21年房地产估价师考试答案7辑.docx

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1、21年房地产估价师考试答案7辑21年房地产估价师考试答案7辑 第1辑动态投资回收期是反映（）的重要指标。A、开发项目投资成本大小B、开发项目投资回收能力C、开发项目资金流动速度D、开发项目资金实力答案：B解析：考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。张某购买李某总价款为160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48 万元。李某不能履约，则应返还张某（）万元。A48B64C80D96答案：C解析：担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20。如果当事人约定的定金比例超过了20，并非整个定金条款无

2、效，而只是超过部分无效。160 万元20=32（万元）的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：322=64（万元），加上多付的定金：4832=16（万元），共计80 万元。 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率正确答案：BD下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平增加 B.该种房地产的价格水平下降 C.该种房地产的开发成本上升 D.消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果

3、上涨了，对其需求就会减少。 在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD 构成利率最高界限的是（ ）。A预期通货膨胀率B平均利润率C再贴现率D物价上涨率正确答案：B(2022真题) 某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高522981m。21年房地产估价师考试答案7辑

4、第2辑 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括

5、以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。 房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响某宗建设用地价格的因素中，

6、不属于权益因素的是（ ）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围C、R

7、EITs能抵押通货膨胀的不利影响D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A解析：考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）答案：对解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。21年房地产估价师考试答案7辑 第3辑高层建筑物地价分摊，属于（）。A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相

8、关经济损失评估业务答案：B解析：考点:房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。 为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.89正确答案：A（）是以安全利率加风险

9、调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。A、市场提取法B、累加法C、投资报酬率排序插入法D、线性插入法答案：B解析：考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。(2022真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形

10、式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。 某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为 ( )元/m2。A3130B3220C3241D3500正确答案：C答案 C3500(8%+1)3241(元/m2)下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A、开发销售模式B、开发持有出租出售模式C、购买持有出租出售模式D、购买更新改造出售模式E、购买更新改造出租模式答案：B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本

11、；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的7

12、0%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）答案：解析：1.

13、现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元

14、）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：9.5（6506483.75A）617561595.63A（万元）自有资金现金流量表（常规表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。自有资金现金流量表（特殊表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果

15、在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。NPV-5400（6483.75A13.43）/（120%）3（6483.75A13.43）/（120%）4（68079.38A2905.44）/（120%）50-5400（3752.17A7.77）（3126.81A6.48）（27359.58A1167.63）06553.3834238.56AA0.1914（万元/m2）即：1914元/m2全部投资现金流量表将A0.1914代入表中全部投资现金流量表已知全部投资的目标收益率为13%。i13%时N

16、PV1-81005400/（113%）1891/（113%）31891/（113%）419855.4/（113%）5368.30i14%时NPV2-81005400/（114%）1891/（114%）31891/（114%）419855.4/（114%）5-128.57FIRR13%（14%13%）368.30/（368.30128.57）13.74%21年房地产估价师考试答案7辑 第4辑土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成

17、统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（）答案：错解析：本题考查的是基本报表。表述的是财务计划现金流量表。参见教材P270。物理计量单位包括（）。A.个 B.吨 C.立方米 D.平方米 E.米答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成

18、品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项A属于自然计量单位。甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额 B.投资利润率 C.资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率答案：A,B解析：本题考查的是经济评价指标体系。本题必须采用排除法。选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。选项D是动态盈利能力指标。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所

19、有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A、 投入资金的安全性B、 投资项目的变现性C、 投资收益的长期性D、 项目定位的科学性E 资产管理的复杂性答案：A,B,E解析：下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和

20、其他房地产活动。参见教材P1。#21年房地产估价师考试答案7辑 第5辑 下列说法有误的一项是（ ）。A个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理 B单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行正确答案：D下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（）。A商业金融区B仓储物流区C科技研发区D集市贸易区E居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：声环境质量标准（GB30962022）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：0 类环境功能

21、区，指康复疗养区等特别需要安静的区域；1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A、 甲土

22、地B、 乙土地C、 丙土地D、 甲、乙两宗土地任选其一答案：D解析：根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前， 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44。成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分部分项法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,C,D,E解析： 本题考

23、查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。某类房地产20222022年的价格见表2，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有（）。表2某类房地产20222022年的价格（单位：元/m2）A房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C2022年的价格趋势值为6900元/m2D2022年的价格趋势值为7283元/m2E2022年的价格趋势值为7634元/m2答案：A,B,E解析：2022年的价格趋势值：d=（64895734）2=377.5（元/m2），V2022=P0di

24、=5734377.53=6866.5（元/m2）；2022年的价格趋势值：d=（68705734）3=378.67（元/m2），V2022=P0di=5734378.674=7248.67（元/m2）；2022年的价格趋势值：d=（72545734）4=380（元/m2），V2022=P0di=57343805=7634（元/m2）。进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析 B.资金占用费分析 C.资本金与债务资金的比例分析 D.担保费分析答案：C解析：本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比

25、例，并分析其实现条件。21年房地产估价师考试答案7辑 第6辑工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(答案：对解析：工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳城镇土地使用税。A土地所有权人B土地使用权人C实际使用人D使用权有争议的双方正确答案：C本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，

26、由共有各方划分使用比例分别纳税。 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C2000060%30003600(万元)甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），

27、地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A座、B座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500 B.127000 C.132500 D.135000答案：A解析：本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积B座总建筑面积已售出65000m267500m2-8000m2124500m2。房地产开发企业发行

28、的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）答案：对解析：证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令 B.国务院令 C.省政府书记令 D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A开发期+经营期B开发期+运营期C开发期+经营期-前期-建造期D开发期+运营期-前期-建造期E前期+建造期+经营期正确答案：ABE21

29、年房地产估价师考试答案7辑 第7辑(2022真题) 在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A.规费B.措施费C.直接工程费D.企业管理费答案：B解析：本题考查的是工程造价的构成。直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。 房屋开发费包括（ ）。A公共配套设施建设费

30、B建筑物及构筑物的拆除费C建筑安装工程费D基础设施建设费正确答案：ACD某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。无效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（万元

31、），收益损失的现值2.5/10%（11/1.130）23.57（万元），功能过剩折旧31.07万元。 （ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发正确答案：BB房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 根据以下材料，请回答 102106 问题：古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80

32、%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2，并非售房合同中注明的100 m2，遂要求解除合同。第 102 题 古桥公司在住宅楼交付使用前应该（ ）。A成立业主委员会B申请业主委员会验收C申请单项建筑竣工验收D申请住宅小区竣工综合验正确答案：C建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证答案：错解析：工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。A供需分析B竞争分析C市场占有率分析D投资收益分析E宏观因素分析正确答案：ABC