房地产估价师试题7节.docx

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1、房地产估价师试题7节房地产估价师试题7节 第1节在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规章。A.白线 B.绿线 C.紫线 D.蓝线 E.黄线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自2022年11月1日起施行）、城市紫线管理办法（自2022年2月1日起施行）、城市蓝线管理办法（自2022年3月1日

2、起施行）和城市黄线管理办法（自2022年3月1日起施行）。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B 抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（ ）正确答案：权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A、1.530B、0.412C、0.612D、0.918答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用税。大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米1.530元。房地产估价师试题7节 第2节估价上的折旧注重的是（）

3、。A、原始取得价值的减价修正B、资产市场价值的真实减损C、重置价值的摊销与回收D、原始取得价值的摊销与回收答案：B解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。 ( )答案：对解析： 城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关D房屋拆迁管理部门正确答案：D 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、（ ）、房屋开

4、发费、管理费、税费、销售费用等。A建筑设备费B建筑材料费C前期工程费D前期费正确答案：C 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。房地产估价师试题7节

5、 第3节某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A8.80B12.00C14.67D20.00答案：D解析：由题意，资本金1004060（万元），资本金利润率年利润总额或年平均利润总额资本金100126010020。 拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程造价不包含设备及工、器具购置费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下可以应用于房地产开发投资评

6、价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值答案：C,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标只有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。参见教材P178。（）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。A.分散危险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.防灾防损答案：A解析： 本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。房地产估价师试题7节 第4节免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房

7、地产取得的收入不扣减增值税额。（）答案：对解析：本题考查的是营业税改征增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A、房地产租金B、土地转化率C、竣工房屋价值D、房地产价格指数E、预售面积答案：A,D,E解析： 本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P4243。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估

8、价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为（）。A、李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明 B、李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议 C、因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时

9、间计入裁决时限 D、李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉答案：A,B,D解析：中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的内涵。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。土地交易实质是土地使用权的交易P39。物业的承接验收只包括新建物业的承接验收。（）答案：错解析：本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。条例规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位

10、、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。房地产估价师试题7节 第5节 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开 发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批 准，并纳入年度固定资产投资计划。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理

11、费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，销售税费为300元/，直接成本利润率为6，则开发后地价为（）元。A、1840B、3300C、3000D、2840答案：B解析：考点:适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（10001500）（165%5%）1003003300（元）。下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。在房地产估价中，下列属于房地

12、产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值 B.电器设备价值 C.特许经营权 D.商誉 E.债权债务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。房地产估价师试题7节 第6节一般规定，自然养护时，火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，浇水保湿养护日期不少于（）天。A.7 B.10 C.14 D.20答案：

13、C解析：本题考查的是混凝土。一般规定，在自然养护时，对硅酸盐水泥、普通水泥、矿渣水泥配置的混凝土，浇水保湿养护日期不少于7天；火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，则不得少于14天。 契约的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位何个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A、挂牌价格通常高于成交价格B、挂牌价格可以作为估价依据C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同

14、而不同E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价答案：A,C,D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P8688。建设期的起点和开发经营期的起点相同。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。建设期的起点和开发经营期的起点相同。针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A、 优惠利率B、 提高再贴现利率C、 提高法定存款准备金率D、

15、 中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告答案：B,C,D解析：优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。房地产估价师试题7节 第7节下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在；选项B，价值时点为现在，估价对象状况为

16、过去；选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去；选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162163。房地产市场的特性有（）。A、可以配置存量房地产资源和利益B、房地产交易价格与区位密切相关C、市场信息的不对称性D、市场需求的广泛性和多样性E、显示房地产市场需求变化答案：B,C,D解析：考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。 市场细分依据也称为细分变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（）答案：对解析：考点:房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。