21年房地产估价师考试历年真题精选5卷.docx

《21年房地产估价师考试历年真题精选5卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试历年真题精选5卷.docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试历年真题精选5卷21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第1卷根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。 为简明起见，工程图纸一

2、般都用绝对标高 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率、收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A、 上市B、 增发新股C、 发行企业债券D、 住房抵押贷款E 信用贷款答案：C,D,E解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资

3、下列关于物权的效力的说法有误的是（ ）。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说，物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利正确答案：C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第2卷 下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。A分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图B分户图的方位应以图的正上方为北方向，并

4、在适当位置注明C分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等D房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内正确答案：B用来说明建筑物内部结构形式和空间关系的图纸是（ ）。A.建筑立面图B.建筑剖面图C.建筑详图D.建筑总平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。选项A说明外立面的情况；选项C说明细部构造；选项D说明总的平面布置。P74。根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间因果关系的来判断。A.投保人与保险标的 B.被保险人与保险标的C.保险事故与

5、保险标的损失 D.保险人与保险标的损失答案：C解析：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析：解析 复利计算 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第3

6、卷 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：D张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调

7、整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法 B、认知价值定价法 C、价值定价法 D、挑战定价法答案：B解析： 本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是

8、开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：考点:成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限

9、很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第4卷 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）正确答案：不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格 为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清

10、土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出答案：C解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C错误，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。参见教材P342。运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。

11、即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。 假设开发法是以( )为理论依据的。A收益递增原理B均衡原理C预期原理D未来趋势原理正确答案

12、：C答案 C假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第5卷下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地

13、产需求。选项A正确，消费者的收入增加，会增加对房地产当前的需求；选项B正确，替代品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX增加。因此，当作为替代品的房地产的价格上升时，会增加对房地产的当前需求；选项C错误，互补品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX减少。以X伴随Y同步变化；选项D、E正确，消费者预期未来收入增加、预期未来房地产价格上升时，都会增加房地产当前需求。 持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。A名胜古迹自用的房

14、产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场答案：B,C,D,E解析：免征房产税的房产有：国家机关、人民团体、军队自用的房产，但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。