2022房地产估价师考试题免费下载5章.docx

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1、2022房地产估价师考试题免费下载5章2022房地产估价师考试题免费下载5章 第1章 目前，我国的住房公积金缴存比例拟订后，经本级政府审核后，报国务院批准后执行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点正确答案：ACE2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通

2、过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。2022 年6 月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权（）。A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记答案：B解析：房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。甲房地产开发企业首先应办理的是初始登记，然后再由刘某办理房屋转移登记。房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（）答案：错解析：本题

3、考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。参见教材P46。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求

4、。（）答案：对解析：考点:房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 房产用地面积测算时，需计入用地面积的是( )A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积正确答案：D 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B2022房地产估价师考试题免费下载5章 第2章国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344

5、。我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。（）答案：错解析：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的（）特征。A分散性B替代性C易变性D季节性答案：D解析：消费者市场的季节性分为三种情况：季节性气候变化引起的季节性消费；季节性生产而引起的季节性消费；风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。路线价法特别适用于（）估价。A、个别房地产B、房地产税收C、市地重划D、房地产转让E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形答案：B,C,E解析：考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成

6、本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博

7、奔和非理性行为以及开发资金的易得性。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。A购买持有出租出售B购买一更新改造出售C购买一更新改造出租出售D开发销售E开发持有出租出售正确答案：DE 某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（ ）元。A506B606C348D446正确答案：C2022房地产估价师考试题免费下载5章 第3章 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，

8、从低级错误到高级错误的排序是( )。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理正确答案：B答案 B寻找导致

9、较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编

10、制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主 管部门审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳（）。A、所得税B、增值税C、契税D、房产税答案：C解析：考点:土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。(2022真题) 陈某预买一套建筑面积为100的商品住房，单价10000元/，买卖双方面积误差处理未作约定。房

11、屋交付后，经实测，建筑面积为95。如陈某选择购房，则应付房款（）万元。A.90B.91C.93D.95答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。（1）计算面积误差比。面积误差比（实测面积预测面积）/预测面积100%（95100）/100100%5%。（2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款1001（10013%10012%2）93万元。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A销售价格B装饰装

12、修C小区环境D升值承诺答案：D解析：A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C4

13、50D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。2022房地产估价师考试题免费下载5章 第4章 深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投标人应按照招标文件的要求编制投

14、标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称

15、丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。开发建设该项目，甲公司应依法取得（）。A、建设项目选址意见书B、建筑工程施工许可证C、建设工程规划许可证D、建设用地规划许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是商品房预售。选项A属于建设用地的条件。 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D（）是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专

16、业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。A.总承包服务费 B.企业管理费 C.暂列金额 D.暂估价答案：A解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。总承包服务费是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。(2022真题) 某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400B.600C.700D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利

17、技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A、城市家庭可支配收入B、城市家庭总支出C、房地产价格指数D、城市居民消费价格指数答案：D解析： 本题考查的是需求指标。城市居民消费价格指数，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。参见教材P42。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的( )的法律规范的总称。A、 权利和义务关系B、 财产关系和人身关系C、 民事法律关系D、 法律关系答

18、案：B解析：本题主要考查的是民法的概念。 （三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?正确答案：甲公司可能提出的要求：（3分） 1按改造后的办公用途市场价值进行评估。（1分） 2对办公楼承租人损失进行评估。（1分） 3对装修、改造费用进行评估。（1分） 房地产估

19、价机构可做的答复：（7分） 1应按改造前的工业用途评估（按法定用途作者注），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。 2经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。（2分） 3对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。（1分） 2022房地产估价师考试题免费下载5章 第5章1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得

20、的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时

21、竞买入的出价最可能为（ ）。A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元答案：C解析：房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度答案：D解析：工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：对原材料的检验；对工程采用的配套设备进行检

22、验；确立施工中控制质量的具体措施；确立有关质量文件的档案制度。房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。A资本金较充裕B财务风险较高C偿债能力较强D资金应变能力较强答案：B解析：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C商品证券是表

23、明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象

24、在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413,以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A公用设施的维修费B人员的工资C抵押贷款还本付息额D房产税E保险费答案：A,B,D,E解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。