城市花园项目营销策划范本8756.docx

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1、东北财经经大学本本科毕业业论文鞍山万科科营城子子4#AA城市花花园项目目营销策策划作 者院 系 工商管管理学院院 专 业市市场营销销年 级学 号指导教师师孟 韬 答辩日期期6月66日成 绩内 容容 提提 要鞍山市房房地产市市场经过过进些年年的发展展，已经经成为鞍鞍山经济济发展的的支柱之之一，为为提升鞍鞍山市的的国民生生产总值值，振兴兴鞍山市市经济发发展，塑塑造城市市良好形形象贡献献了很大大力量。随随着国家家“振兴东东北老工工业基地地”政策的的实施，纲纲城鞍山山获得了了前所未未有的发发展机会会，并伴伴随城市市化的进进程，以以及城市市向郊区区的延伸伸为房地地产业提提供了难难得的发发展机会会，万科科

2、作为一一个全国国性的房房地产企企业，重重新投资资于鞍山山的房产产市场，欲欲抓住这这一宝贵贵机会，将将万科化化的住宅宅带到鞍鞍山来，让让钢城人人民住进进真正的的高档楼楼盘，以以集团标标准化的的产品，创创新的设设计理念念激发鞍鞍山房产产市场的的潜在需需求，打打造万科科地产的的又一经经典佳作作。本文通过过对一个个具体实实例的全全程策划划，力图图通过实实证生动动地展示示在理性性开发和和理性消消费的时时代，开开发商如如何进行行房地产产投资和和房地产产产品开开发，以以一个统统一的经经营理念念，贯穿穿企业，充充分利用用企业外外部资源源，把握握机遇和和规避风风险，在在创造最最佳经济济效益的的同时，实实现最佳佳

3、的社会会效益。本文从结结构上分分为六部部分。第第一部分分介绍了了项目开开发情况况和开发发商的状状况。第第二、三三部分对对市场进进行了分分析，包包括鞍山山市房地地产市场场发展现现状及未未来走势势分析，从从而引发发了项目目的优、劣劣势分析析，同时时强调对对目标客客户的分分析的重重要性。第第四部分分根据相相关资料料和分析析结果对对该项目目所做的的市场定定位。第第五部分分根据已已知的项项目情况况，从产产品、价价格和广广告等方方面确定定的营销销策略及及具体的的实施过过程。最最后一部部分总结结了项目目所取得得的成绩绩，并根根据项目目的实际际情况提提出了一一些建议议。关键词：市场定定位 营销策策划房地地产营

4、销销 AbsttracctAnshhan Citty rreall esstatte mmarkket passsess byy innto thee deevellopmmentt off ammounntss yeear, thhe oone of a ppilllarss thhat hass beecomme tthe sadddlee moounttainn ecconoomy thee deevellopmmentt, ffor cittizeenss tootall ouutpuut vvaluue tthatt prromoote thee saaddlle mmounntai

5、in CCityy, ddeveelopp thhe ssadddle mouuntaain Citty eeconnomyy, mmolddingg thhe ggoodd immagee inn ciity conntriibuttes to meaasurres verry sstroonglly.AAlonng wwithh thhe nnatiion “deevellop thee olld iinduustrry iin nnorttheaast basse” thee pooliccy pputss iintoo prractticee, tthe sadddlee moount

6、tainn ciity acqquirred thee unnpreeceddentted devveloopmeent thee oppporrtunnityy, aand acccomppanyy wiith thee prrogrresss thhat citty tturnn, aand thee exxtennsioon tthatt ciity facce tthe subburbban areea wwas a rreall esstatte iinduustrry tto pprovvidee seeldoom oof ddeveeloppmennt ooppoortuunit

7、ty, tenn thhoussandd seectiionss bee ussed as a nnatiionwwidee reeal esttatee buusinnesss ennterrpriise, innvesstinng aafreesh in thee saaddlle mmounntaiin oof hhousse pproppertty mmarkket, waantss too hoold tigghtlly tthiss a preecioous oppporttuniity, wiill tenn thhoussandd thhe rresiidennce thaat

8、 ssecttionns tturnns tto ttakee thhe ssadddle mouuntaain, leettiing steeel citty ppeopple livve iintoo thhe rreall uppscaale flooor thee diish, wiith thee prroduuct thaat ggrouup sstannderdiize, crreattivee deesiggn tthe lattentt neeed thaat pprinncipple stiir uup tthe sadddlee moounttainn thhe hhou

