21年房地产估价师每日一练8篇.docx

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1、21年房地产估价师每日一练8篇21年房地产估价师每日一练8篇 第1篇押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。因该大厦800万元的价值为2022年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估，估价中正确的选

2、择是（）。A.若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用答案：D解析：在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：考点:需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。 房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某写字楼应有中央空调而

3、没有中央空调。现增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监

4、管下预售。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。A.增值收入B.销售收入C.自营收入D.租金收入答案：D解析：房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款

5、服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS） 业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。21年房地产估价师每日一练8篇 第2篇 成本法中的利息计算，包括（ ）的利息。A土地取得成本和开发成本B土地取得成本、开发成本和管理费用C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D借贷资金E自有资金正确答案：DE投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B贷款额度控制是选择性货币政策工具。某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为40

6、00万元、1200万元、800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00答案：A解析：概率分析中的期望值法。净现值期望值400015%+120060%-80025%1120（万元）。商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得( )。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案：B解析：租金标准是租赁合同的核心之一。城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租

7、的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”商品房屋租赁管理办法规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。” 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产转让的实质是房地产权属发生变更。（ ）正确答案：答案：。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定。房地产转让时。房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于贷款担保的说法，错误的是（ ）。A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险

8、，由借款人或第三人对贷款本息的 偿还提供的一种保证B贷款的担保人能取代借款人的信用状况C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D贷款有保证、抵押、质押三种形式正确答案：B贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。党的十八大提出要加快构建以市场为主提供基本保障、以政府为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。（）答案：错解析： 本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快

9、构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。21年房地产估价师每日一练8篇 第3篇 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC中华人民共和国担保法第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的

10、除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。” 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。A.出让方B.转让人C.规划行政主管部门D.出让方和市、县规划行政主管部门答案：D解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民

11、政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有 ( )。 A.宇宙线 B.电焊眩光C.核辐射 D.玻璃幕墙反射光 E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔，人造卫星通讯系统的地面站，雷达系统的雷达站，高压输电线路、变压器和变电站，各种高频设备，如高频热合机、高频淬火机、高频焊接机、高频烘干机、高频和微波理疗机以及微波炉等。 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和

12、使用，免予征收所得税和营业税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。A估价原则B价格内涵C产权D用途正确答案：B 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大正确

13、答案：ABCD 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练8篇 第4篇 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措

14、施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以

15、及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：B解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工

16、程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。A800万元B1000万元C1800万元D800万-1000万元正确答案：D根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性

17、金融风险的防范。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国现行建筑安装工程费中，属于企业管理费的是( )。A.养老保险费 B.失业保险费C.医疗保险费 D.劳动保险和职工福利费答案：D解析：企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、，财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。 如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找（ ）。A建筑

18、平面图B建筑立面图C建筑剖面图D结构施工图正确答案：C 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A15B20C25D30正确答案：B21年房地产估价师每日一练8篇 第5篇工程投资额在50万元以下或者建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P93。下列土地符合免征土地使用税的包括（）。A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的

19、土地C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用税。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。(2022真题) 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属

20、绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D答案 D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况调整内容有（ ）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况答案：A,B,D解析：本题考查的是权益状况调整的内容。选项A建筑密度与容积率一祥，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。P199。房地产开

21、发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.

22、17%C.14.10%D.14.34%答案：A解析：名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。( )答案：错解析：知识点 现金流量表21年房地产估价师每日一练8篇 第6篇申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A合法建造房屋取得房屋所有权B权利人放弃房屋所有权C继承取得房屋所有权D产权交换取得房屋所有权E依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权答案：A,B,C,E解析：房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：

23、因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A政策风险B市场风险C财务风险D信用风险答案：A解析：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性，不能取得政府的相关许可，该房地产开发项目将面临政策风险。 估价上折旧注重的是（ ）。A原始取得价值的减价修B原始取得价值的

24、摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市场价值的真实减损正确答案：D估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。 （三）2022年8月甲公司购买了某幢写字楼的第68层，2022年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2022年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。正确答案：（三）答： 1. （1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。 （2）承租方对估价对象已

25、投入的成本大小。 （3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。房地产价格评估遵循的原则不包括（）。A.公正 B.公平 C.公开 D.诚实信用答案：D解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来

26、源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2答案：错解析：按房产租金收入计征的，税率为12%。加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（）答案：错解析：本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。2022 年，某市新增房地产供应量中，90m2 以下住宅建筑面积是90m2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（）。A强度相对指标B比较相对指标C比例相对指标D结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：21年房地产估价师每日一练8篇

27、 第7篇房地产开发投资活动可以从物质形态和（）两个方面进行考察。A.经营形态 B.货币形态 C.投资资金量 D.资金流通方式答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。参见教材P185。规范房地产市场行为的方法不包括( )。A、 产权登记B、 规范交易行为C、 建立房地产价格评估制度D、 城市规划指导答案：D解析：因为城市规划

28、指导不能规范房地产市场行为。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经( )业主同意。A.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数1/2 以上B.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数2/3 以上C.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数1/2 以上D.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上答案：D解析：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意某市因进行道路建设，需征收王某拥有的

29、一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30 万元包含家具费用，而15 万

30、元仅是室内装饰装修费用；（2）3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3 年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，B

31、BB-90%项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50% 征收集体土地，有偿使用土地的，应（ ）。A预付足额的预付金B报乡(镇)级人民政府核签C出具征收单位财务状况报告D签订土地使用合同正确答案：D此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。 谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后

32、的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析：考点:开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。21年房地产估价师每日一练8篇 第8篇房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。 ( )答案：错解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。工程建设监理活动中的控制主要有(

33、 )。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制答案：B,C,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。清算价值低于市场价值。答案：错解析：清算价值是指在非继续使用条件下的价值。一般会低于市场价值，但也有特殊情况，如在城市房屋拆迁情况下，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，虽然该餐厅不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补倦。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对

34、其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风 B.建筑层高 C.内部布局 D.装饰装修答案：A解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。 影

35、响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDE答案 ABDE 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。（）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。A.集中式系统 B.分布式系统 C.半集中式系统 D.冷却系统答案：D解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率

36、 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火

37、灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为（）居住用地。A.一类B.二类C.三类D.四类答案：B解析：根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。 经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）正确答案： 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：