2022房地产经纪人考试真题及详解7辑.docx

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1、2022房地产经纪人考试真题及详解7辑2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第1辑在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行查验的工作有（）。A.检查房屋的结构B.查验装修和设备C.查看计量表D.检查家具家电E.办理房屋备案答案：A,B,C,D解析：在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行实地查验时应注意：检查房屋的结构。建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝，查验时应特别关注。查验装修和设备。通常装修的折旧年限是五年，装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。查看计量表。查验时一定注意户内各种计量表是否能够正

2、常使用，并记录读数。检查家具家电。应按照交易合同一一查验，并登记造册。甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了

3、抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。1.甲机构应该收取的佣金为（）。A、 1.8万元B、 2万元C、 1.85万元D、 2.05万元答案：B解析：佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。根据题意，甲机构与杨某签订的合同约定，代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，所以，甲机构应该收取的佣金=1002=2（万元）。项目推广主题可从产品定位、客户定位和（）三个方面来提炼。A、功能定位B、形象定位C、价格定位D、品牌定位答案：B解析：在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广

4、告推广中加以运用。将项目的卖点精练为一两句话就形成项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品 ”、“卖给谁 ”、“能产生什么样的效果 ”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。以下不属于按照市场结构将市场分类的是（）。A、完全竞争市场B、垄断竞争市场C、寡头垄断市场D、双边垄断市场答案：D解析：市场结构是指某种产品或服务的竞争状况和竞争程度。根据市场结构，通常将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。其中，完全竞争市场的竞争最充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分。D项，双边垄断市场是主要根据市场

5、中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态。体现房地产经纪机构和房地产经纪人之间经济关系的有（ ）。A.房地产经纪机构统一承接业务B.房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用C.房地产经纪机构必须有规定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理D.房地产经纪机构按约定向房地产经纪人支付报酬E.房地产经纪人由于过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任答案：B,D解析：AC两项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的执业关系；E项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的法律关系。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第2辑房地产经纪人一般应站在（）的角度来评价所促成交易的房地产环境的好坏。

6、A、房地产管理部门B、房地产使用人C、房地产开发企业D、政府环保部门答案：B解析：房地产的环境和景观关系到房地产使用人的身心健康乃至生命安全。目前因生活水平提高及环境污染加重，人们在购买或租赁房地产时越来越关注和重视其环境和景观，特别是周边有无“厌恶性设施”等环境污染及其严重程度。因此，做好房地产经纪服务，应了解相关环境和景观知识，并能对拟交易房地产的环境和景观作出必要的说明和评价，不仅要向客户介绍房地产的优点。还应说明其不足或缺点，这样更能获得客户的信任，有利于促成交易。房地产经纪服务费用的组成部分为（）。A.基本工资B.提成C.佣金D.奖金E.代办服务费答案：C,E解析：房地产经纪服务费用

7、就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。共用题干有一块处于城市繁华商业区的熟地，面积为5 000 m2，规划用途为商业写字楼，容积率为4，建筑密度为40%，建筑物总高度不得超过40 m。政府是通过招标方式出让该土地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司制定标书时特向乙房地产经纪公司咨询。根据以上内容，回答8185题。在进行项目基地现状资料的搜集时，必须掌握（）。A:基地状况B:消费者需求C:消费者购买行为D:土地所在区域的特性答案：A,D解析：国家对房屋权属登记

8、信息查询人的要求包括()。A:提前3d缴纳查询费用B:保守国家机密、个人隐私和商业秘密C:不得毁坏查询设备D:在指定场所查询E:按规定提交查询资料答案：B,C,D,E解析：本题考核的知识点为国家对房屋权属登记信息查询人的要求。对查询人的要求有：(1)按规定提交查询资料。(2)在指定场所查询。(3)不得毁坏查询设备。(4)保守国家机密、个人隐私和商业秘密。(5)按规定缴纳查询费用。下列属于房地产市场周期衰退阶段的特征是（）。A、新房销售困难B、大批房地产开发项目开工C、投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手D、房价以比房租明显快的速度下降E、房屋空置率不断上升答案：A,C,D,E解析：房地产

