21年房地产估价师考试试题题库8篇.docx

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1、21年房地产估价师考试试题题库8篇21年房地产估价师考试试题题库8篇 第1篇 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。 ( )答案：错解析：依题意，根据公式：建筑物的成新率? 某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折

2、现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。A3300B3324C3335D3573正确答案：C依题意，可根据公式：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间/现房出租的净收益的折现值风险补偿，代人数值即得。 房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（ ）正确答案：房地产估价是在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。下列税收中，采用定额税率的是( )。A.耕地占用税

3、B.房产税C.契税D.个人所得税答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。 最高最佳使用同时符合( )标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE答案 BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。经现场检测，某低温热水采暖系统的供水温度为90oC，回

4、水温度为60oC，则该供水系统的供水温度( )。A.偏低 B.正常C.偏高 D.过高答案：A解析：热水采暖系统。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95，回水温度一般为70。21年房地产估价师考试试题题库8篇 第2篇甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A.经市（县）级人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。如以拍卖方式进

5、行处分,其拍卖底价一般确定为( )。A.400万元B.400万元C.270万元D.270万如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。A400万元B400万元C270万元D400万元，270万元正确答案：D 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B配电箱是接受和分配电能的装置，下列是按用途分类的是（）。A、动力配电箱 B、落地柜式配电箱 C、明装配电箱 D、工厂的定型产品答案：A解析：本题考查的是建筑电气设备。配电箱按用途分可以有照明和动力配电箱。根据有关统计资料，对某类房地产价

6、格统计数据整理如表2所示，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。表2A利用平均增减量法模拟2022年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2022年的价格为8826元/m2C利用平均发展速度法模拟2022年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2022年的价格为7438元/m2E利用平均发展速度法预测2022年的价格为8873元/m2答案：A,B,C,E解析：在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=（71306810）+（78107130）+（81507810）+（84908150）/5=336（元/m2），则V2022=6810

7、+3362=7482（元/m2），V2022=6810+3366=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0ti，即V2022=68101.04512=7438（元/m2），V2022=68101.04516=8873（元/m2）。城市地籍图比例一般为1:200。( )答案：错解析：知识点 地形图与房产图甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照

8、重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估答案：C解析：21年房地产估价师考试试题题库8篇 第3篇一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。一般而言，城市总体规

9、划的期限为20年。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫钱、绿线、蓝线和黄线划定。城市蓝线应当与城市规划一并报批。 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资产负债表中应在资产方反映的项目是（ )。A. 预收账款B.应付账款C.应收票据D.预提费用正确答案：C以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。（）答案：对解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。 某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2

10、的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（ ）万元。A159.8289B992.0172C187.5321D162.3825正确答案：D依题意，可根据公式：式中由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。21年房地产估价师考试试题题库8篇 第4篇实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。

11、实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。P244。优先股股东享有的权利有（）。A、要求赎回权 B、分配股息优先权 C、有限表决权 D、重大决策表决权 E、分配剩余资产优先权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。 房地产权属管理的首要核心内容是房地产权属登记发证制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的

12、房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可答案：D解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护

13、等；拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。 2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（ ）。A6个月B9个月C1年D2年正确答案：A下列关于本登记的表述，正确的是（ ）。A.设立登记是设立地役权的生效要件B.权属主体发生变化，应办理变更登记C.不动产面积发生变化，应办理更正登记D.抵押权已实现，应申请抵押权注销登记答案：D解析：本题考查

14、的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件；权属主体发生变化，应办理转移登记；不动产面积发生变化，应办理变更登记。P156。代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）答案：错解析：本题考查的是代理责任。民法总则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。21年房地产估价师考试试题题库8篇 第5篇税收的本质决定了它具有一些特性，不包括下列（）。A.强制性 B.无偿性 C.固定性 D.动态性答案：D解析

15、：本题考查的是税收的概念及特征。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。 房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。 农村和城市郊区的土地，属于集体所

16、有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（）等。A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋 B.代管房屋 C.司法机关查封的房屋 D.共有房屋 E.商品房预售许可证办理之中的房屋答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未

17、经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。固体废物污染中，城市垃圾不包括（）。A.居民生活垃圾 B.商业垃圾 C.工业固体废物 D.建筑垃圾答案：C解析： 本题考查的是固体废物污染。城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。21年房地产估价师考试试题题库8篇 第6篇已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者

18、目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期（）。A、3.625B、4.2C、4.84D、5.125答案：C解析：考点:动态投资回收期。 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。答案：对解析：建筑和设备工种图纸注明比例尺。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

19、B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：C 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发通常是一次性的价格剩余正确答案：C关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投

20、资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配答案：B,C,E解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P323-333。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。21年房地产估价师考试试题题库8

21、篇 第7篇 整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。 根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收

22、制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?正确答案：1本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关

23、法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。3本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费

24、用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A,C,D解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开

25、发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。21年房地产估价师考试试题题库8篇 第8篇(2022真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重

26、新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的609/6，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为1lO万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。正确答案：(1)计算建筑物的重置价格：建造成本=800(万元)管理费用=8003%=24(万元)投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-+(800+24)40%(1

27、+6%)0.5-1=54.90(万元)建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90(万元)(2)计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=18(万元)装修部分的折旧额=2002/5=80(万元)设备部分的折旧额=1108/10=88(万元)长寿命项目的折旧额：=(1048.90-18200110)850=115.34(万元)该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34(万元) 商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论是开发投资还是置业投资，都面临着

28、收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A、开发建设成本B、资本化率的变化C、房屋空置率的变化D、物业转售收入E、房屋空置率的变化答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。