21年房地产估价师考试真题5篇.docx

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1、21年房地产估价师考试真题5篇21年房地产估价师考试真题5篇 第1篇为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（）。A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格 B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据 C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格 D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价

2、格答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2，建筑物残值率6，年折旧率2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。dDC，年折旧额DCd1208002.22112（元）；折旧总额EtDt2112816896（元）；建筑物现值VCEt1208001689679104（元）。（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。

3、甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其

4、中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣答案：解析：1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300 错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表

5、，如表2 所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV 甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV 乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）9错误1/（1

6、+15%）10=400+426.60+182.82=209.42（万元）0，乙方案可行。（2）用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。表3现金流量表（3）计算（乙甲）差额内部收益率令i1=16%，NPV1=100+17.21/16%错误11/（1+16%）5+11.59/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）10+24.76/16%错误11/（1+16%）4错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。令i2=17%，NPV1=100+17.2

7、1/17%错误11/（1+17%）5+11.59/17%错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）10+24.76/17%错误11/（1+17%）4错误1/（1+17%）15=0.97（万元）。FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。因为FIRR=16.83%15%，所以乙方案优于甲方案。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另

8、一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（）途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：D解析：本题考查的是估价对象用途变更程序。变更估价对象用途，应该是经规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金 B.无法定代表人签字 C.投标人递交两份内容不同的投标文件 D.未按要求提交投标保证金 E.联合体未附联合体各方共同投标协议答案：C,D,E解析：

9、本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。21年房地产估价师考试真题5篇 第2篇甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022

10、年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标

11、的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A75%B83%C125%D167%正确答案：A 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。A优惠利率B提高再贴现利率C提高法定存款准备金率D中央银行在公开市场上买卖有价证券E对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BCD 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。A估计面

12、积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案：D答案 D在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。21年房地产估价师考试真题5篇 第3篇由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。P36。(2022真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2022年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发

13、建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2022年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。A.甲级B.乙级及以上C.丙级及以上D.暂定级及以上答案：A解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程

14、招标代理业务。房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（）答案：错解析：按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。表2房地产资本市场的结构在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A、 合法原则B、 最高最佳使用原则C、 估价时点原则D、 替代原则E 应急原则答案：A,B,C,D解析：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：

15、C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。21年房地产估价师考试真题5篇 第4篇 一般的无形资产包括权益的价值，如专利权、专有技术、商标权、著作权、特许权、有价证券（股票、债券）等，同时有些无形资产又依托在某种实物上，实物本身的好坏对其价值影响也非常显著。 （ ）正确答案：一般的无形资产通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、（）、建设阶段

16、和租售阶段。A、可行性研究阶段B、获取土地使用权阶段C、前期工作阶段D、细化投资设想阶段答案：C解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。 以下属于无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE无差异曲线

17、图的众多无差异曲线中，同一曲线的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小，离原点越远的无差异曲线代表的总效用越大。 经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：窗扇目前采用平移式为多，安装在框中预留在滑框内。（）答案：对解析：本题考查的是门窗。窗扇目前采用平移式为多，安装在框中预留在滑框内。21年房地产估价师考试真题5篇 第5篇 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：职工个人缴存的住房公积金和

18、职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。答案：对解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A区位B用途C档次D周围环境E建筑规模答案：B,C,E解析：假设开发法评估待开发土地价值时，选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、

19、档次等。征收基本农田，须经（）批准。A国务院B省级人民政府C市级人民政府D县级人民政府答案：A解析：征收土地批准权限的规定有：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（）所有。A.职工个人 B.职工所在单位 C.人民政府 D.住房公积金管理中心答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。