21年房地产估价师考试试题及答案7卷.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案7卷21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第1卷某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集

2、。租赁合同和租金贷合同是（ ）。A.主从合同B.典型合同C.要式合同D.实践合同答案：B,C解析：本题考查的是合同。选项A，租金贷合同是可以独立存在的，所以和租赁合同不是主从合同的关系。选项D，诺成合同一诺成立，不需要以交付标的物为条件。房地产租赁合同是诺成合同，不是实践合同。P412。 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。A.1000B.5000C.10000D.30000答案：B解析：注册房地产估价师违反注册房地产估价师管理办法规定，未办理变更注册仍执

3、业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答案：解析：应收集的资料包括： 目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划

4、(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A普通商品住宅B城市基础设施用地C公立学校办公楼D大型商场E经济适用住房答案：B,C,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房

5、地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。1998 年 7 月 3 日国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第2卷超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断利润 D.正常利润 E.平均利润答案

6、：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。 （ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A充分就业B价格稳定C经济增长D国际收支平衡正确答案：A 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.全面覆盖 D.市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细

7、分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案：B解析：房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第3卷城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.营业税答案：A,C解析：城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。根据国家有关法规，闲置土地满（）未动工开发时，政府可以

8、无偿收回土地使用权。A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。各类面积的测算，必须独立测算三次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单

9、位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第4卷随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A、 市场营销以及资产管理B、 建筑设计C、 建造技术D、 房地产估价E 项目管理答案：A,B,C,E解析：解析 房地产开发程序论述李某于2022 年2 月将自有的

10、一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。A.432B.576C.864D.1728答案：B解析：2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。1200 元124%=576 元。某商品住宅楼于2022 年10 月30 日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022 年10 月1 日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至( )。A.2022 年10 月29 日B.2022 年9 月30 日C.2022 年10 月29 日D.2022 年9 月30 日答案：C解析：施工单位对房地产开发企业的外墙

11、面防渗漏最低保修期为5 年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从2022 年10 月30 日起计至2022 年10 月29 日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1 年。从2022 年10 月1 日起计至2022 年9 月30 日。按照：“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2022 年10 月29 日为准。张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约

12、责任价款是（）万元。A.96 B.104 C.140 D.166答案：B解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，超过部分无效。定金部分最多为：26020%=52万，违约，双倍返还定金，所以最高违约责任是104万元。(2022年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性

13、因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第5卷某公司2022年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（）万元。A.12.55 B.112.55 C.13.15 D.113.15答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100（1+3%）4-100=12.55（万元）。某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。A、 市场法B、 成

14、本法C、 收益法D、 假设开发法答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A房屋实际用途B土地开发程度C房屋建筑结构D房屋出租情况E房屋维护状况及完损程度答案：B,C,E解析：对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。土地实物状况包括：面积；形状；地形、地势；地质条件；土壤；开发程度；其他。建筑物实物状况包括：建筑规模；层数和高度

15、；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；层高和室内净高；空间布局；竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；?维护情况和完损状况；?其他。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位，按其外围水平面积的一半计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合

16、投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC21年房地产估价师考试试题及答案7卷 第6卷在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费

17、用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。建成在售房地产拍卖时，需要注意的事项包括（）。A.房地产所属物业的商品房预售（销售）情况 B.土地使用款项是否付清 C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况 D.土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书 E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产拍卖注意事项。建成在售房地产拍卖应注意事项：（1）房地产所属物业的商品房颜售（销售）许可证

18、办理情况；（2）土地使用权款项是否付清；（3）房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润现状房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A、维持现状B、装饰装修改造C、改变用途D、重新利用答案：C解析：考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。 甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。A.1200B.1800C.2100D.3000正确答案：C21年房地

19、产估价师考试试题及答案7卷 第7卷下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B、当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D、通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率

20、。目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密谋为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A 96 B 192 C 240 D 480正确答案：D如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（）答案：对解析：假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。 工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：