房地产估价师经典例题9篇.docx

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1、房地产估价师经典例题9篇房地产估价师经典例题9篇 第1篇业主大会的执行机构是( )。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.当地房地产行政主管部门答案：C解析：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告出具日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。 该房地产开发公司将商品房销

2、售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D（）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。A、流动比率B、速动比率C、利息备付率D、资产负债率答案：B解析：考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“

3、红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。房地产估价师经典例题9篇 第2篇 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A3B5C7D10正确答案：B 房地产开发投资通常属于（ ），它形成了房地产市场的增量供给。A长期投资B短期投资C中期投资D中长期投资正确答案：B下列各项中，不属于工程建设其他费的事（）。A、固定资产其他费用 B、无形资产费用 C、其他资产费用 D、预备费答案：D解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建

4、设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建.无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室 E.用作公共休息场所的架空层答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务

5、的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。房地产估价师经典例题9篇 第3篇 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。下列属于优先股股东享有权利的有（）。A、参加股东大会的权利B、分配股息的优先权C、分配剩余

6、资产的优先权D、有限的表决权E、要求赎回权答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有以下几点：分配股息的优先权；分配剩余资产的优先权；有限的表决权；要求赎回权。房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（ ）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E解析：房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。下列房地产开发项目成本费

7、用中，属于土地费用的有（）。A、土地出让价款B、土地购置税费C、基础设施建设费D、水文地质勘测费E、土地开发工程费答案：A,B解析：考点:土地费用。土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。选项C属于房屋开发费，选项D、E属于勘察设计和前期工程费。 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （ ）正确答案：住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；

8、79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。房地产估价师经典例题9篇 第4篇根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。( )答案：错解析：物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得

9、对其他抵押权人产生不利影响。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析： 本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。某房地产项目建设期2年，第一年计划投资额2000万元，第二年计划投资额3000万元，年度价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是( )万元。A.150.00 B.250.00 C.400.00 D.271.18答案：D解析：涨价预备费2000(1+5)0.5-1+3000(1+5)1.5-143.39+227.79=271.18万元。A房地产开发公司于2022年6月1

10、日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。这宗商业土地使用权出让年限为（）。A、40B、50C、60D、70答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。完整的房租构成因素不包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征

11、收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。房地产估价师经典例题9篇 第5篇相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：A,C,D,E解析：A 项，房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资；C

12、项，置业投资的对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）；DE 两项，房地产置业投资的目的一般有两个：满足自身生活居住或生产经营的需要；作为投资将购入的房地产出租给最终使用者。 在下列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估

13、结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格；确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是（）。A、收益法B、成本法C、比较法D、假设开发法答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法评估技术路线：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格；确定被征收房屋价格。一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A、估价师声明B、估价假设和限制条件C、估价特殊说明D、估价技术报告E、估价结果报告答案：A,B,D,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房

14、地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P392。中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即（）。A.土地有偿有期限使用制度 B.房地产价格申报制度 C.房地产价格评估制度 D.住宅专项维修资金制度 E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师经典例题9篇 第6篇 某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容

15、积率为（ ）。A80B56C50D07正确答案：C 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。此题为判断题(对，错)。正确答案：第一种方案，重新装修但不改变用途的价值折现： 不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告

16、，不具有法律效力。 测量工作的根本任务是确定地面的点位。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（）答案：错解析：本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。参见教材P305。房地产估价师经典例题9篇 第7篇一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款

17、年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵

18、押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现

19、金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收

20、入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。 、该家庭能购买此房的最高总价是多少？ 、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？ 、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？答案：解析：1、 贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=350000

21、0.5% (1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=202206（元）=20.1（万元）2、（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8（2）由A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用

22、公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4（1+10%）8-1=2808.9（万元）该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。3、1.计算出月供对应的现值A2000元，i6%/120.5%，n2012240（月）PA/i11/（1i）n2000/0.5%11/（10.5%）240279161.5（元）2.能购买新房的最高价：27.92/（130%）39.87（万元）1）因为题中并未告诉我们原有住房还有多长的收益时间，所以我们只能采用无限年限的A-P求出原有房屋的价值（收益法）VA/r200012/9.6%25（万元）2）设至少应还款n月，再

23、提前还款将240-n个月的月供，折现到提前还款时间，其现值应为25万元4、 解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：304000030%=912000（元）购买商铺的贷款额（P）：304000070%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款10%

24、+年还本付息额=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积12个月）=531380.63/（8012）=553.52（元/m2/月）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元）（2）自有资金：30430%=91.2（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：30470%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-

25、1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）年租金：8012Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y25%-307335.47则：（960Y-960Y25%-307335.47）/912000100%=10%则：Y=553.52（元/m2）5、 （1）抵押贷款额P=10050%=50（万元）月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543万元=5505.43（元）（2）该家庭欲购买上述住宅

26、，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43（元）（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59元=45.87（万元）6、 （1）月还款额：700025%1750（元）（2）最高贷款额（AP）A1750，i6%/12 0.5%，n2012240（3）购买房屋的最高总价：24.4370%34.9（万元） （1）为保证每期还款不变，仍为1750元，则必须延长

27、还款期限。设延长后的还款期限为m（2）延长还款期294180114（月）9.5（年）(2022真题) 附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购

28、买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。（过时）A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场正确答案：ABD房地产估价师经典例题9篇 第8篇 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）正确答案：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。A.垄断竞争市场 B.完全竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场答案：C解析：本题考查

29、的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂商之间具有相互依存性。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现各种社会规范的总称。法以国家政权意志形式出现。房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资

30、计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择答案：B解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断

31、其可能性。房地产估价师经典例题9篇 第9篇 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地声B未解决权属争议的房屋C己出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（）。A有预售或预租收入B满足资本金投入比例要求C有合作投资方D已落实施工

32、队伍答案：B解析：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。某投资者于2022年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2022年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2022年该项投资的投资回报率为（ ）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%答案：C解析：现金回报率与投资回报率。投资回报率（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其

33、中： 税收现金流量=60（万元）； 投资者权益增加值：AP（A/P，i，n）=5007%（1+7%）10/（1+7%）10-171.19； 第一年利息5007%=35（万元）； 投资者权益增加值71.19-35=36.19（万元）； 权益投资数额500（万元）； 投资回报率（60+36.19+5）/50020.24%。 估价报告的写作要求有( )。A全面性、主观性、准确性B简便性、客观性、准确性C主观性、准确性、概括性D全面性、客观性、概括性正确答案：D答案 D估价报告的写作要求有全面性、客观性、准确性和概括性。注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期答案：对解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。