9、sse pproppertty mmarkket, crreatte tten thoousaand secctioon rreall esstattes isaggainn a claassiic eexceelleent pieece.Thiss teext passsess too a conncreete andd soolidd agges forr off whholee diistaancee pllannningg, ddintt diiagrram passsinng ssubsstanntiaal eeviddencce vviviidlyy diispllayiing i

10、n thee reeasoonabblennesss deevellopmmentt wiith reaasonnabllecoonsuuminng, devveloopmeent thee coompaany howw too prroceeed thee reeal esttatee innvesstmeent to devveloop wwithh thhe rreall esstatte pprodductt, wwithh ann unniteed oof pprinncipple of mannageemennt, pieercee thhrouugh thee buusinnes

11、ss ennterrpriise, maake usee off thhe bbusiinesss eenteerprrisee exxterriorr reesouurcees wwelll, hholdd thhe ooppoortuunitty wwithh evvadee thhe rriskk, ccreaate thee beest ecoonommic perrforrmannce at thee saame timme, reaalizze bbestt soociaal pperfformmancce.Thiss teext is devidded intto ffromm

12、thhe cconsstruuctiion sixx paartss.Thhe ffirsst ppartt inntrooducced thee ittem devveloopmeent cirrcummstaancee wiith thee coondiitioon tthatt deevellop thee coompaany.Thee seeconnd aand thiird parrts prroceeedeed tthe anaalyssis to thee maarkeet, inccluddingg saaddlle mmounntaiin CCityy reeal estta

13、tee maarkeet ddeveeloppmennt ppressentt coondiitioon aand futturee trrendds aanallysiis, butt caauseed tthe iteem eexceelleent, thhe bbad sittuattionn annalyysis, emmphaasizzingg att thhe ssamee tiime to thee immporrtannce of tarrgett thhe ccusttomeerss annalyysiss.Thhe ffortth ppartt iss aaccoordii

14、ng to rellateed ddataa wiith anaalyssis ressultts too a marrkett foor ddoinng ffixeed pposiitioon.TThe fiffth parrt aaccoordiing to alrreaddy tthe iteem ccirccumsstannce thaat kknoww, ffromm thhe pprodductt, ppricce wwithh addverrtissingg thhe mmarkketiing strrateegy thaat aawaiit tthe asppectt maak

15、ess suure andd puuts a sspeccifiic wway innto praactiice.Thee laast parrt ttallliedd upp thhe iitemm a scoore forr obbtaiininng, andd puut fforwwardds thhe ssomee suuggeestiion acccorddingg too thhe aactuual cirrcummstaancee off thhe iitemm.Key worrds:Marrkett poosittionningg Marrkettingg pllannning

16、g Maarekketiing of Reaal EEstaate目 录一、总论论11（一）项项目概述述11（二）项项目开发发的经济济与社会会意义11（三）项项目开发发商万科集集团概况况22二、市场场环境分分析33（一）鞍鞍山市房房地产市市场现状状分析趋趋势分析析33（二）项项目区位位环境分分析33（三）项项目竞争争环境分分析44（四）项项目SWWOT分分析 99三、目标标市场分分析及定定位99（一）目目标市场场分析99（二）目目标市场场定位 112四、项目目定位及及营销概概念 113（一） 形象定位位 113（二） 价值定位位 114（三） 概念主题题来自自万科，来来自奥地地利 14（四）

17、功能主题题山地地住宅小小镇 144五、营销销策略 115（一） 产品策划划 115（二） 销售价格格策划 118（三） 推广促销销策划 118（四） 营销执行行 220（五） 整体及年年度销售售计划方方案 220六、结论论 221（一） 销售实绩绩 221（二） 问题与建建议 221参考文献献 222后记 223封底 24鞍山万科科营城子子4#AA城市花花园项目目营销策策划一、总论论（一）项项目概述述城市花园园座落于于鞍山市市东南部部营城子子居住区区，距市市中心仅仅五公里里，项目目的北东侧紧紧临东山山风景区区，在美美丽的东东山脚下下，大片片的绿色色坡地及及各种植植物让一一切都生生机勃勃勃，大片

