用类别；永久性建筑物和构筑物；地籍区和地籍子区界；行政区域界；平面控制点；有关地理名称及重要单位名称；道路和水域。根据需要，在考虑图面清晰的前提下，可择要表示一些其他要素。凡是建设工程，都是必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢

27、复耕种。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：（1）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；（2）纳入政府土地储备；（3）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入答案：A,C,D解析：本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素

28、；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。A3400000B8326538C8786778D9102212正确答案：C2022房地产估价师答疑精华5辑 第5辑 房地产

29、市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁B销售C保险D抵押正确答案：C 甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险正确答案：D某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（ ）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（）。A.土地总

30、价 B.楼面地价 C.建筑物单价 D.房地单价答案：B解析： 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度答案：B,D解析：

31、本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。 （ ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店正确答案：A市级购物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产答案：C,D,E解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。选项A错误，竞买人、买受人均为强制拍卖的关系人；选项B错误，人民法院是强制拍卖的主体，同时也是委托人。参见教材P442。