21年房地产估价师答疑精华7卷.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华7卷21年房地产估价师答疑精华7卷 第1卷 以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是（ ）。A房地产投资具有相对较高的收益率B房地产投资变现能力强C房地产投资回收快D房地产投资能够得到税收上的优惠正确答案：AD 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ） 页元/只。A13.2B15.9C19.5D20.4正确答案：BB租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180150)3%=15+0.9=15.9(万元/月)。个人

2、住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A、 政府B、 建造商C、 开发商D、 物业管理企业答案：C解析：因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE 如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华7卷 第2卷 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ）此题为判断题(

3、对，错)。正确答案：一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。 等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法 （三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2022年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法

4、测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2022年10月和2022年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6。 建设工程教育网提供9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A、2000，2300B、2030，2270C、2060，2240D、2090，2210正确答案：D21年房地产估价师答疑精华7卷 第3卷2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招

5、标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的

6、出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。工程建设招标代理机构资质不包括（）。A.甲级 B.乙级 C.丙级 D.暂定级答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。 未经总监理工程师签字，但经建设单位法人代表签字，建设单位可以拨付工程款，并进行竣工验收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能

7、耗800元。正确答案：（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)1/4010=208.63万元 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：BCD21年房地产估价师答疑精华7卷 第4卷确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种

8、仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法正确答案：ABD 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房正确答案：ABD某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A、70B、30C、40D、60答案：C解析： 本题考查的是寿命长久。

9、以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。 全民所有制企业同农村集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税A10%B20%C30%D40%正确答案：B21年房地产估价师答疑精华7卷 第5卷 国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）正确答案：征收主要

10、是所有权的改变，征用只是使用权的改变。对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。（）答案：对解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验收合格答案：B解析：

11、本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（）元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2022年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000124%1440（元）。21年房地产估价师答疑精华7卷 第6卷下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。A、根据某银行的相关招标要

12、求按照正常评估收费标准收取评估费 B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D解析：本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P3738。假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（）答案：对解析：动态分析

13、法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案正确答案：D协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。某物业未来10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6

14、%，则第5 年年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析：( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A、 区位B、 交通C、 环境景观D、 外部配套设施答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义21年房地产估价师答疑精华7卷 第7卷工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。企业管理费包

15、括（）。A.管理人员工资 B.办公费 C.差旅交通费 D.固定资产使用费 E.人工费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。选项E，与企业管理费并列。房屋登记办法的适用范围是国有土地上的房屋登记。（）答

16、案：错解析：房屋登记办法规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所_占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的。我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为“企业债券”，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的（）。A.国有企业 B.合伙企业 C.全民所有制企业 D.集体所有制企业答案：C解析：本题考查的是债券的分类。我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为“企业债券”，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的全民所有制企业。根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件答案：D解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。