2022房地产估价师试题7章.docx

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1、2022房地产估价师试题7章2022房地产估价师试题7章 第1章假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。 业主甲是否可以解除购房合同（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0000”表示，读作正负零。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某写

2、字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( )万元。A4580B5580C6580D7580正确答案：D某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。A、 环比

3、价格指数B、 定基价格指数C、 价格变动指数D、 价格调整指数答案：B解析：某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。（）答案：错解析：考点:名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格名义价格（15%）。房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险

4、，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真

5、实的，不能假定。建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A 维修费B 折旧费C 税金D 投资利息E 管理费正确答案：AE2022房地产估价师试题7章 第2章房地产估价师的注册管理部门是（）。A国务院人力资源和社会保障主管部门B国务院住房和城乡建设主管部门C所在地省级住房和城乡建设主管部门D所在地市级住房和城乡建设主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管

6、部门为房地产估价师注册初审部门运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质答案：A,B,C,E解析：明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：估价时点；土地用途；土地使用权性质；土地使用期限；容积率；土地开发程度。 对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房预售方案应包括的内容包括（）。A项目基本情况B预售房屋套数C销售人员姓名和身份证号D竣工交付日期E住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：商品房预售方案包括的内容有：项目基本情

7、况；建设进度安排；预售房屋套数；面积预测及分摊情况；公共部位和公共设施的具体范围；预售价格及变动幅度；预售资金监管落实情况；住房质量责任承担主体和承担方式；住房能源消耗指标和节能措施等。 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（ ）元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的

8、限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑

9、面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。 采用收益法测算房地产价格时，A房地产净收益按固定数额逐年增B房地产净收益按固定数额逐减压C房地产净收益按固定比率额逐年增D房地产净收益按固定比率额逐年减正确答案：A关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣

10、除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。2022房地产估价师试题7章 第3章土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A、30% B、40% C、50% D、60%答案：C解析： 本题考

11、查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。A.层高超过2.20m（含2

12、.20m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积答案：B,D解析：本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。 按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市

13、场性D地段正确答案：B居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。答案：错解析：评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。该写字楼目前的价值为（ ）元/m2。A.10367

14、B.10734 C.11756 D.12463答案：B解析： 房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）正确答案：应按其水平投影面积计算。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和

15、；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。A、 4%5%B、 5%6%C、 6%7%D、 7%8%答案：D解析：2022房地产估价师试题7章 第4章 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构正确答案：BCDE政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度 B.推动行业诚信体系建设 C.调整银行贷款利率 D.规范交易程序 E.加强产权管理答案：B,D,E

16、解析：本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。 公开市场价值是指下列（ ）交易条件下最可能实现的价格。A卖方和买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易正确答案：AD公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因

17、特殊兴趣而给予附加。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。该在建工程抵押估价，原则上应由（）委托。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙锒行协商答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材P125。某酒店5年来年均有效毛

18、收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少80万元，运营费用减少50万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.135.3B.186.4C.196.8D.213.8答案：C解析：本题考查的是价值减损额的评估法。年净收益减少805030（万元）。价值减损额（8050）/8.5%11/（18.5%）10196.84（万元）。P221。下列交易实例中，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但

19、可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点答案：D解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。参见教材P182183。下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：自2022 年1 月1 日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆

20、，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动需要，体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧

21、；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。2022房地产估价师试题7章 第5章缺1题答案：B解析： 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）主要解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。A城市规划法B城市房地产管理法C土地管理法D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法正确答案：C 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划

22、许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）正确答案：市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。（）答案：错解析： 本题考查的是直接资本化法。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A、增值税 B、契税 C、教育费附加 D、土地增值税答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设

23、税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第( )次会议。A、 十B、 十一C、 十二D、 十三答案：B解析：2022年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法的规定，区分了“征收”和“征用”。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案：B解析：本题考查的是

24、平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。2022房地产估价师试题7章 第6章自2022 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，对符合规定的，( )主管部门应当予以备案。A.县级以上房地产B.城市房地产C.省级住房城乡建设D.国务院住房城乡建设答案：C解析：住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知(建房2022275 号)印发，自2022 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符

25、合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定。对符合规定的，省级住房城乡建设(房地产)主管部门应当予以备案，核发统一格式的备案证明；符合房地产估价机构管理办法中相应等级标准的，在备案证明中予以标注。两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为

26、2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动

27、态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=30002.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=45007500/（1+10%）1.5= 2925.40万元（3）该土地取得税费总额=V3%（4）建筑安装工程费等总额=18007500（1+7%+5%）70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80万元（5）销售费用总额=450075004%/（1+10%）1.25=119.84万元（6）销售税费总额=2925.407%=204.78万元（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-

28、204.78V=1154.35万元土地总价=1154.35万元土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A计算期为项目的开发期B计算期为项目的经营期C计算期为项目的开发期与经营期之和D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E计算期的单位可为年、半年、季、月答案：C,D,E解析：房地产投资项目计算期的选取规则如表1 所示。表1房地产投资项目计算期选取规则 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（

29、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）正确答案：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。城市房地产管理法规定的房地产基本制度有（）等。A.国有土地有偿有限期使用制度B.房地产成交价格申报制度C.房地产价格评估制度D.住房公积金制度E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 由银行发行的

30、大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院 B.住房和城乡建设部 C.省 D.自治区 E.直辖市答案：C,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。2022房地产估价师试题7章 第7章不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的界定。盈

31、亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。参见教材P229普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（）答案：对解析： 本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复后的房地产价值大于修复前的房地产价值，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值，则是可修复的；反之，是不可修复的。P321。会计假设包括（）。A.会计主体假设 B

32、.会计客体假设 C.持续经营假设 D.会计分期假设 E.货币计量假设答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计假设。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。A1.07B1.47C2.07D3.33正确答案：C房地产的供给曲线表示（）。A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系C、房地产的供给量与其价格

33、之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：考点:房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初 B、期末 C、期中 D、任一时刻答案：B解析： 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：