18、片树林释释放的鲜鲜活氧气气让这里里的空气气清新、自自然。项项目依山山而建，环环境优美美，是鞍鞍山市内内未来三三年内唯唯一具备备开发大大型居住住用地。在城市花花园项目目地块的的东南侧侧，为政政府规划划具有独独立性和和完整性性的绿地地公园，占占地222公顷，结结合地形形、地貌貌及环境境特点，在在东山风风景区与与市中心心其它园园林绿化化相互补补充组成成鞍山市市完整统统一的城城市绿化化系统。为为人们提提供清晰晰舒适的的游览环环境，满满足人们们日益提提高的精精神文化化需求。在城市花花园地块块的西侧侧为营城城子分区区九号地地，依据据分区规规划要求求，该地地为自然然游园，形形成大面面积绿化化，逐步步改善分分

19、区的环环境质量量，美化化环境。城市花园园的规模模：项目目总占地地约166万平，总总建筑面面积约118.99万平，绿绿化率不不低于330%，容容积率约约1.33，规划划总居住住户数约约14000余户户，居住住人数近近50000人，是是鞍山市市罕有的的大型居居住社区区。城市花园园的交通通十分便便捷：项项目南边边矿工路路、湖南南街、新新营路直直接与铁铁东老城城区连接接。深营营路（规规划路）、营营城路（规规划路）与与高新区区相连。根根据政府府20003年工工作报告告，在年年内将加加快完善善市区环环路，建建成深营营路并打打通深营营路隧道道，届时时项目不不但与铁铁东区紧紧密相联联，到立立山区及及高新区区的

20、路程程也将大大大缩短短，目前前4011、4003、2216公公交路线线都经过过项目周周边。城市花园园的社区区配套也也十分完完备: 近5千千平独立立商业街街，规划划拟经营营项目有有：超市市、洗衣衣房、银银行、邮邮局、书书吧等；同时园园区内还还拥有万万科山地地健身俱俱乐部，建建筑面积积达20000余余平，内内设健身身房、台台球室、游游池、乒乒乓球室室等；同同时园区区内还规规划有幼幼儿园一一所，学学校一座座。（二）项项目开发发的经济济与社会会意义鞍山市在在辽宁省省版图上上所占比比例不大大，却占占据了经经济、交交通脉络络当中重重要的位位置。随随着鞍钢钢这个大大型国企企的逐渐渐复苏及及鞍山农农业、旅旅游

21、业及及其他产产业的蓬蓬勃发展展，20002年年鞍山的的国民生生产总值值达7009亿元元人民币币，人均均收入突突破万元元大关。鞍鞍山副城城海城、台台安、南南台等批批零经济济的快速速发展，使使得鞍山山成为联联结沈阳阳、大连连的重要要枢纽。鞍山人民民收入的的增长情情况，近近年来随随着鞍山山顺应改改革举措措，市民民的消费费观念也也逐渐开开始变化化，住房房、旅游游、家庭庭装修及及假日消消费等成成为鞍山山市民消消费的主主要项目目，这些些也源于于鞍山市市民收入入的增加加，据统统计，220022年全市市职工人人均工资资75888元，比比上年增增长188。5%，市民民的消费费性支出出增幅也也达6.9%。市市民的

22、荷荷包鼓了了，当然然心中就就盼望着着改善一一下自已已的居住住状况，提提高生活活质量。鞍山市面面对迅猛猛而至的的发展时时机，旧旧城区的的规模及及相关配配套呈现现难以为为继的局局面。鞍鞍山市总总面积992522平方公公里，是是与沈阳阳、大连连、长春春相较最最大的，而而山地占占了52271平平方公里里，占总总面积的的57%，市区面面积仅6630.9平方方公里，又又是四市市中最小小的。鞍鞍山市人人口总数数3444.24万万人，市市区人口口总数1145. 9万万人，人人口密度度23114人/平方公公里，远远高于沈沈阳。这这些指标标说明，鞍鞍山市区区、人居居空间向向外延展展已是一一种必然然！鞍山市经经济远

