2022房地产估价师试题7篇.docx

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1、2022房地产估价师试题7篇2022房地产估价师试题7篇 第1篇 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、

2、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积答案：A解析：室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A建筑物价值B房地产价值C土地价值D建筑面积E楼层答案：B,C,D解析：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分

3、摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，

4、支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。保险公司应赔付甲公司（）万元。A.800B.2000C.3000D.3100答案：A解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。然而对于定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均

5、为保险合同双方事先约定的保险价值。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。 强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托 D.双方当事人洽谈E

6、.签订委托拍卖合同答案：B,C,E解析：法定拍卖委托是指国家行政机关和执法部门依照法律规定，按照法定行政司法程序提起的拍卖。法定拍卖委托程序如下：(1)发出委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约。执法部门发出的协助执行通知书实质上就是一种委托拍卖的要约。(2)拍卖人接受委托。一般情况下，法定拍卖委托中，拍卖人选择余地较小。但是如果有的委托与拍卖人的目标相差太远，拍卖人也有权拒绝委托。(3)签订委托拍卖合同。 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（ ）正确答案：某笔贷款的综合风险度=

7、(某笔贷款风险额某笔贷款额)100=信用等级系数X贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=3050l4070=147，银行可以发放贷款。土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。根据土地利用总体规划，土地按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。2022房地产估价师试题7篇 第2篇非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为2

8、3个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘

9、某( )。A、 可以要求双倍返还房屋总价款B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款D、 有权退房答案：D解析：知识点 商品房计价及中途变更规划、设计 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）。正确答案：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。 涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：产品结构是从经济发展阶

10、段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公

11、司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月7日。六、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.中华人民共和国土地管理法。3.房地产估价规范(GB/T 502911999)。4.城市房地产抵押管理办法。5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进

12、行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚

13、仟陆佰肆拾柒万元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1.工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况（略）3.估价对象位置（略）4.估价对象权属状况委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX

14、号国有土地使用权证，X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2.搜集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5.征求有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取XXXX评估价格一、车站部分(一）总收入

15、的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1.屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）365天=79.09万元 2.车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以

16、及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132022.75元（以每班车35人计）。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132022.75元X（1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日

17、发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财XXXX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。3.底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，

18、使用率为70%，则：P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95万元X12%=114.35万元5.合计P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二）总费用的确定1.税金（按总收入的5. 75%计）P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元2.管理费（按总收入的12%计）P管=1171.94万元X12%=140.63万元3.维修、保养费(按总收入的2%计）P维=1171.94万元X2%=23.43万元4.保险费(按总收入的0

19、.2%计）P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元5.不可预见费（按总收入的0.1%计）P预=1171.94万元0.1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三）年纯收入A的确定A=P收P费=(1171.94235.50)万元=936.44万元(四）资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得二、商场部分商场以收益还

20、原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70

21、元/m21260%3600m2=181.44万元(二)求取总费用1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。(三）求取年纯收益年纯收益为137.99万元。(四）资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。(五)求取收益价格第二部分:以成

22、本法求取评估价格(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注:该部分费用指楼面地价。(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。(五）利息：26

23、2. 80元/m2。土地费用：928.29X(1+5.94%1元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X(1+5.94X)11元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。(一）+(二）+(三）+(四）+(五）X10%=468.71元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元七、

24、估价对象的评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。八、估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。附件（略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托方、受托方缺少法人代表。(3)缺少估价日期。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)缺少

25、抵押目的的法律依据。(6)估价原则不全，缺少替代原则。(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(8)估价对象描述不全。(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。(10)收益法中各种费用计算无依据。(11)收益法中资本化率计算有错误。(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。(13)成本法中各项费用计算无依据。(14)估价对象最终取值无依据。(15)估价结果无单价。(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。(17)商场部分的资本化率取值不妥。房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容。（）答案：对解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地

26、产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。 采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用正确答案：A 假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？正确答案：答案 由题可知：月利率：i=6%12=0.5%2022年1月1

27、日房地产的市场价值：V=800000(1+5%)4=972405(元)第一次抵押贷款月还款额：2022年1月1日家庭拥有的住房权益：VEV-VM=972405-455829=516576(元)家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：51657650%=258288(元)结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2天），每年计365天，空置率为10%

