22年房地产估价师考试真题及详解9篇.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及详解9篇22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第1篇城市总体规划的依据是（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划答案：A解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费

2、均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令 B.国务院令 C.省政府书记令 D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（）答案：对解析：本题考查的是货币供给层次。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其

3、他支付。M1包括：现金流通量+活期存款。 某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为( )元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第2篇下列房地产中，属于按实物形态划分的有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产答案：A,B,C解析：本题考查

4、的是按实物状态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭世的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。参见教材P7071。 路线价法主要适用于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。答案：

5、错解析：保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。A、15B、16C、17D、20答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条

6、件。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P419。22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第3篇 物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划正确答案：ABCE一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )答案：错解析：城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年

7、的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产的收益价格为( )。A、 129.28万元B、 128.28万元C、 127.28万元D、 126.28万元答案：A解析：假设银行一年期存款利率为2.5，贷款利率为5.8，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、6.22%B、8.2%C、8.3D、9.7答案：B解析：考点:投资组合理论。利用公式，收益率=2.5%+0.6（12%-2.5%）=8.2。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的商品房可以降低租金水平出租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁的条件。不符合安全、防灾

8、等工程建设强制性标准的商品房不得出租。22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第4篇某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RMA/VYMYM/（1YM）n1，按年等额偿还贷款本息，则RM8%8%/（18%）10114.903%；

9、（2）购买者要求的税前现金流量5010%5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135%）/1000056.232（万元）；（4）抵押贷款金额6.232/14.903%41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82万元。参见教材P275。净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（）答案：错解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种；净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。(2022真题) 抽样调查区别于其他调查方式

10、的实质是随机抽取样本。（）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。A.45 B.56 C.46 D.58答案：A解析：本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在45之间。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途

11、为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。如甲公司2022年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（ ）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置答案

12、：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。强制拍卖时应考虑原有租约的影响。22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第5篇城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析：本题考查的是报酬率的

13、求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31% 2.23%1.32% 1.42%0.50% 7.78%。参见教材P265。关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定 D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率

14、取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全.社会安全答案：A,C,E解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。房地产估价机构应当自收到被征收人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估

15、价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第6篇 在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定答案：A,B,D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护

16、和控制的地域界线；在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。P78。某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。 房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3

17、000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）元/平方米。A.5000 B.4800 C.5500 D.4380答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。（80005000-50003000）/5000=5000（元/平方米）。22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第7篇评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发答案

18、：A,C,D解析：在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选 项A属于建筑物实物中的装饰装修。参见教材P49、76。对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A销售利润率小于投资利润率B投资利润率小于成本利润率C成本利润率小于直接成本利润率D直接成本利润率小于销售利润率E年利润率小于总利润率答案：B,D解析：由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润

19、，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次

20、数、时限的，施工许可证自行废止。 （一）某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）正确答案：（2）P2=A1/（i-s）1-（1+s）/（1+i）n=6000

21、元/（0.25%-05%）1-（1+0.5%）/（1+0.25%）60=386840.23元（3）P3=A2/i1-1/（1+i）n=1000元10.25%1-1/（1+0.25%）60=55652.36元（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元（1+0.25%）60=1094815.21元（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元（7）可购住房单价为：2189630.42元/120=18246.92元/22年房地产估价师考试真题及详

22、解9篇 第8篇 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A每一个独立出租单元的总出租面积B每月每平方米C每平方米可出租面积D每平方米可出租面积按月或年支付的金额正确答案：BB项为基础租金的计算方式。 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于增值税一般计税方法和简易计税方法的表述中，正确的有（）。A、一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额征收率B、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额C、增值税起征点适用于登记为一般纳税人的个体工商户D、增值税按期缴纳的，增值税起征点幅度为月销售额50

23、0020000元（含本数）E、一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但答案：B,D,E解析：本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；选项C错误，增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。 下列关于廉租住房地表述中，正确的是（）A廉租住房地供应对象包括中低收入家庭B廉租住房免征房产税C廉租住房的供应以实物配租为主D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人住房面积的60%正确答案：D有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

24、B、 市场法中交易情况调整C、 比较相同类型不同期限价格的高低D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低E 直接用于测算价格答案：A,C,E解析：知识点 净收益每年不变的公式22年房地产估价师考试真题及详解9篇 第9篇商业银行的最基本职能是（）。A、充当信用中介 B、变货币收入为货币资本 C、充当支付中介 D、创造派生存款和信用流通工具答案：A解析：本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。不动产登记制度是现代（）法中的一项重要制度。A.物权 B.债权 C.质权 D.抵押权答案：A解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。在某一价值时

25、点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 物业管理条例规定，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主委员会讨论决定同意后；由物业服务企业依法办理有关手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：