23、期期规划沿沿西南轴轴向发展展，连接接汤岗子子组团与与副中心心城市海海城市，并并将鞍山山政府机机构迁移移至汤岗岗子，以以期达到到达到城城市空间间扩展。并并利用鞍鞍山千山山自然风风景资源源大力发发展旅游游产业，进进一步带带动城市市经济发发展。未来鞍山山居住区区规划为为城区组组团包括括汪家峪峪、营城城子大孤孤山、齐齐大山组组团，外外围组团团包括千千山组团团与汤岗岗子组团团。由于于汤岗子子组团属属于市政政远期规规划，实实施需投投入大量量资金；汪家峪峪组团由由于居住住用地不不再批租租，至220055年内，鞍鞍山居住住地块发发展的重重中之重重首推营营城子组组团。正是在此此机遇下下，借市市政的东东风及与与明

24、达联联姻的机机缘，万万科再次次登陆鞍鞍山，并并且带来来了热销销全国的的城市花花园产品品，大势势所需，不不谋而合合，也就就预示着着鞍山房房地产的的春天即即将来临临。城市花园园选址营营城子地地区，该该区域距距离市中中心不足足5公里里，交通通十分便便利，且且由明达达经营多多年，生生活配套套几乎齐齐全。值值得一提提的是，万万科所选选择地块块东侧与与北侧均均由东山山风景区区苍翠植植被围绕绕，西临临湖南分分区，南南至环市市铁路，既既享千山山余脉灵灵秀之气气，又独独得发达达交通、完完善生活活配套之之便捷。220011年营城城子组团团正式并并入铁东东区，又又为营城城子未来来的发展展配备了了一个绝绝好的身身份。

25、未来几年年，营城城子组团团交通线线路的规规划将变变为现实实，届时时，连接接老城区区的湖南南街、新新营路 、矿工工路、市市环路将将变宽，连连接城市市外延的的营崔路路、营城城路、深深营路更更将全部部通车。05年的的春天，万万科城市市花园一一期即将将入住，大大规模居居住社区区初具规规模，人人气盎然然，蓝天天碧草，笑笑语欢声声，届时时首期业业主已经经成了万万科地产产在鞍山山的第一一批受益益者，因因为他们们的房子子正在升升值！营营城子正正是鞍山山万科打打造后的的最新居居住社区区，也是是鞍山人人未来居居住的地地方。（三）项项目开发发商万科集集团概况况1.万科科企业股股份有限限公司成成立于119844年5月

26、月，以房房地产为为核心业业务，是是中国大大陆首批批公开上上市的企企业之一一。至220033年6月月30日日止，公公司总资资产944.733亿元，净净资产442.885 亿亿元。220033年集团团房地产产业务全全年收入入63.8亿元元, 净净利润55.422亿元；19888年122月，公公司公开开向社会会发行股股票2,8000万股，集集资人民民币2,8000万元，资资产及经经营规模模迅速扩扩大。119911年1月月29日日本公司司之A股股在深圳圳证券交交易所挂挂牌交易易。19991年年6月，公公司通过过配售和和定向发发行新股股2,8836万万股，集集资人民民币1.27亿亿元，公公司开始始跨地域

27、域发展。万科于119888年开始始介入房房地产领领域，119922年正式式确定大大众住宅宅开发为为核心业业务,凭借一一贯的创创新精神神及专业业开发优优势，形形成住宅宅品牌效效应，为为集团带来来良好的的利润回报报。20001年年，华润润进驻万万科，成成为万科科最大的的股东，同同年，万万科最终终实现全全国战略略布局，即即建立了了深圳、上上海、北北京、沈沈阳四大大核心城城市。截截止20002年年底已进进入深圳圳、上海海、北京京、天津津、沈阳阳、成都都、武汉汉、南京京、长春春、南昌昌和佛山山进行住住宅开发发，20003年年上半年年万科又又先后进进入鞍山山、大连连、中山山、广州州，目前前万科业业务已经经

28、扩展到到18个个大中城城市，凭借一一贯的创创新精神神及专业业开发优优势，公公司树立立了住宅宅品牌，并并获得良良好的投投资回报报。年2月月由亚洲洲财经传传媒Asssett Beenchhmarrk财财资公公司主办办的“年年度公司司治理最最佳公司司”评估估结果，220033年万科科企业股股份有限限公司获获选为中中国公司司治理最最佳公司司之一 。2.东北北万科简简介近年来，随随着中国国经济的的持续发发展，政政府政策策的不断断支持，各各项法规规的逐步步完善，住住宅消费费群体的的日益成成熟，中中国的住住宅产业业日渐繁繁荣。面面临良好好的市场场机遇，未未来3年年，万科科将以上上海、深深圳、广广州、为为核心

