2022房地产估价师考试真题及详解6章.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解6章2022房地产估价师考试真题及详解6章 第1章可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。（）答案：对解析：考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场答案：A,B,C,D解析：零售商业物业依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围通常分为以下五种类型：市级购物中心；地区购物商场；居住区商场；邻里服务性商店；

2、特色商店。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（）答案：对解析：国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，对申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销房地产估价师注册。城市规划中的控制性详细规划应当给出

3、绿化用地界线的具体坐标。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材P64。2022房地产估价师考试真题及详解6章 第2章 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：潜在购买者一般具有三个特点即( )。A、 调查B、 分析C、 兴趣D、 收入E 途径答案：C,D,E解析：此题属于了解范畴。根据教材中市场需求分析的基本概念。关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因

4、之一B传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段答案：A,B,C解析：A 项，房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不充分；生产者与消费者心理因素的影响。B 项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C 项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D 项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合

5、理空置率以下。E 项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A、 提高抵押贷款利率B、 降低抵押贷款利率C、 降低首期付款比例D、 通货膨胀率上升答案：A解析：因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。2022房地产估价师考试真题及详解6章 第3章在（）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人

6、的债务。A.抵押贷款传递债券 B.抵押贷款支持债券 C.抵押贷款担保债务 D.抵押贷款支持证券 E.抵押贷款直付债券答案：B,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。（8分）答案：解析：选用预知未来若干年后价格的收益公式：（1）10年持有期内有效

7、毛收入的收益现值50/（8%5%）1（1.05/1.08）10=409.1777（万元）运营费用的现值18/（8%3%）1（1.03/1.08）10=135.9024（万元）10年持有期内的收益净现值273.275万元(2)10年后持有期结束后的价格50（15%）1018（13%）10（16%）/10%538.19（万元）其折现现值538.19/（1.08）10249.286（万元）(3)该写字楼目前的收益价值（1）（2）273.275249.286522.561（万元）下列( )情况的房地产，可以发布广告。A、 在已经依法取得土地使用权的土地上开发建设的B、 在未经国家征收的集体所有的土地上

8、开发建设的C、 司法机关依法决定查封的房地产D、 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的答案：A,D解析：知识点 房地产广告因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B、依据张某提供的自建房屋相关证明材

9、料，按照合法建筑进行评估C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D、该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估答案：A解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。商业银行应该大力发展中间业务，因为这种业务不运用或较少运用自己的资产，可以是银行赚取更多的存贷差收益。（ ）答案：错解析：本题考查的是中间金融业务。中间

10、业务赚取的是手续费等服务费。P254。2022房地产估价师考试真题及详解6章 第4章下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。 某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙

11、、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下、乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何

12、情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据( )不同来划分的。A.课税主体B.课税对象C.税基D.税率答案：B解析：根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 11利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的是（ ）A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E净现值期望值相同

13、时，标准差小的方案为由正确答案：ACE下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。A、执行机构B、决策机构C、监督机构D、协调机构答案：D解析：本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。参见教材P240。2022房地产估价师考试真题及详解6章 第5章指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2022年8月30日发布了房屋征收公告。某房地

14、产估价机构于2022年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2022年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2022年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：（九）附件1.估价委托书复印件。2.估价对象位置示意图。3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。4.估价对象权属证明复印件。5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。6.可比

15、实例位置图和外观照片。7.估价所依据的其他文件资料。8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。答案：解析： 1.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。2.但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。3.当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。征收价值是不考虑抵押、租赁、限制条件下的公开市场价值。4.缺专业帮助情况和相关专业意见。债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A、 项目投资形成的可分配利润B、 协议中所规定的贷款利息C、 股息或分红D、 租售收益E 协议中规定的有关费用答

16、案：B,E解析： 构成利率最高界限的是（ ）。A预期通货膨胀率B平均利润率C再贴现率D物价上涨率正确答案：B 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆盼价值时（ ）。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益正确答案：B在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过

17、程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A指数修匀法B平均增减量法C平均发展速度法D二次抛物线趋势法答案：C解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。2022房地产估价师考试真题及详解6章 第6章 根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （ ）正确答案： 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日

18、至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A15B16C17D30正确答案：B答案 B估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。某建筑物建成于2022年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期

19、。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2022年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）年。A、40B、45C、50D、60答案：C解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为601050（年）。参见教材P327。针对垄断的经济政策包括（）。A.反垄断 B.税收调节 C.价格管制 D.政府干预 E.明晰产权答案：A,B,C解析：本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态系统是指生物与其生存环境之间的关系。（）答案：错解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。