21年房地产估价师历年真题5节.docx

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1、21年房地产估价师历年真题5节21年房地产估价师历年真题5节 第1节房屋征收中给予的补偿包括（）。A、被征收房屋价值的补偿 B、因征收房屋造成的搬迁的补偿 C、因征收房屋造成的临时安置的补偿 D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 E、在征收房屋内改建房屋的补偿答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税

2、收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。关于

3、合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。 甲公司取得的贷款属于（ ）。A自营贷款B委托贷款C短期贷款D担保贷款正确答案：D 房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 王某的住房公积金

4、贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A、 与外部环境最协调B、 达到规模递增C、 内部构成要素的组合最适当D、 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合答案：A,C解析：适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最

5、高最佳使用。 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段正确答案：AB21年房地产估价师历年真题5节 第2节 (四)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：D 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术

6、及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于优先股股东权利的是（ ）。A.优先分股息B.优先分剩余财产C.充分的表决权D.要求赎回权答案：C解析：本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。 收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。此题为判断题(对，错)。正确答

7、案：收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的

8、信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。下列行为属于房地产转让的有( )。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移答案：C,D,E解析：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率 B.目标收益率 C.出租率或空置率 D.毛租金收入 E.运营成本答案：C,D,E解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。21

9、年房地产估价师历年真题5节 第3节下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A、环境噪声污染是能量污染 B、环境噪声污染是感觉公害 C、环境噪声污染具有相对性 D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态 E、环境噪声污染具有集中性答案：A,B,D解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。选项CE错误，环境噪声污染具有局限性和分散性按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指

10、转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。房地产估价师的注册有效期为( )年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（）答案：错解析：本题考查的是收益法的理论依据。资金时

11、间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。 ( )答案：对解析： 预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案：BD向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）。A设计单位B施工单位C监理单位D房地产开发企业答案：D解析：房地产开发项目质量责任制度规定：房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量

12、责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A.挂牌出让B.招标

13、出让C.拍卖出让D.划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招、拍、挂的方式出让。参见教材P29。21年房地产估价师历年真题5节 第4节 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A抵押价值B征收价值C现状价值D投资价值答案：A解析：谨慎原则是房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，

14、慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面。 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？正确答案：答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2）开发费用可能发生变化。（3）开发周期可能延长。（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（5）折现率或利润率水平可能发生变化。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停

15、业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。房地产泡沫产生的基础是（）。A、投机需求膨胀B、金融机构过度放贷C、房地产市场中的过度开发D、土地资源的稀缺性答案：D解析：考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖

16、正确答案：C减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定正确答案：B 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题5节 第5节某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A、 523.45B、 593.75C、 643.75D、 100

17、0答案：C解析：V250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元) 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A、资产市场上的供给是由空间市场决定的B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C、房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本

18、相同答案：D解析： 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。参见教材P49。 房地产需求的交叉价格弹性是指（ ）。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百

19、分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。 下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ）。A建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续B与土地管理部门签订土地使用权出让合同C开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证D一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件正确答案：BD根据建设项目工程计算编审规程中的有关规定，工程价款结算主要包括( )。A.竣工结算 B.分阶段结算C.专业分包结算 D.合同中止结算E.合同执行结算答案：A,B,C,D解析：建设项目工程结算编审规程规定，工程价款结算主要包括竣工结算、分阶段结算、专业分包结算和合同中止结算。