22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇.docx

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1、22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第1篇通过债券筹集的资金，由债权人自主支配。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。通过债券筹集的资金，由债务人自主支配。在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（）答案：对解析：在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻

2、方案两两比选，从中确定优选方案。 禁止滥用权利的目的在于更好地保护公权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( )答案：错解析：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、

3、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。 所有权属于（ ）。A从物权B动产物权C他物权D主物权正确答案：D答案：D。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 （ ）正确答案：增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。22年房地产估价师考试真题精选

4、及答案7篇 第2篇建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。答案：错解析：容积率属于环境容量控制指标。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某向银行申请的贷款属于（）。A、自营贷款B、中期贷款C、信用贷款D、委托贷款答案：A解析： 本题考查的是商业银

5、行资产业务。选项A正确、选项B错误，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。选项C错误，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。选项D错误，贷款期限30年，属于长期贷款。 估价报告有效期应从（ ）起计。A估价时点B估价作业期C出具估价报告之日D签订估价委托合同之日正确答案：C在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴

6、纳个人所得税。（）答案：错解析：个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。 1994年土地管理法的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A.建

7、筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第3篇 房地

8、产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿答案：C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （

9、 ）正确答案：住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。 土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确答案：D根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法

10、干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。 某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2。A450B475C490D500正确答案：C 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。A100B140C1100D1540正确答案：D城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三

11、个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/80=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元5%7%=1540元。22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第4篇 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案

12、： 在下列（ ）情况下，可以提取住房公积金。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。A房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让正确答案：C房地产一级市场为土地使用权出让市场。房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（）。A统一大纲B统一命题C统一组织D统一阅卷答案：A解析：房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资

13、源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。A建筑物的经济寿命短于其自然寿命B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数正确答案：ACD答案 ACD建筑

14、物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。（）决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A、课税主体 B、税率 C、税基 D、课税对象答案：D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。22年房地

15、产估价师考试真题精选及答案7篇 第5篇一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）答案：错解析：考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设和限制条件。集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外 已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。AO.5%B6%C6.16%D6.19%正确答案：C （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正

16、确答案：A本题主要考查的是信用的概念。（）金额为资产减去负债后的余额。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入答案：C解析：本题考查的是会计恒等式。所有者权益=资产-负债。某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，

17、乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资

18、的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）答案：解析：1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.87

19、7%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：9.5（6506483.75A）617561595.63A（万元）自有资金现金流量表（常规表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0

20、。自有资金现金流量表（特殊表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。NPV-5400（6483.75A13.43）/（120%）3（6483.75A13.43）/（120%）4（68079.38A2905.44）/（120%）50-5400（3752.17A7.77）（3126.81A6.48）（27359.58A1167.63）06553.3834238.56AA0.1914（万元/m2）即：1914元/m2全部投资现金流

21、量表将A0.1914代入表中全部投资现金流量表已知全部投资的目标收益率为13%。i13%时NPV1-81005400/（113%）1891/（113%）31891/（113%）419855.4/（113%）5368.30i14%时NPV2-81005400/（114%）1891/（114%）31891/（114%）419855.4/（114%）5-128.57FIRR13%（14%13%）368.30/（368.30128.57）13.74%根据证券的分类，支票属于（）。A.商品证券 B.货币证券 C.资本证券 D.所有权证券答案：B解析：本题考查的是证券的分类。货币证券是指可与货币相互转化的

22、有价证券，如汇票、支票等。22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第6篇 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行 B、配发 C、增发 D、认股权证 E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。 ( )答案

23、：对解析：建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。答案：对解析：非承重墙是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。框架墙是指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的隔墙也属于非承重墙。磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。答案：错解析：硫和磷都属于有害元素。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该

24、他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A 丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正确答案：AC22年房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第7篇 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 建设工程教育网提供A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则正确答案：B(2022真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐

25、场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。按照房地产价格表示单位不同，房地产价格可以分为（）。A、建筑物价格B、总价格C、土地价格D、单位价格E、楼面地价答案：B,D,E解析： 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格、单位价格和楼面地价是按照房地产价格表示单位划分的几种价格。下列关于计征房产税的说法中，正确的是( )。A、 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B、 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C、 对于非出租的房产，以房产原

26、值的70%90%为税基D、 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E 房产税按年计征，分期缴纳答案：A,C,D,E解析：房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求。根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下说法正确的是( )。A.城区常住人口50万以下的城市为小城市B.城区常住人口20万以下的城市为型小城市C.城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市D.城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市E.城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市答案：A,C,D,E解析：城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数，以下不包括本数)。