21年房地产估价师历年真题和解答7节.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答7节21年房地产估价师历年真题和解答7节 第1节 经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C需求的价格弹性=1建设工程竣工验收应当由建设单位组织。（）答案：对解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 当被拆迁的房屋定性为违章建

2、筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以招标方式进行土地使用权出让时，评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为（）人以上的单数。A.三 B.五 C.七 D.九答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金，是( )职权。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会答案：B解析：业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则；

3、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。21年房地产估价师历年真题和解答7节 第2节房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位

4、的过程。( )正确答案：答案 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。答案：对解析：保险合同是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由

5、保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A、 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B、 完成全体工作人员的筛选工作C、 获取土地使用权D、 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资答案：C解析：其他均为建设初、中期的工作。某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调

6、查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加2

7、0万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。21年房地产估价师历年真题和解答7节 第3节判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法

8、院答案：A解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）答案：错解析：本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。关于路线价法的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案：C解析：本题考查的是路线价法。选

9、项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城镇土地使用税应按照( )征收。A.纳税人自己测定的土地面积B.纳税人实际占用的土地面积C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积答案：B解析：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。21年房地产估价师历年真题和解答7节 第4节 征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%一80%作为应税房产原

10、值。应纳房产税的税额=应税房产原值X1(10%30%)12%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。答案：错解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有不同的反应。 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率

11、不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。参见教材P312。 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2C0.133D0.05正确答案：D 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便正确答案：D答案 D选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选

12、取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。21年房地产估价师历年真题和解答7节 第5节某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。

13、今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-

14、56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元答案：解析：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)800006%元=3360万元 (3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题(2022真题) 某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。(2

15、022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。 甲公司取得贷款种类为（ ）。A担保贷款B信用贷款C中期贷款D短期贷款正确答案：AC 不是导致某种房地产需求量变化的主要

16、因素是（ ）。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期正确答案：B21年房地产估价师历年真题和解答7节 第6节 对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A、销售收入B、开发建设投资C、营业税金及附加D、借款本金偿还答案：D解析：考点:基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及

17、投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。下列房地产中，不得拍卖的是（）。A共有房地产B集体土地上的厂房C尚在诉讼中权属有争议的房地产D划拨用地上的住宅答案：C解析：法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖，此种情形有：未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；权利人对房地产的处分权受到限制的；以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；司法和行政机

18、关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；国家依法收回土地使用权的；法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A.某一基准时刻 B.日历年度的年初 C.资金运动的时间始点 D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点 E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此可比实例选取得当。（）答案：错解析：

19、本题考查的是选取可比实例。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答7节 第7节根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权 B.支配权 C.请求权 D.形成权 E.抗辩权答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。作为

20、不动产产权证书和房产档案的附图的是（ ）。A.地籍图B.不动产登记簿C.宗地图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房地产测绘成果。选项AB都是管理部门保存的，不会在不动产产权证书中；选项C是不动产产权证书和宗地档案的附图。P170171。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（），或者已投资额占总投资额不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。A、25%，25%B、1/3，25%C、1/3，30%D、50%，50%答案：B解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百

21、分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。年龄超过65 周岁的，不予办理房地产估价师注册答案：对解析：注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在

22、2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。 下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳正确答案：ACDE房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。