22年房地产经纪协理答疑精华5卷.docx
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1、22年房地产经纪协理答疑精华5卷22年房地产经纪协理答疑精华5卷 第1卷有意购房,但对价位不明确,资金也尚未到位,及其随意性大的客户,应采取的引导式方式是()。A.提供咨询服务,创造专业服务形象,建立长期联系B.提供好、中、差三类不同房源进行展示,引导客户明确购房意向C.帮助客户分析购房能力、市场行情,制订购房方案D.提供最符合客户要求的房源答案:B解析:在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序,房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导,如表5-1所示。由表可知,对有意购房,但对价位不明确,资金也尚未到位,开价随意性大的客户属于引导型客户,其引
2、导方式为:提供好、中、差三类不同房源进行展示,引导客户明确购房意向。表5-1客户类型划分一览表在房屋交接单中,交接人签字的主体不包括()。A.卖方B.买方C.房地产经纪人员D.房屋管理局人员答案:D解析:不管在出租还是出售房屋交接单中,都需要买(承租)方、卖(出租)方、经办的房地产经纪人员签字,不需要房屋管理部门的人员签字。房地产经纪人的()对客户做出交易决策具有重要影响。A.专业、周到、热情的服务B.简捷、迅速、完善的服务C.迅速、系统、热情的服务D.简捷、经济、完善的服务答案:A解析:在门店接待流程中,到店客户是潜在客户,他们可能对某一处房产产生购买欲望,或者希望房地产经纪人协助其出售其名
3、下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。热辐射(地板式)采暖的优点有()。A.设备简单便于维修B.造价相对较低C.热气梯度合理D.没有噪声E.节省平面空间答案:C,D,E解析:热辐射(地板式)采暖的优点包括:热气梯度合理,符合“头要凉,脚要热”的舒适要求;节省平面空间,便于室内布置;相对更加节能;无凸出部件,使用更安全;没有噪声。缺点包括:装修工艺要求较高,需谨防地板下采暖管遭外力损伤;对铺设的地板材质、质量要求较高,宜选用地砖、强化复合木地板、地热专用木地板;占用一定的垂直空间,减少室内净高;损检、维修困难,工程量大,成本高。AB两项属于散热器采暖的优点
4、。下列情形中,会造成合同无效的有()。A.损害社会公共利益B.使用自制的合同文本C.以合法形式掩盖非法目的D.以欺诈、胁迫手段订立合同E.违反法律、行政法规的强制性规定答案:A,C,D,E解析:合同法规定的五种情况下签订的合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向
5、赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。关于田某这一经纪行为的说法,正确的有()。A.田某在这一经纪业务的过程中,没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房,田某也应带领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况,则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是
6、该房屋的所有权人,则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同答案:A,B,D解析:ABC三项,房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。D项,房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人,则其签署的房屋租赁合同无效。项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议,是()阶段的第一项工作。A.项目研究与拓展B.项目签约
7、C.项目执行企划D.项目信息开发与整合答案:C解析:项目执行企划阶段的第一项工作是:项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。房源状态分为()。A.有效B.买卖C.定金D.转赠E.无效答案:A,C,E解析:房源状态分为有效(在租、在售、租售)、定金、无效(我租我售、他租他售、暂缓租/售)。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖(租
8、赁)交易进程,录入相应的房源状态(在租、在售、租售),从而实现房源信息的及时更新与循环利用。22年房地产经纪协理答疑精华5卷 第2卷临近退休年龄的借款人购房贷款,采用()更适宜。A.等额本息还款法B.等额本金还款法C.固定利率D.浮动利率答案:B解析:目前,在偿还房地产贷款过程中,常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。实地查看房屋物业服务状况的内容不包括()。A.物业服务企业的资质B.物业服务费的标准C.小区周边的自然景观D.小区环境的整洁情况答案:C解
9、析:对房屋物业管理状况进行实地查看,主要描述和说明下列指标和因素:物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。物业服务费标准和服务项目。基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况,查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度,查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行()并给予补偿。A.没收B.没收或者征收C.没收或者征用D.征收或者征用答案:D解析:宪法对土地征收、征用及利用作了原则性规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律
