2022房地产估价师考试真题7章.docx

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1、2022房地产估价师考试真题7章2022房地产估价师考试真题7章 第1章 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A部分房屋拆除B法人名称改变C划拨房屋D继承房屋E分割房屋正确答案：CDE发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产租赁市场。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。参见教材P38。 中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕

2、地大量毁坏的，（ ）。”A处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金正确答案：B注册结构工程师的工作内容是从事建设工程项目总承包管理或施工管理。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师主要是从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。建设工程项目总承包管理或施工管理属于注册建造师的工作内容。2022房地产估价师考试真题7章 第2章房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不

3、是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。 在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制

4、拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。 ( )答案：错解析：2022房地产估价师考试真题7章 第3章房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变

5、为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。A放射性物质污染B建筑施工噪声污染C生活污染D固体废物污染答案：B解析：环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间

6、，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )答案：错解析： 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题7章 第4章下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是( )。A、 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B、 任意两条无差异

7、曲线不能相交C、 无差异曲线凹向原点D、 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用答案：C解析：无差异曲线凸向原点。 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。 该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热

8、采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ）。A需求曲线已向右上方移动B需求曲线已向左下方移动C需求量已在需求曲线上向下移动D需求量已在需求曲线上向上移动正确答案：B物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。（ ）答案：对解析：本题考查的是进行物业管理组织与控制。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。参见教材P343。#2022房地产估价师考试真题7章 第5章下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A、投标人须知B、评标办法C、技术标准和要求D、投标函及投标函附录答案：D解析：考点:招标程

9、序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发

10、挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用（）比例尺。A.0种 B.1种 C.2种 D.多种答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用一种比例尺。 房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下

11、列关于房屋租赁期限，表述错误的是（）。A.房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效 B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 C.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意 D.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意答案：A解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。2022房地产估价师考试真题7章 第6章 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20,销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无

12、风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A5286.72B7552.45C9939.23D14198.90正确答案：A在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A、挂牌出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招拍挂

13、的方式出让。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（）管理和使用。A.农村集体经济组织 B.安置单位 C.组织单位 D.个人答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 收益法适用的条件是房地产的( )。A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化正确答案：D答案 D通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。政府

14、对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。A、加大城市基础设施建设投入B、调整银行贷款利率C、调整公共住房政策D、调整房地产税收政策E、加快城市化进程答案：B,C,D解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P5961。2022房地产估价师考试真题7章 第7章 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1

15、.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力正确答案：BD 最高最佳使用同时符合（ ）标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。A主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式B正在考虑零售商业物业

16、内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求C位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化D当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品类型是否互为补充等E良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额正确答案：ABCE答案 ABCE 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。答案：对解析：对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。