22年房地产估价师历年真题解析7卷.docx

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1、22年房地产估价师历年真题解析7卷22年房地产估价师历年真题解析7卷 第1卷 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该写字楼的经济成本为（ ）万元。A6800B7480C8160D8840正确答案：B设置调查项目，必须注意的问题包括（）。A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B.所问的问题应便于被调查者回答 C.备选项目必须互不相容 D.问题的形式不宜太难和过于复杂 E.问题不宜太短答案：B,C,D解析：本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1

2、）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必须互不相容；（4）调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。(2022年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.

3、00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%答案：C解析：本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。22年房地产估价师历年真题解析7卷 第2卷某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A、形象 B、产品 C、人员 D、服务答案：D解析：本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P122。 增价拍卖根据竟买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：自用生产车间建筑面积3300m2；

4、办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答案：解析：应收集的资料包括： 目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)

5、资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（）答案：对解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。 若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，

6、按单利计息方式算出的利息为 ( )元。A320B1200C1210D210正确答案：A答案 A In=p?n?i=200028%320(元)22年房地产估价师历年真题解析7卷 第3卷 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。A78%B85%C117%D150%正确答案：A 政府的土地供给、住房、会融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的（ ）产生影响。A市场价值B投资C工期D质量E安全正确答案：ABAB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。 设有抵押权的房屋被拆迁时

7、，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：临时建设应当在批准的使用期限内（）。A.强制拆除 B.自行拆除 C.没收 D.转让答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析：工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主（简称“国有资金投资”）的工程建设项目，必须采用工程量

8、清单计价。这是国家标准中的建设工程工程量清单计价规范（GB505002022）中的强制性规定。而非国有资金投资的工程建设项目，也可采用工程量清单计价。22年房地产估价师历年真题解析7卷 第4卷 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售税费和销售费用一般不计息。 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A房地产投资开发是指在依法取得

9、的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。A、 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、 该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：(2022真题) 大额可转让定期存单通常

10、为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。资产负债表中应在资产方反映的项目是（）。A.应付票据 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析： 本题考查的是资产负债表和损益表。应付票据、应付账款、预提费用属于资产

11、负债表中负债及所有者权益类的项目。22年房地产估价师历年真题解析7卷 第5卷强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。答案：错解析：人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )答案：对解析： 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅助功能正确答案：CE人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同答案：B解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对

12、抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。 某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师历年真题解析7卷 第6卷 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房正确答案：ABD收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权

13、剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告，依据资产评估法，李某应受到的行政处罚是（）。A、警告 B、责令停止从业六个月以上一年以下 C、责令停止从业一年以上两年以下 D、责令停止从业两年以上五年以下答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。资产评估法第四十五条规定，评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得

14、的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P316。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A答案 A 房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师历年真题解析7卷 第7卷城市详细规划一般可分为（）。A.总体规划 B.控制性详细规划 C.详细

15、规划 D.分区规划 E.修建性详细规划答案：B,E解析：本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )答案：错解析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。甲公司2022年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2022年6月，该类办公用地地价已增值10%。若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的

16、是( )。A、 房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；B、 在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；C、 房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；D、 根据条件可采用房地分估的方法进行计算。答案：D解析： 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A80B71.5C82D99.5正确答案：B门窗等损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=201/42=10(万元)设备的折旧额=501/108=40(万元)长寿命项目的折旧额=(15022050)1/4010=19.5(万元)则该建筑物的物质折旧额=2+10+40+19.5=71.5(万元)挑廊（）计算建筑面积。A、按其围护结构外围水平投影面积的一半 B、按其外围水平投影面积 C、一般不 D、按净面积答案：A解析： 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。