28、，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A.29807B.30867C.35755D.36194答案：A解析：本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A2365（110%）31971万元，（2）直接资本化法VA/Y1971/5%39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值39420/（115%）229807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。2022房地产估价师试题7篇 第3篇当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加 B.供给曲线向左下方移动 C.需求曲线向右上方移动 D.均

29、衡价格下降 E.均衡价格可能下降答案：A,C,E解析：本题考查的是市场均衡。当需求增加且供给也增加时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向右下方移动，均衡数量增加，而均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行 变异指标主要是指协方差。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( )。A.密度 B.表观密度C.密实度 D.孔隙率答案：B

30、解析：材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（ ）。A墙体承重材料B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器正确答案：C 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A7500B7560C8360D8600正确答案：B 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。

31、( )此题为判断题(对，错)。正确答案：接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD答案 BCDA项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。2022房地产估价师试题7篇 第4篇中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的

32、，应予追诉。答案：错解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。#抽样调查区别于其他调査方式的实质是随机抽取样本。（ ）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选报课咨询电话的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。

33、根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。土地使用权无限年期的价格公式是土地使用权有限年期的价格公式土地使用权价格接近无限年价格的程度为：假设两者相差万分之一看作是接近。当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要60年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解

34、析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的；城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者

35、其他方式征求专家和公众的意见，公告的时间不得少于（）日。A、10 B、15 C、20 D、30答案：D解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A土地开发贷款B房地产抵押贷款C土地转让收入D流动资金贷款正确答案：B保证保险中，（）所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失A、投标保证保险 B、预付款保证保险 C、履行合同保证保险 D、维修保证保险答案：C解析：本题考查的是信用

36、保证保险。履约合同保证保险所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失。 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？正确答案：(一)解

37、法一： (1)已知P=400090(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=1512=180月 =4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元 Al=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1 =1352.66元(按照0.57%) =1349.62元(按照0.567%)=1

38、349.31元(按照0.5667%) A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%) (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%) (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为： P1=5万元n=(15-3)12=144月 A=PP2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =5O.57%(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1 =50

39、9.94元(按照O.57%) =508.98元(按照0.567%) =508.89元(按照0.5667%) 从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%) (二)解法二： (1)(3)与解法一相同 (4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)12=144月 (5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A： P3=132630.40-50000=82630.4元 A3=82630.4O.57%(1+O.57%)144/(1+O.57%)144-1=842.72 (6)该家庭第4年初的月还款额为： A1+A2=764.99+842.72

40、=1607.71元 注:主观题答案仅供参考某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：2022房地产估价师试题7篇 第5篇砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5 B.15 C.20 D.25答案：B解析：本题考查的是墙。砖砌墙

41、体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15的砖。采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A成交价格B账面价格C正常价格D期望价格答案：C解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。房地产市场分析报告通常包括的内容有（）。A.财务状况分析 B.地区经济分析 C.市场供求分析 D.吸纳量计划预测 E.敏感性分析答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析

42、、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。李某于2022 年5 月10 日将其2022 年1 月10 日在北京以52.5 万元购买的一套150 的住宅以120 万元出售，则李某应缴纳增值税( )万元。A.

43、0B.3.38C.4.38D.5.38答案：B解析：(2)北京市、上海市、广州市、深圳市实行的优惠政策：个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的普通住房对外销售的，免征增值税。根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利

44、额并不固定 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )正确答案：答案 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于( )。A.50%B.60%C.7

45、0%D.80%答案：B解析：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；2022房地产估价师试题7篇 第6篇 计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?正确答案：计算房地的重新购建价格有两大路径：模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；先计算土地的重新购建价格，再计算建筑物的重新购建价格，然后相加。计算土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格，也可采用成本法计算其重新开发成本。计算建筑

46、物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查房地产置业投资项目的主要不确定

47、因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。P216。现行地方教育费附加征收率为( )。A.2B.3C.5D.7答案：A解析：现行教育费附加征收率为3%。从2022 起，地方教育费附加征收率统一为2%。 一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长正确答案：C短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A.一般假定 B.不相一致假定 C.依据不足假定 D.未定事项假设答案：C解析： 本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