29、城城市，选选择以上上海为龙龙头的长长江三角角洲地区区和广州州为龙头头的珠江江三角洲洲地区进进行区域域重点发发展，同同时集团团还将选选择以沈沈阳为中中心的东东北地区区，北京京、天津津等核心心城市和和成都、武武汉等腹腹地区域域经济中中心城市市作为发发展目标标，进一一步扩大大集团在在各地的的市场份份额，实实现成为为行业持持续领跑跑者的目目标。东北万科科是万科科集团所所属全国国四大发发展区域域之一，它以沈阳阳万科房房地产开开发有限限公司作作为核心心城市，统辖东东北万科科大连、长长春、鞍鞍山三地地的业务务；自119933年东北北万科首首先进入入沈阳市市场以来来，东北北万科相相继完成成了起步步、创业业、发

30、展展三个历历史跨越越，现在在已经步步入品牌牌成熟收收益阶段段，已经经成为东东北房地地产市场场具有较较强品牌牌影响力力及发展展潜力的的开发商商之一。十年来，东东北万科科公司相相继在沈沈阳先后后开发了了“万科城城市花园园”、“万科紫紫金苑”、“万科花花园新城城”、“万科四四季花城城”、“万科金金色家园园”五个中中、高档档住宅项项目，同同时在大大连开发发了“万科邮邮电大厦厦”，在鞍鞍山开发发了“万科东东源大厦厦” 20003年年，随着着大连“万科城城市花园园”、长春春“万科城城市花园园”、鞍山山“万科城城市花园园”的开发发，东北北万科的的三个项项目同时时开工，东东北万科科已经进进入真正正意义的的大规

31、模模、多项项目同时时操作时时代，一一个以沈沈阳万科科为轴心心、四地地万科纵纵横联动动发展的的新局面面已经形形成。二、市场场环境分分析（一）鞍鞍山市房房地产市市场现状状趋势分分析1、鞍山山市房地地产市场场现状分分析 数据来源：鞍山万科房地产开发有限公司营销管理部（1）商商品住宅宅市场仍仍保持平平稳增长长态势20033年1-9月商商品住宅宅销售面面积599万平，同同比增长长68.5%，土土地开发发投资336300万元，同同比增长长44.4%。从平从1-9月份的土地开发情况看，各开发商正积极加大对房地产的投入力度，准备在2004年再掀高潮，鞍山房地产的情形依然呈现良性发展的态势。（2）铁铁东区仍仍是

32、商品品住宅的的首选区区域，销销售量占占鞍山市市的700% 铁东区220033年19月月新增商商品住宅宅销售面面积411.7万万平，占占鞍山整整体市场场总量的的70%，同比比增长220%。销销售均价价为19919元元/平，同同比下降降17%，20002年年铁东区区开发量量创历史史最高，220033年土地地开发资资源不足足，新上上市楼盘盘减少，进进入6月月份大多多项目开开始尾盘盘低价促促销，价价格需求求弹性较较大，极极大促进进了该区区域的潜潜在市场场需求。（3）立立山区低低档价位位市场表表现活跃跃20033年19月立立山区销销售面积积9.88万平，同同比增长长92%，占全全市商品品住宅销销量的11

33、7%，同同比增长长2%；平均销销售单价价12880元；同比增增长5.7%；由于政政府开始始实施了了治理南南沙河的的城市改改造规划划，使得得立山区区的土地地供应增增加，新新上市楼楼盘数量量及规模模较前增增加，期期内销售售表现活活跃。（4）铁铁西区低低档价位位产品供供应量锐锐减20033年19月铁铁西区销销售面积积7.11万平，同同比减少少40%，成交交单价走走势平稳稳；（5）220033年18月月全市商商品住宅宅的平均均售价116533元/平平，同比比下降111%20033年由于于立山区区低档价价位产品品供应量量和销售售量大幅幅增加，铁铁东区中中高价位位产品进进入尾盘盘消化期期，价格格走低，导导

