2022房地产估价师考试真题及答案9篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案9篇2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第1篇国债属于（ ）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用答案：A,C,E解析：本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE 工程成本控制的主要对象是（ ）。A主要费用中的固定费用B主要费用中的变动费用C次要费用中的固定费用D次要费用中的变动费用正

2、确答案：B 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法正确答案：A房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第2篇银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A、1836.21B、1810.39C、1784.45D、1795.36答案：A解析：考点:复利计算。根

3、据公式：P=A/i1-1/（1+i）n，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）1-1/（1+6%/12）512+1=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.716%/12=1836.21（元）。 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。A所欠债务的先后顺序B所欠债务的总额比例C尚欠债务的比例D债权人索债的急缓程度正确答案：A 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年A38B40C68D70正确答案：B 在某商业街，有一块矩

4、形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 872 78O 708 65OA158.35B135.17C123.45D126.38正确答案：B3000120%+2000140%10%15.24%22.86%=135.17(万元)成

5、本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。A、 图书馆B、 钢铁厂C、 空置的写字楼D、 单纯的建筑物E 加油站答案：A,B,D解析：知识点 成本法概述2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第3篇 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。A16B18C20D22正确答案：B有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（）答案：对解析：国务院建设主管部门依据职权或者根据利害

6、关系人的请求，对申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销房地产估价师注册。关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响 B.相对较高的收益水平 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较短 E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%正确答案：C答案 C 由于房地产业与金融业息息相关，

7、因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2022年4月10日。估价对象位于区大桥北侧，江西岸，为剩余使用年限37年的仓储

8、用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。6.对于地上有建筑物的土地，因输油管线工程造成土地减损价值可以利用（）估价；对于地上无建筑物的土地（）。A.修复费用法；存在价值减损

9、B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损答案：C解析：房地产减损价值评估中，可以量化损害因素前后的净收益损失额、确定收益减损模型，则适宜采用损失资本化法。地上无建筑物的土地，不存在价值减损。2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第4篇投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 ( )答案：错解析：投资基金证券，是由基金发起人向社会公开发行的。 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确

10、答案：CDE答案 CDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPb B.PbPb C.Pb=Pb D.PbPb答案：D解析：本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资

11、回收期。下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。A.财政局对外出租的经营用房免征房产税B.农村土地使用人无须缴纳土地使用税C.用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税答案：B,C,E解析：本题考查的是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税的减税、免税。选项A错误，财政局的自用房产免征房产税；选项D错误，土地增值税的课税对象，是有偿转让房地产所取得的增值额。 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价

12、师考试真题及答案9篇 第5篇设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。A、各层功能分布图B、以实测现状为参考的结构图C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案：C,D,E解析：考点:确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格

13、，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：考点:比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调

14、查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1小题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2小题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？答案：解析：1小题重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时

15、市场状况，未说明是否与估价时点(2022年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2小题应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。您可能感兴趣的试题 诚实信用是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（）。A、引进新产品 B、开辟新市场 C、采用新的生产方法 D、获取原料的新来源 E、采用新的企业组织形式答案：A,B解析：本题考查的是工资、利息

16、、地租和利润。创新的概念是由美国经济学家熊彼特提出来的，它是指企业家对生产要素进行新的组合。主要包括以下五个方面的内容：一是引进新产品；二是开辟新市场；三是采用新的生产方法；四是获取原料的新来源；五是采用新的企业组织形式。前两方面属市场创新，可以增加消费者需求，使厂商能够增加产品销售量或提高产品的销售价格，从而获取高于其他厂商的超额利润；后三个方面属生产创新，可使厂商降低生产成本，提高生产要素的边际生产力，从而获得超额利润。2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第6篇服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估

17、价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。(2022真题) 许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A.转移登记B.变更登记C.异议登记D.更正登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，

18、登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 （ ）正确答案： 持有股票则意味着占看了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与形式的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。2022房地产估价师考试真题及答

19、案9篇 第7篇在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )答案：错解析：解析 建设阶段根据国家城市区域环境噪声标准，1类标准适用于（）。A.疗养区 B.大学区 C.居住.商业.工业混杂区 D.工业区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。判断标准，类别数字越大，噪声污染越严重。其中，选项A属于0类；选项B属于1类；选项C是2类；选项D是3类。 在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计答案：B,D解析：

20、本题考查的是投资机会选择和决策分析。AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。E规划设计属于前期，不属于决策阶段。参见教材P6566。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第8篇非经济特区A市B

21、房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面

22、有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的商品房预售合同应由( )向有关管理部门进行登记备案。A、 B房地产开发公司B、 刘某C、 刘某与B房地产开发公司D、 委托房地产经纪公司答案：A解析：知识点 商品房预售某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）

23、万元。A.485B.490C.585D.590答案：D解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（7005）103065590（万元）。P253。双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值，并将其载明于保险合同中的保险是( )。A.法定保险 B.信用保险 C.人身保险 D.定值保险答案：D解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。完整的房租构

24、成因素不包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（）答案：对解析：本题考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见教材P28。2022房地产估价师考试真题及答案9篇 第9篇只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：

25、对解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人 B.证券交易场所 C.证券投资者 D.证券市场中介机构 E.证券监管机构答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。 是用直线线条在时间坐标

26、上表示出单项工程进度的方法。A网络图法B坐标系数C横道图法D表格法正确答案：C答案 C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。