21年房地产估价师预测试题9篇.docx

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1、21年房地产估价师预测试题9篇21年房地产估价师预测试题9篇 第1篇全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析： 本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）答案：错解析：本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参

2、见教材P67。假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。因此在动态分析法中，不需要单独计算投资利息和开发利润，已经在折现过程中体现了。（ ）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。P351。基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（）答案：错解析：本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算

3、整个工程费用，是( )。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法正确答案：D答案 D 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积。21年房地产估价师预测试题9篇 第2篇净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（）答案：错解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种；净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。 某开发商向银行申请了年利率为6%、

4、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A600B705C759D1359正确答案：C员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税 下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。A房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C价值评估宜采用成本法和市场比较法D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度正确答案：B土地承包经营权、乡镇、村

5、企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。21年房地产估价师预测试题9篇 第3篇按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国

6、家支付土地使用权出让金的行为。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全

7、、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.275 C.315 D.345答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。（）答案：对解析：按照污染源存在的时间，污染源可分为暂时性污染源，经过一段时间之后通常会自动消失；永久性污染源，一般是长期存在的。所以，一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影

8、响小。 工程造价控制的主要方法有（ ）。A价值工程B协议发包C合同管理D非限额设计E可行性研究正确答案：ACE21年房地产估价师预测试题9篇 第4篇就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A、经营资金B、开发经营成本C、开发建设投资D、总开发成本答案：D解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。住宅层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。答案：对解析：住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。据计算，层高每降低100m

9、m，能降低造价1%，节约用地2%。但层高不应降得过低。 一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共用设备设施维修基金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A、农地 B、写字楼 C、加油站 D、二手商品住宅 E、行政办公楼答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。参见教材P218。房地产是（）三者的结合体。A.实物.权益.区位 B.实物.区位.位置 C.实物.权

10、益.权利 D.权益.位置.拥有者答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。21年房地产估价师预测试题9篇 第5篇 办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证Cw公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当

11、地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。加权移动平均法是在计算移

12、动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期

13、间损失的营业额。某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、 3620B、 3742C、 3909D、 4000答案：B解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法21年房地产估价师预测试题9篇 第6篇 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C答案 C 9301

14、00%=30% 颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分无关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年8月1日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（）方法。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法

15、。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。投资回报率与资本金净利润率的

16、差异，主要在于前者考虑了（）。A、物业增值收益B、所得税C、还本付息额D、投资者权益增加值E、权益投资答案：A,D解析：考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。21年房地产估价师预测试题9篇 第7篇企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。答案：错解析：如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。 w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门

17、提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：BD投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A、抵御通货膨胀的影响B、提高资本金的投资收益水平C、提高全部投资的平均收益率D、降低借贷资金的资金成本答案：B解析： 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。为评估某宗房地产2022年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2022年10月1日。另调查获知2022年6月1日至2022年2月1日该类房地产的价格平

18、均每月比上月上涨1.5%，2022年2月1日至2022年9月1日平均每月比上月上涨2%。将该价格调整为（ ）元/m2。A. 2453.4 B.2484 C.3596.4 D.3658答案：D解析：下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。A.动态分析法测算结果精确 B.静态分析法测算过程相对复杂 C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间 D.静态分析法测算结果比较粗略答案：B解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。21年房地产估价师预测试题9篇 第8篇(2022真题) 房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（）年。A.5B.10C.15D.20答案：

19、D解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。A7264.891B12414.37C78661.36D52668.86正确答案：C理论上房地产的供求状况可分为（）。A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产总的供求状况 C.全国同类房地产的供求状况 D.本地区同类房地产的供求状况 E.全国不同类型房地产供求状况答案：A,B,C,D解析：本题考查的是

20、房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4 种类型：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状

21、价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答案：A,D,E解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是收益法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。21年房地产估价师预测试题9篇 第9篇在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率 B.建筑密度 C.绿地率 D.人口容量 E.建筑高度答案：A

22、,B,C,D解析：本题考查的是控制性详细规划。环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。A、 一家B、 两家C、 三家D、 多家答案：A解析：拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本

23、、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：