34、致全市市商品住住宅市场场的平均均售价同同比下降降11%。且铁铁东区土土地资源源供应稀稀缺，鞍鞍山市中中高档市市场中大大规模、高高品质产产品出现现空白，没没有有效效供应。2.鞍山山市住宅宅房地产产市场现现状分析析鞍山市商商品住宅宅各细分分市场分分布：城城市花园园项目位位于铁东东区，而而铁东区区因其政政治经济济文化中中心的城城市属性性，成为为鞍山消消费者首首选的居居住区域域。因此此铁东区区成为鞍鞍山商品品房供应应及销售售的主要要区域，占占全市商商品房销销售的555%。铁铁西、立立山、鞍鞍钢以低低档房同同福利房房为主。因因此，宗宗地的竞竞争区域域主要集集中在铁铁东区同同高新区区，而同同立山区区、铁西

35、西区的竞竞争关系系极小。不同区域域住宅的的价格差差别,高高档：项项目均价价在38800-50000元/平米，集集中于铁铁东区站站前区域域;中高高档：项项目均价价在22200-37000元/平米，集集中在中中心区半半径3公公里/千千山高新新区;中中低档：项目价价格在222000元/平平米以下下，营城城子明达达区域（二）项项目区位位环境分分析鞍山市的的房地产产市场尚尚处于房房地产的的初级阶阶段，项项目的价价格完全全依赖于于项目在在城市中中的位置置。随距距离不断断增加，住住宅项目目的价位位不断降降低。但但铁东特特殊的区区域属性性确定了了其在鞍鞍山核心心区域的的地位，成成为鞍山山消费者者购房居居住的首

36、首选区域域，住宅宅价格远远高于其其他区营营城子位位于铁东东区紧邻邻湖南中中高档生生活区，属属于铁东东区向外外的延伸伸，同时时铁东区区内可开开发用地地稀缺，因因此其区区域价值值较高。近年铁东东土地逐逐渐减少少多以插插建项目目为主，很很难满足足消费者者对环境境品质的的需求，因因此，中中高价产产品郊区区化逐渐渐形成，并并且比例例不断提提高。铁铁东区向向外延伸伸的两个个方向一一个是宗宗地所在在区域，另另一个在在通往千千山的高高新区。因因此，两两地成为为20000年后后铁东住住宅项目目的重点点发展方方向。图1（三）项项目竞争争环境分分析全市整体体开发项项目有限限，住宅宅市场垄垄断程度度较高，近近年各细细

37、分市场场均出现现单个项项目占据据全市市市场份额额过高的的现象，整整体市场场表现垄垄断特征征。本案的主主要竞争争对手为为片区型型竞争。片区型竞竞争项目目主要有有：铁东中心心区：申申江嘉宝宝翠园、大大德翠韵韵华庭高新区：绿色智智慧城本区域：档次相相近的，明明达世纪纪花园低档产品品，嘉伦伦世纪花花园和毓毓恬花园园上述区域域对本案案的影响响主要体体现在对对项目价价格秩序序判断，但但这种影影响是短短期的。可能竞争争楼盘的的概述：重点楼盘盘各案分分析：表11.大德德翠韵华华庭：项目简介介：地处处市中心心，地理理位置优优越。占占地122。6万万平，规规划建筑筑面积220万平平。上海海同济大大学建筑筑设计院院

38、设计，建建筑风格格为现代代加古典典欧式，建建筑师自自称其为为“东方的的维也纳纳”小区。建建筑形式式为小高高层。定定位为高高档项目目。一期期开盘平平均价440000元/平平，现二二期33300元元/平。客客层定位位：高级级公务员员、私营营企业家家、公司司经理、高高级白领领。代表表户型：3-22-2：1300-1555平；2-22-1：98-1233平。由于当初初地皮成成本较高高，使售售价偏高高，而且且楼盘又又以中大大的户型型为主，导导致总房房款基本本在400万以上上，很难难让人接接受。大大德家世世界的建建立会使使以后园园区管理理混乱，安安全程度度降低，园园区环境境嘈杂，使使翠韵华华庭的高高档住宅

39、宅形象下下降。园园区内景景观设计计质量不不高，破破坏了整整体的居居住环境境和形象象。产品建筑筑为坡屋屋顶岭南南风格，12层的小高层住宅，园区规划景观概念亦为岭南风格。主力供应应产品为为1300-1440平方方米、三三室二厅厅二卫、平平层、总总价款550-660万之之间产品品；次主力供供应产品品有两种种：（1）1155-1600平方米米、三室室二厅二二卫、平平层、总总价款660-770万产产品；（2）1130-1400平方米米、三室室二厅二二卫、平平层、总总价款660-770万产产品。图2大德最具具代表性性产品是是主力供供应的产产品1227-1140平平，三房房二厅二二卫，平平层。图3户型特点点

