21年房地产估价师模拟试题6辑.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题6辑21年房地产估价师模拟试题6辑 第1辑 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长正确答案：A 国有土地所有权由（ ）代表国家行使。A国务院B国务院土地行政主管部门C市、县人民政府D市、县人民政府土地行政主管部门正确答案：A建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。A.属于房地产开发企业

2、B.属于业主共有 C.属于物业服务企业 D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地

3、产价格下降正确答案：A 与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题6辑 第2辑 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A重置成本+土地使用权价值B重置成本+地使用权价值+重置期间的经济损失C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D建筑安装工程费+建造期间的经济损失正确答案：C投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成

4、一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。甲企业对张某所购房屋的保修期，从（）起计算。A.房屋竣工之日B.验收合格之日C.开发商通知交房之日D.商品房交付之日答案：D解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修

5、期从商品住宅交付之日起计算。 在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括（ ）。A收入的变化B对未来的预期C政策变化D可替代商品价格正确答案：BC 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD 一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。A招标B挂牌C拍卖D协义E划拨正确答案：ABCDABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。21年房地产估价师模拟试题6辑 第3辑房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整

6、体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（）。A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。2022 年7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资15 亿元，则该项目资本金应不低于( A )亿元。A.3 B.4.5C.6 D.1.5答案：A解析：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。1

7、5 亿元20=3 亿元。下列关于生产与生产函数，表述正确的有（）。A.生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B.一般将生产中各种资源投入概括为劳动.土地.资本以及管理者才能等，统称为生产要素 C.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述 D.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间排斥关系的数学描述 E.劳动.土地为生产要素，技术以及管理者才能则不是生产要素答案：A,B,C解析：本题考查的是生产理论。选项D错误，生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数

8、量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述。选项E错误，生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。某估价机构于2022年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A、 2022年6月15日B、 2022年8月15日C、 签订估价委托合同之日D、 估价人员与委托人商定的某日答案：A解析：房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2022年6月15日)。为适应

9、房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A、认知价值定价法B、成本加成定价法C、挑战定价法D、领导定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。21年房地产估价师模拟试题6辑 第4辑张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（

10、）万元。A.42.64 B.55.40C.56.24 D.68.04答案：C解析：本题考查的是直接资本化法。VNOI/R11.87050（110%）（110%）12/5%11.856.24（万元）。 某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C物业的承接验收只包括新建物业的承接验收。

11、（）答案：错解析：本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。条例规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（ ）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策答案：A,B,C,E解析：可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等

12、。21年房地产估价师模拟试题6辑 第5辑 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E进行具体计算，求出待开发房地产的价值正确答案：ABDE 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B答案 B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。(2022真题) 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行

13、分摊。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（）答案：对解析：城市房地产开发经营管理条例规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因不可抗拒力造成开工延期；因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；因动工开发必须的前期工作出

14、现不可预见的情况而延期动工开发的。21年房地产估价师模拟试题6辑 第6辑房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。已抵押的房屋（）。A、不能转让B、可以转让但只能转给抵押权人C、可以转让但必

15、须告知抵押权人D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。房地产开发的一般程序包括（）。A、租售阶段B、策划阶段C、前期准备阶段D、建设阶段E、投资机会选择与决策分析阶段答案：A,D,E解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式答案：D解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳：售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的（ ）。A3%B10%C15%D20%正确答案：D