2022房地产估价师每日一练9篇.docx

《2022房地产估价师每日一练9篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师每日一练9篇.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师每日一练9篇2022房地产估价师每日一练9篇 第1篇 自2022年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(

2、4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A、价格是价值的外在表现 B、价值是物的真实所值 C、价格是价值波动的“中心” D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易答案：C解析

3、：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。对城市土地的承载性、区位等评价，属于城市用地的建设条件评价。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。城市用地的建设条件评价，包括城市用地布局结构评价、市政设施和公共服务设施评价，以及社会、经济构成评价。对土地承载性、区位的评价，属于城市用地经济评价。参见教材P2830。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该地块在2022年8月的价格为( )。A6000万元B5900万元C3000万元D6400万元正确答案：D根据题中所给出的

4、条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到6400万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于6400万元。2022房地产估价师每日一练9篇 第2篇投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率 B、平均收益率 C、基准收益率 D、内部收益率答案：A解析：本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易

5、实例作为可比实例，有关资料如下所示：(1)可比实例交易情况，如下表所示：上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2022年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：试利用上述资料测算该商品住宅楼：2022年8月31日的正常市场价格。答案：解析：解此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计

6、算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：该商品住宅楼2022年8月31日的正常市场价格测算如下。(1)测算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)求取交易情况修正系数：(3)求取交易日期调整系数。(4)求取房地产状况调整系数。求取比准价格(单价)VA、VB、VC：VA50001.022.1180.93910 142.89(元/m2)VB520011.5880.971元/m28018.13(元/m2)VB49000.991.171.042元/m25914.05(元/m2)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果

7、，则估价对象价格(单价)(10142.89+8018.13+5914.05)/38025.02元/m2可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。下列不属于商业银行外部组织形式的是( )。A.单元银行制 B.总分行制 C.决策机构 D.连锁银行制答案：C解析：商业银行的外部组织形式(1)单元银行制。也称单一或独家银行制。(2)总分行制。亦称分支行制。(3)集团银行制。亦称持股公司制。(4)连锁银行制。也称联合银行制。在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A

8、、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。(2022真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要

9、经过产权登记。2022房地产估价师每日一练9篇 第3篇 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 电气安装工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（）万元。A、1260B、2520C、1470D、1050答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系

10、数项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=600050%50%120%70%=1260万元。参见教材P333。关于城市规划的说法，正确的有( )。A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离D.城市总体规划由城市人民政府组织编制E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容答案：B,C,D,E解析：控制性详细规划的内容包括：确定规划范围内各类不同使用性

11、质的用地面积与用地界线；规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用及建筑管理规定。 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和

12、发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。2022房地产估价师每日一练9篇 第4篇工业房地产的区位影响因素主要

13、考虑（）A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。 房地产投资信托按（ ）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质正确答案：D高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（）答案：错解析：考点:经济因素。如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者

14、的收入增加，则对房地产价格影响不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有()A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.5 亿元1.2 亿元D.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.2 亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D,E解析：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人

15、或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过

16、了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。 因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师每日一练9篇 第5篇 发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）正确答案：15日内。 拆迁补偿安置协议的主要内容包括（ ）。A安置标准B补偿

17、方式C补偿金额D安置用房面积E拆迁方式正确答案：BCD答案：B，C，D，拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外。协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容。并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容。还应视拆迁补偿方式的不同而不同。 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述

18、中，正确的是( )。A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B.经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地C.不计算土地补偿费和各种补助费D.农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件答案：D解析：全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重

19、新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：18050/10%（11/1.15）9.54万元；第二种增加价值：30080/10%（11/1.15）3.26万元。应该选择第一个方案。某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.90

20、0D.960答案：C解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft 的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，150060%900（万元）。2022房地产估价师每日一练9篇 第6篇在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依

21、据。 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自然特征B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：ACDE 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是经济因素。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平

22、及边际消费倾向的大小。 管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保险利益消失，保险合同随之失效。答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。2022房地产估价师每日一练9篇 第7篇(2022年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）

23、答案：对解析：本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。在获取估价业务时，不应承接的业务包括（）。A、与估价需求者有利害关系 B、与估价对象有利益关系 C、超出了自己的业务范围 D、受行政主管部门委托 E、自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值答案：A,B,C,E解析：本题考查的是受理估价委托。行政部门的合理估价需要，是可以得到满足的。抵押合同作为主合同无效，则债权债务从合同也就自然无效。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。P145。业主转让建筑内专有部分，对其共有部分

24、享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A、抵押权 B、自物权 C、地役权 D、土地承包经营权答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利中，抵押权属于担保物权。 房地产的交换价值是其使用价值的前提。（ ）正确答案：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。2022房地产估价师每日一练

25、9篇 第8篇甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A、 抵押价值B、 处分抵押物时的市场价值C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费答案：D解析：(2022真题) 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光

26、波属于电磁波。关于抵押权的说法，错误的是 ( )。 A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：(1)抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。其特征为：抵押权是一种担保物权；抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；抵押权是不转移标的物占有的物权；抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。(2022年真题)

27、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模答案：A,B,C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产

28、开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。股票和股单同属于证据证券。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制

29、企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。2022房地产估价师每日一练9篇 第9篇下列税收中，采用定额税率的是（）。A耕地占用税B房产税C契税D个人所得税答案：A解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率。参见教材P210。#总体和总体单位不得相互转让。 ( )答案：错解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。 “强制拆迁”是房屋拆迁过程中达不成拆迁补偿安置协议的时候的一种处理方式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民

30、个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A,C,D解析：下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程。大、中型公用事业工程。成片开发建设的住宅小区工程。利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P75。# 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。A可预测性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可弯更性正确答案：CD关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法 D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。