2022房地产估价师答疑精华5节.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华5节2022房地产估价师答疑精华5节 第1节对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（）。A.同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中 B.房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同 C.在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值 D.房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价

2、值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 、应通过何种途径选择估价机构？ 、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服

3、从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一

4、个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）答案：错解析：本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。某商品价格下降10%，其需求量相应上涨8

5、%，则该商品反映出的需求弹性为（）。A.需求完全无弹性B.需求缺乏价格弹性C.需求为单一价格弹性D.需求有完全价格弹性答案：B解析：本题考查的是弹性理论。某商品，价格下降10%，对应的需求量上涨8%，则该商品的丨Ed丨丨8%丨/丨-10%丨0.8。表明该商品的需求弹性为缺乏价格弹性。参见教材P183。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济

6、适用住房，但王某发现卫生间渗水。若甲企业在开发过程中，欲将项目A整体转让，则有关表述正确的为（ ）。A.需经乙银行同意B.需经取得预售许可证C.需先予办理首次登记D.需取得土地使用权证书答案：A,D解析：本题考查的是房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。P272。 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是（ ）。A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月

7、的状态B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态正确答案：B某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为( )。A.0B.20C.30D.50答案：D解析：土地增值额占扣除项目金额比例：2200/1200=183.33%，100183.33%200%。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速

8、算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额40% -扣除项目5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%。 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费正确答案：ABD2022房地产估价师答疑精华5节 第2节 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）

9、。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税正确答案：A层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。 （三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商

10、业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。A估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题正确答案：B某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑

11、面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A、均衡B、周期性失衡C、结构性失衡D、区域性失衡答案：C解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存；结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（

12、 ）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A 可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A、商品住宅 B、商用房地产 C、经济适用住宅 D、出让国有土地使用权答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于

13、商用房地产。假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机答案：A解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围

14、环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。2022房地产估价师答疑精华5节 第3节张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答案：解析：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1) 土地权属状况；(2)

15、房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4) 土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。 商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A、拖欠建设工程价款B、已抵押担保的债权数额C、房地产变卖处置费用D、诉讼费用

16、E、其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断正确答案：B在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。

17、A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：A解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）。A、生产性投资B、土地开发投资C、公益投资D、商品房建设投资答案：B解析：本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异

18、时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。A、 B、 C、 D、 答案：C解析： 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD答案 ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、

19、市场法等。2022房地产估价师答疑精华5节 第4节某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A平均发展速度法B平均增减量法C数学曲线拟合法D中位数法答案：C解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法和平均发展速度法的条件均是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，而数学曲线拟合法则没有这样的要求。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人

20、和估价利害关系人。（）答案：对解析： 本题考查的是估价当事人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。 下列不属于平均指标的是（ ）。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确答案：C对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）答案：错解析：本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。A、7 B、10 C、15 D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划

21、变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金-借贷资金-预租售收入B预租售收入-资本金-借贷资金C借贷资金-预租售收入-资本金D资本金-预租售收入-借贷资金正确答案：D 下列表述中，不正确的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土增值税

22、C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABC对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。A、 定资产管理B、 变动资产管理C、 房地产投资组合管理D、 投资管理答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。 已知一年期国债利率为331%，贷款利率为543%，投资风险补偿为223%。管理负担补偿为132%，缺乏流动性补偿为142%，所得税抵扣的好处为05%，则报酬率为（ ）。A778%B828%C1321%D1421%正确答

23、案：A报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=331%+223%+132%+142%-05%=778%2022房地产估价师答疑精华5节 第5节 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD答案 ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价

24、B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CDA、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )答案：错解析：知识点 房地产市场的周期循环 收益法估价的操作步骤有( )。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算收益价格E修正最终的收益价格正确答案：ABCD答案 ABCD运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的

25、收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格。在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金答案：A,B,C,D解析：在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值；待开发房地产取得税费；后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。A住房公积金贷款实行低利率政策B使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不

26、能提取住房公积金C程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息正确答案：AC 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。 （ ）正确答案：出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A.529412.37 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。