10、规定对土地实行征收或者征用并给予补偿,一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 王某于2022年4月将自住房出租给李某1年,年租金为5000元。2022年5月王某将房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2022年6月,李某将房屋转租张某,签订了6个月的转租合同。根据物业管理条例王某将房屋出租给李某后,李某是()。A.业主B.物业使用人C.物业服务的对象D.物业所有权人 答案:B,C解析:BD两项,房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人,因此是物业的使用权人而非所有权人。A项,业主是指房屋的所
11、有权人。C项,物业管理服务的对象是业主和物业使用人,因此李某也是物业服务的对象。存量房客源信息管理应遵循的原则有()。A.有效原则B.合理使用原则C.重点突出原则D.可替代原则E.相对集中原则答案:A,B,C解析:客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一,客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率,也是达成客户满意的基本条件。客户信息管理必须遵循以下三个原则,包括:有效原则;合理使用原则;重点突出原则。房地产经纪服务完成的标志是()。A.房地产交易合同的签订B.房地产交易合同的生效C.佣金的支付D.经纪服务合同的签订答案:A解析:房地产经纪服务完成并达到
12、约定的服务标准,房地产经纪机构才可以收取服务报酬,一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金;代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。常见的卷材类地面有()。A.水泥砂浆地面B.大阶砖C.塑料地面D.橡胶毡地面E.地毯地面答案:C,D,E解析:常见的地面由面层、垫层和基层构成,对有特殊要求的地坪,通常在面层与垫层之间增设一些附加层。根据面层使用的材料和施工方式,地面分为以下几类:整体类地面,包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等;块材类地面,包括普通烧结砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面
13、等;卷材类地面,常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等;涂料类地面。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。李某在门店接待张某时,正确的做法为()。A.承诺帮助张某压低房屋售价B.进一步了解张某的购房需求C.说出符合客户需求的参考意见D.迅速安排张某与房屋所有权人见面答案:B,C解析:到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接
14、待。房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤:站立迎接,微笑待人,使用标准问候语。引领客户入店。当客户直接到店内咨询,房地产经纪人应主动为客户拉门、示意落座,并使用标准服务用语并为客户倒水;确定接待主体。新客户由值班经纪人接待,老客户由原经纪人接待;了解客户需求。房地产经纪人应该表现出竭诚为客户服务的态度和愿望,不失礼貌地询问客户的需求。在整个沟通过程中,房地产经纪人随时记录客户的需求,并向其推荐不同解决方案,倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。接受服务委托或帮助客户解决问题。若客户仅对某些房地产问题进行咨询,房地产经纪人要以专业的态度,客观如实地回答客户提问。客户离开时,经纪人应为客户打
15、开门,并将客户送至公司门外,致意道别。客户信息录入。客户离开后,房地产经纪人应及时将信息录入企业管理数据库内(包括房源和客户数据库),并定期回访。22年房地产经纪协理答疑精华5卷 第3卷()是房地产经纪行业健康发展的必要条件。A.遵纪守法B.规范执业C.诚实守信D.公平竞争答案:D解析:房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要有以下几个方面:遵纪守法;规范执业;诚实守信;尽职尽责;公平竞争。其中,公平竞争是指房地产经纪专业人员服务意识、专业能力、管理水平的竞争,是房地产经纪行业健康发展的必要条件。房地产经纪人最初向客户推荐房源时,应重点关注房源的()。A.舒适性B.适用性C.经济性D.真实性答
16、案:D解析:房地产经纪人在获取房源的过程中,必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护,保证房源信息的最新状态,只有定期地回访、更新与维护,才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性,为客户提供真实、可靠的信息,才能与客户之间建立良好的信任关系,这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。根据物权法,确定物权归属和内容的根据是()。A.不动产权属证书B.他项权证书C.不动产登记证明D.不动产登记簿答案:D解析:不动产登记簿,是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记
17、载的具有法律效力的官方记录。物权法规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于登记簿时发生效力”,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。经纪合同署名中,不包括()内容。A.经纪机构法人代表的住址B.经纪机构备案证号C.经纪人名称D.经纪人注册号答案:A解析:房地产经纪合同的缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的,标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等;委托人是法人的,标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员(至少一名全国注册房地产经纪
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