2022房地产估价师试题9节.docx

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1、2022房地产估价师试题9节2022房地产估价师试题9节 第1节物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。A、 可出租或可使用面积B、 出租方的商业信誉C、 基础租金与市场租金D、 出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩答案：A,C,D解析：解析 写字楼租金的确定 在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）m2。A100B104C105D107正确答案：B(2022真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放

2、VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）正确答案：投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。 申请强制拆迁必须提供（ ）。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书正确答案：ADE申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。2022房地产估价师试题9节 第2节指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。

3、（）答案：错解析： 本题考查的是数学曲线拟合法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法。 王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（ ）正确答案：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入，所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。王某的房产支出与收入比=(2000+300)6000=38<50，

4、此项符合要求，王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)6000=47<55，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休息场所的架空层正确答案：ACDE不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或

5、多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。会计信息质量的（）要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。A.可靠性 B.可理解性 C.可比性 D.相关性答案：C解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不

6、同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。2022房地产估价师试题9节 第3节 会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋正确答案：D房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从开发企业向购房人交付房屋之日起计算。（）是指通过盘点

7、实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。A.成本计算 B.财产清查 C.登记账簿 D.复式记账答案：B解析：本题考查的是会计基本核算方法。财产清查是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。材料的密实度，是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比，凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比，凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。参见教材P110。 根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期

8、限得长短收取不等的中介代理费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题9节 第4节 w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：BD 房地产的供给曲线表示( )。A房地产的出售量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系正确答案：C答案 C房地产的供给曲线表示的是某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而

9、变动。评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属B.区位C.用途D.建筑面积E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。参见教材P57。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A、 -100B、 50

10、C、 50D、 100答案：B解析：三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2)下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A、房屋施工面积 B、城市家庭人口规模 C、销售量 D、房地产价格答案：A解析：本题考查的是供给指标。选项B属于需求指标，选项CD属于市场交易指标。2022房地产估价师试题9节 第5节某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，

11、欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题答案：解析：1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业

12、用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要

13、支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。销售利润率的计算公式为：销售利润率销售利润/销售成本100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率销售利润/销售收入100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权

14、和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。某房地产估价机构调查了所在城市2022 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（）。A2460 和1980B2460 和5880C2746.67 和1980D2746.67 和5880答案：A解析：中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“198

15、0”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运菅成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。2022房地产估价师试题9节 第6节在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考

16、依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。 房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土

17、地价格称为（）。A、土地总价B、楼面地价C、建筑物单价D、房地单价答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中约定的状况。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。2022房地产估价师试题9节 第7节下列财务指标中反映企业营运能力的有（）。A.资产负债率 B.存货周转率 C.存货周转天数

18、 D.应收账款周转率 E.应收账款周转天数答案：B,C,D,E解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材P120。下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A、 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原

19、理B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：知识点 路线价法关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A解析：考点:房地产投资信

20、托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。房地产行政法规是以国务院令颁布的，下列属于房地产行政法规的是（）。A、物权法 B、担保法 C、物业管理条例 D、商品房屋租赁管理办法答案：C解析：本题考查的是房地产行政法规。选项A、B，物权法、担保法属于法律；选项D，商品房屋租赁管理办法属于部门规章。2022房地产估价师试题9节 第8节建筑物的燃烧性能中，沥青混凝土属于（）。A.非燃烧体 B.难燃烧体 C.燃烧体 D.易燃烧体答案：B解析：本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材

21、料，如浙青混凝土。 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有公用面积为270m2，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为（）。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有公用面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270/21600.125。 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。A现金流量表B损益表C资金使用计划D资金筹措计划E资金来源与运用表正确答案：CD

22、通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（）。A.抵押价值评估 B.贷款项目评价 C.抵押率测算 D.为抵押权人提供风险提示答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。2022房地产估价师试题9节 第9节某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米

23、，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=30002.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=145007

24、500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）（3）该土地取得税费总额=V3%（4）建筑安装工程费等总额=18007500/10000（1+7%+5%）70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80（万元）（5）销售费用总额=145007500/100004%/（1+10%）1.25=386.14（万元）（6）销售税费总额=9426.287%=659.84（万元）（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84V=1154.35（万元）土地总价=6765.53（万元）土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551

25、.78（元/平方米）楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米） 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000平方米，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200平方米。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%正确答案：B 在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.物业本身的状况及其所处的位置答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字

26、楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。 单纯的物价下降一定意味着出现了通货紧缩。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.周边环境 D.教育配套设施答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。