9、市场周期衰退阶段的主要特征：新房销售困难；投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手；房价以比房租明显快的速度下降；房屋空置率不断上升。B项是繁荣阶段的特征。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第3辑李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为5%，则对李某最有利的付款方式是（）。A、一次性付款，价格优惠5%B、首付20%，余款分两期每隔半年支付一次C、首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次D、半年后一次性付款，无优惠答案：A解析：付款

10、方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为：一次性付款；分期付款；抵押贷款。A项，李某实际付款为：30万元（15%）28.5（万元）。B项，李某实际付款为：3020%+30（1-20%）2（1+5%12）6+30（1-20%）2（1+5%12）12=29.12（万元）。C项，李某实际付款为：10+（30-10）2（1+5%12）6+（30-10）2（1+5%12）12=29.27（万元）。D项，李某实际付款为：30（1+5%12）6=29.26（万元）。因此，选择A项的付款方式的实际付款额最低，对李某最有利。某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外

11、墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。该写字楼楼梯按结构形式可采用的类型有（）。A、板式楼梯B、双分楼梯C、直跑式楼梯D、梁式楼梯答案：A,D解析：楼梯的分类方法有多种：按照楼梯的结构形式，楼梯分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。按

12、照楼层间楼梯段的数量和上下楼层方式，楼梯分为直跑式楼梯（又分单跑式楼梯、多跑式楼梯）、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯、螺旋式楼梯和曲线式楼梯等。根据在建筑物中的位置，分为室内楼梯和室外楼梯。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯、防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。房地产市场调控政策措施有很多种，如区分首套住房贷款和第二套（及以上）住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等属于（）。A、房地产税收政策措施B、土地供应政策措施C、房地产金融政策措施D、住房保障政策措施答案：C解析：房地产金融政策措施主要有：收紧或放松个人住房贷

13、款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策，如区分首套住房贷款和第二套（及以上）住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等。房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是（）。A、业务部门B、基础部门C、客户服务部门D、业务支持部门答案：D解析：业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门，包括：交易管理部；评估部；网络信息部；研究拓展部；权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。其中，权证部办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、

14、合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。根据物权法，不动产登记机构的职责有（ ）。A.必要时可以实地查看B.如实、及时登记有关事项C.查验申请人提供的权属证明D.就有关登记事项询问申请人E.对申请登记的不动产进行评估答案：A,B,C,D解析：不动产登记机构的职责在于：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第4辑房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和

15、验证管理，以下说法中，错误的是( )。A.它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记B.它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构C.它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目D.它有助于总结行业普遍存在的经验，发现普遍性问题答案：B解析：关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（ ）。(2022年真题)A.建设用地使用权不得在地表以下设立B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人答案：A解析：AB两项，物权法第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使

16、用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。C项，物权法第一百三十七条规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。D项，物权法第一百四十三条规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。商品房房屋承租人可以单方解除租赁合同的情形有（ ）。A.租赁期间发生房地产转让的B.因承租人致使房屋损毁的C.不定期租赁D.租赁房屋权属有争议的E.租赁房屋

17、被司法机关查封的答案：C,D,E解析：根据合同法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；不定期租赁；租赁物危及承租人的安全或者健康的；租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。在某项目投资分析中，假定折现率i1=11时，财务净现值为0.668万元；折现率i2=12时，财务净现值为-7.24

18、万元，则该项目的内部收益率最接近（ ）。A.11.08B.11.5C.12.84D.19.44答案：A解析：财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的动态指标，表达式为：采用试错法和线性内插法，因此，i1=11%，i2=12%，|NPV1|=0.668，|NPV2|=7.24，=11%+1%0.6687.908=11.08%。房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源

19、，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第5辑( )是指面试过后由最高层确定最终人选的过程。A:编制招募宣传册B:广告宣传C:招聘测试D:招聘决策答案：D解析：实有住宅套数是指报告期末达到下列( )要求的成套住宅的套数。A:按设计要求已建成B:按设计要求已建成，但还未达到入住和使用条件的C:按设计要求已封顶的D:达到入住和使

