2022房地产估价师考试试题及答案9节.docx

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1、2022房地产估价师考试试题及答案9节2022房地产估价师考试试题及答案9节 第1节某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=（150004000）2500/10000100452695万元。2695万元2000万元，应该拆除重建。参见教材P170。 商品住宅的业主按照所拥有物业的建

2、筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙答案：A解析：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙

3、，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。房地产转让价格时点在（）。A.估价作业日期之前 B.估价作业日期之后C.转让前 D.转让后答案：B解析： 如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本。此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本，这种性质的外部影响被称为外部经济。（ ）此题为判断

4、题(对，错)。正确答案：某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A979.22B1000.00C1029.22D1050.00答案：C解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080（18）80（18）2（V50）（18）3，V1029.22（万元）。 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A 据调查，该商业楼

5、A座地下一层的客观租金水平为2.0形（?D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金正确答案：D2022房地产估价师考试试题及答案9节 第2节某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产

6、的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=50012012=72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；（万元）。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法答案：D解析：开发商定价主要有以下三类方法：成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）

7、；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A、县级以上人民政府土地管理部门 B、乡（镇）人民政府 C、农村集体经济组织 D、地上附着物和青苗所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织

8、管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000B53 600C66 800D80 000正确答案：C 回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状

9、况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财务状况B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：考点:写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A、 78%B、 85%C、

10、 117%D、 150%答案：A解析：，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率(40%+30%+20%+10%+ 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。2022房地产估价师考试试题及答案9节 第3节将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+Pin=1000+100

11、06%3=1180。# 从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。A应缴纳房屋所有权登记费80元B免征营业税C免征契税D无须交纳土地增值税正确答案：A估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估

12、价独立、客观、公正地进行。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资

13、金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A、35%B、58%C、27D、23答案：A解析：考点:投资估算。管理费可按项目总投资的35%估算。以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须

14、符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(2022真题) 建筑工程施工图中，主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。（）答案：对解析：本题考查的是建筑识图基础。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号，凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。2022房地产估价师考试试题及答案9节 第4节 估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度正确答案：ACE 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/ m2，后街路线价为3800元/ m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度

15、为（ ）米。A 22 B 28 C 38 D 50正确答案：B房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加 D.改进物业管理 E.周围环境改善答案：C,E解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范

16、围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单

17、位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通

18、风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。A投资机会选择B决策分析C前期准备工作D建设阶段正确答案：A答案 A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以

19、草签购买土地使用权或有关合作的意向书。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。答案：对解析：对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A、 368万元B、 552万元C、 561万元D、 920万元答案：B解析：Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)2022房地产估价师考试试题及答案9节 第5节一般来说，与长期投资相比，短期投

20、资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。(2022真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。 某房地产在2022年3月的价格为2022元/ m2，现在调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.

21、6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2022年9月的价格为（ ）元/ m2。A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7正确答案：D某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化 C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产

22、整体价值可能增值。 合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（）。A.房地产估价规范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法答案：B解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产估价机构管理办法属于房地产部门规章。选项ACD属于规范性文件。房地产测绘的作用不包括（）。A.为房地产开发.经营以及交易提供基本信息服务 B.为房地产管理提供信息服务 C.为其他部门提供参考资料 D.确定房地产价

23、格答案：D解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘的作用：（1）为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务；（2）为房地产管理提供信息服务；（3）为其他部门提供参考资料对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A、1B、2C、3D、5答案：D解析：本题考查的是个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C

24、可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便正确答案：D答案 D选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。2022房地产估价师考试试题及答案9节 第6节流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多

25、，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82% B.2.33% C.3.57% D.5.45%答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。根据公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16）=（1+12）（1+Rd），可算出Rd=3.57。 建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办

26、公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确？为什么？答案：解析：1.错误。2.原因：（1)房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(2)应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素。(3)虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。 对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下关于房地产供给的描述，正确的有（ ）。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给

27、缺乏弹性B由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛C由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性正确答案：ABD国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强

28、租”。 发生工程索赔就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行2022房地产估价师考试试题及答案9节 第7节税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征

29、收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。 一套建筑面积为100，单价为2000元/的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为531%，则该套住宅的（ ）。A实际单价为2000元/，实际总价为3016万元B实际单价为1950元/，实际总价为20万元C实际单价为2000元/，实际总价为20万元D实际单价为2200元/，实际总价为3016万元

30、正确答案：C 市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1针对该类拆迁估价，在估价程

31、序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况。是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人

32、，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A王某向甲房地产开发公司预购了1 套商品住房，预测面积90 ，单价为6000 元，预售合同中未对面积误差的处理方式做出约定，实测面积93 ，如买受人不退房，则王某实际支付房款为( C )万元。A.54.00B.55.18C.55.62D.55.80答案：C解析：(1)面积误差比(实测面积预测面积)/

33、预测面积100=(9390)/90=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。(3)王某实际支付房款=90 (13%)6000 元=55.62(万元)。按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的房地产开发项目即可转让。（）答案：错解析：根据城市房地产管理法第三十九条，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。房地产项目的临界点分析

34、，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）答案：对解析：本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。2022房地产估价师考试

35、试题及答案9节 第8节不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功

36、能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。某家庭于2022年为购买总价为100万元的住房，成功申请了总额为70万元、期限为30年、前2年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，则该家庭前两年执行固定利率期间的月还款额为（）元。A、4375B、4894C、4990D、4790答案：A解析：考点:复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=Pi=7000007.5%/12=4375元。 外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比

37、例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（）起计算。A.2022 年12 月B.2022 年3 月C.2022 年5 月D.2022 年6 月答案：C解析：商品住宅交易当事人应当

38、在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。因此，从 2022 年 5 月起计算。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工大会正确答案：A管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。 一般中长期贷款都选用（ ）。A名义利率B

39、实际利率C固定利率D浮动利率正确答案：D答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入比率E运营成本正确答案：CDE答案 CDE 经济评价的基础参数中，收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。2022房地产估价师考试试题及答案9节 第9节下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。A.自然周期的第一阶段

40、租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D，第四阶段空置率继续上升，租金增长率下滑甚至为负。P51。 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：D项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费 C.摊销费 D.修理费答案：D解析

41、：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（）答案：错解析：我国城乡规划法规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。 一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行（ ）登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记D先进行转移登记再进行变更登记正确答案：B 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般

42、采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )正确答案：答案 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资098亿元人民币。至2022年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币66

43、00万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件?正确答案：转让该在建工程应提供的证件有：(1)国有土地使用证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)已投入资金的评估证明等。下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A、销售的房地产B、收益性房地产C、出租的房地产D、自用的房地产E、有租约限制的房地产答案：A,C,D解析：考点:按经营使用方式划分的种类。选项B属于按是否产生收益划分的种类；选项E属于按权益状况划分的种类。新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析： 本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。