40、为进深深适度，格格局方正正中富于于变化，如如弧型窗窗、转角角窗。主主客卧室室宽敞。过过道空间间所占比比例较少少。结论：大德翠翠韵华庭庭作为220033年高档档市场仅仅有的供供应项目目，整体体品质较较好，相相对033年之前前供应的的高档住住宅项目目而言，在在景观规规划、产产品设计计、户型型设计方方面具备备明显优优势大德翠翠韵华庭庭具有自自然景观观优势（2219公公园、烈烈士山公公园），且且随园林林路，交交通便利利，具有有明显的的高档住住宅特征征在推广广方面，倡倡导CLLD中央央生活区区概念，获获得鞍山山市较多多关注，宗宗地钢铁铁学院旧旧址的概概念也被被消费者者广为认认同2.申江江嘉宝翠翠园：项目

41、简介介：地处处鞍山著著名的2219公公园东墙墙外，地地理位置置优越。占占地5万万平，规规划建筑筑面积113万平平，住宅宅建筑面面积100。4万万平。鞍鞍山民用用建筑设设计院设设计，建建筑风格格为欧式式。建筑筑形式为为小高层层加多层层。定位位为中高高档项目目。平均均价30000元元/平。客客层定位位：公务务员、私私营企业业家、公公司经理理、高级级白领、教教师。代代表户型型：3-2-22：1445-1178平平；2-2-11：933-1115平。33-2-1：1125平平。该项项目凭借借优越的的地理位位置及诱诱人的价价格，220022年100月开盘盘（基础础未完工工）即成成旺销势势头，当当日售出出

42、2000套，占占上市量量的500%，现现进入尾尾盘消化化阶段。由于其建建筑形式式是小高高层，得得房率较较低。楼楼间距较较小，房房间的采采光不好好。开发发商为了了增加户户数以加加大利润润，房型型设计过过于狭长长，通风风及朝向向较差。园园林景观观绿化少少，园区区环境设设计生硬硬。门前前马路较较狭窄，距距离公交交车站有有一定距距离，影影响了其其业主出出行的便便利性。3.绿色色智慧城城：项目简介介：地处处高新区区，鞍千千路旁，占占地411万平，规规划建筑筑面积552万平平。是由由沿海绿绿色家园园发展（鞍鞍山）有有限公司司开发的的鞍山首首座大规规模园林林型、景景观式、数数字化居居住项目目，19999年年

43、该项目目的建设设开发给给鞍山的的住宅开开发在规规划理念念、园区区设计、营营销推广广等方面面带来一一股新的的气息，在在鞍山经经过4年年的开发发已经形形成了品品牌效应应。该项项目由清清华大学学建筑学学院设计计，为欧欧陆风格格建筑，建建筑形式式多样：以普通通多层为为主，小小高层、单单体别墅墅、TOOWN HOUUSE产产品为补补充。定定位为中中高档项项目。一一期开盘盘平均价价20000元/平，二二期22200元元/平，三三期24400元元/平，现现四期的的TOWWN HHOUSSE产品品清水房房均价332000元/平平，精装装修房338000-40000元元/平客客层定位位：高级级公务员员、私营营企

44、业家家、公司司经理、高高级白领领。1-3期均均已入住住，现样样板房仅仅有新近近推出44期TOOWN HOUUSE产产品。产品形式式：欧陆陆风格建建筑，融融入中国国庭园山山水布局局特点的的绿化庭庭园。图4深营桥在在其四期期左侧经经过对其其环境影影响较大大，噪音音及尘土土将会使使生活环环境质量量下降很很多。另另外，政政府的发发展转移移并且将将限制高高新区住住宅开发发用地也也是其不不利因素素，在这这样的政政策环境境下，高高新区会会渐渐退退出住宅宅房地产产市场，使使其周边边原本就就不成熟熟的配套套得不到到完善，无无法继续续聚集人人气，周周围居住住环境得得不到扩扩张，并并且其又又不与城城区相连连，无法法形成相相对独立立的居住住区域中中心。绿色智慧慧城总占占地面积积41万万平方米米，整个个园区总总建筑面面积达到到58万万平方米米。绿化率442%，6600平方米的人工湖，10000余平的商业街，6000平会所。