20、用条件的E:报告期内经批准预售但尚未竣工的答案：A,D解析：（）是指选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。A.市场细分B.目标市场选择C.STP营销D.市场定位答案：C解析：房地产市场营销主体需要设计客户导向的市场营销战略方案，对市场进行细分，寻找要服务的消费者，即选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。这个过程被称为STP营销。蒋先生拟购买一套建筑面积为106m2、单价为3600元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用商业贷款。按政策要求，最低首付

21、比例为30，贷款期限20年，贷款利率为6。贷款银行为审核借款人资格，要求蒋先生办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后蒋先生进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。4.蒋先生新购买住宅室内空气中含有过量的氡可能来自（）。A、 含有镭的石材和砖B、 吸声及隔声材料C、 合成隔热板材D、 人造板材及人造板家具答案：A解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌 房地产经纪行业是以（）为服务内

22、容的行业。A.促成房地产交易B.提高房地产交易效率C.降低房地产风险D.增强房地产行业竞争E.维护房地产交易安全 答案：A,B,E解析：房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第6辑房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同内应当载明（ ）。A.当事人的身体状况B.委托权限C.委托期限D.委托人的权利、义务E.被委托人的权利、义务答案：B,C,D,E解析：在实行商品房销售代理过程中，房地产

23、权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。写字楼项目的商业权益有（）。A、经营者权益B、投资者权益C、开发商权益D、消费者权益E、后期管理者权益答案：A,B,C,E解析：商业权益有房地产开发企业权益、投资者权益、经营者权益、后期管理者权益。权益的统一或分离对商业的可持续经营有较大影响。因此在商业地产的开发及营销过程中要兼顾短期和长期利益的平衡。因存量房地产买卖申请转移登记的，申请人一般应当向登记机构提交的文件是( )。A:房地产登记申

24、请书B:当事人身份证明C:购房人缴付费用计算表D:契税完税凭证E:地籍图答案：A,B,D,E解析：房地产经纪公司常用的宣传方式是（）。A、 报纸广告B、 电话拜访C、 门店接待D、 互联网答案：C解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2022年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2022年初二手住宅销售均价为3150元m2，月平均租金为21元m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购

25、买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。如果该市住宅投资正常报酬率为8，则该市住宅价格总体水平（）。A.明显偏高B.基本正常C.明显偏低D.难以判断答案：D解析：市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。2022房地产经纪人考试真题及详解7辑 第7辑下列指标中，说明居住区较好的是()。A:容积率高B:建筑密度大C:建筑间距大D:人口密度大答案：C解析：#房地产经纪人员的职业良心涉及对（）等一些重大问题的认识。A、经纪人员之间的市场竞争B、执业活

26、动的“自愿”“平等”“公平”等执业原则C、经纪人员收入来源D、经纪服务收费标准E、经纪服务收费依据答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心；职业责任感；执业理念。其中，职业良心涉及一些重大问题的认识，包括：对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则的认识；对经纪人员收入来源的认识；对经纪服务收费依据的认识；对经纪服务收费标准的认识等。下列法律文件中，（）是由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律。A、合同法B

27、、刑法C、城市房地产管理法D、物权法答案：C解析：狭义的法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。具体分为：基本法律，是由全国人民代表大会制定的；其他法律，是由全国人民代表大会常务委员会制定的，如城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、担保法、消费者权益保护法、广告法等。ABD三项均属于由全国人民代表大会制定的法律。存量房市场具有很强的（），在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待。A.政策依赖性B.相对性C.差异性D.政策强制性答案：A解析：清晰的房屋产权关系是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性

28、住房，其上市条件存在诸多差异。比如，房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。因此，在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待。房地产经纪机构的特点不包括（）。A、 房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构B、 房地产经纪机构主营业务是从事新建商品房经纪和存量房经纪业务C、 房地产经纪机构是轻资产类型企业D、 房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围答案：B解析：房地产经纪机构的特点，主要包括：房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；房地产经纪机构是轻资产类型的企业；房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。