创世纪时代广场营销策划报告(doc29)9123.docx

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1、创世纪时时代广场场营销策策划报告告第一篇市市调分析析在新的历历史条件件下，城城市经济济发展越越来越受受关注，作作为江南南重镇之之一的贵贵阳，在在经济一一体化的的过程中中，经济济发展前前景日趋趋明朗。一一个城市市的经济济发展、地地理条件件、市政政规划、政政策倾向向及其人人们的消消费心理理都在很很大程度度上影响响着房地地产的开开发与发发展。城城市的发发展趋向向和潜在在的经济济增长因因素能否否更大地地刺激房房地产市市场的需需求，以以及在政政府的规规划当中中，能否否给项目目所处的的区块物物业的升升值带来来广阔的的前景，将将对项目目前期规规划及未未来销售售和后期期管理、商商业运作作产生直直接的影影响。鉴

2、鉴于此，我我们对贵贵阳经济济发展和和规划进进行深入入的探索索，以期期能够把把握该区区将来房房地产的的发展趋趋势和整整个商业业带的运运作。第一章贵贵阳城市市发展规规划分析析1.1贵贵阳概况况贵阳,旧旧称贵阳阳坊,同同治三(18664年)改称为为贵阳镇镇,19949年年改为贵贵阳区,19556年改改为县级级镇,119799年改为为县级市市,19983上上7月升升格为省省辖市,同年110月,在原境境内成立立月湖湖区，为为其中心心城区。贵贵阳地处处东经111641至l11730、北纬纬2735至28840之间，总总面积335544平方公公里。全全省五大大水系之之一的信信江贯穿穿东西，岸岸南龙头头山上自

3、自古有一一片樟树树林，每每当晴空空万里，群群鹰在樟樟树林上上空展翅翅翱翔尽尽情盘旋旋，信江江深潭激激流则回回旋于龙龙头山下下。辖区属南南岭准地地槽边缘缘的信江江凹隔带带，地势势南北高高，中间间低，东东西长约约50公公里，呈呈带状分分布，3320、2206国国道和浙浙赣线、皖皖赣线、鹰鹰厦线三三条铁路路线把离离市区118公里里的贵溪溪市和离离市区225公里里的余江江县连成成一个整整体。全全市目前前人口近近1055万，其其中非农农业人口口占266.8%，农业业人口占占73.2%；男性占占52.8%，女女性占447.22%；在在职职工工约占全全市人口口的9.7%，其其中女性性占377.9%。目前前城

4、区人人口约220万，其其中外来来人口占占28%左右，而而由本地地外出经经商者亦亦接近228%，从从而在数数量上形形成对等等贸易，展展现了贵贵阳作为为一个放放射性城城市的特特性，其其居民的的经商投投资意识识也由此此可见端端倪。1.2经经济发展展1.2.1经济济环境（11）经济济发展总总水平。 改革开放以来,尤其是1983年升格为省辖市以来,贵阳市在城市各个领域进行了一系列的经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目的成就,开辟了该市国民经济蓬勃发展的新时期。农业结构调整成效显著。养殖业和多种经营产值占农业总产值的比重分别提高到49%和69%。引进推广农牧渔业新品种90多个,围绕粮猪果林菜

5、5个主导产业,建立了10大农产品基地。市生态农业科技示范园区建设前期工作基本完成。全市现有工业企业264家,一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系基本形成。并在一些行业取得了显著成效，如：三川公司水表销量在全国同行业排名第二,连续三年夺得了国内市场占有率排名第一,南方照明公司主导产品节能灯产量跃居全国同行业前列,产品出口美国、德国、印度等国家。旅游业发展加快，近年接待境内游客数、旅游直接收入、接待境外游客数及创汇金额等候各项指标均有很大提升。金融保险事业发展迅速。全市目前共有金融机构376家,职工总人

6、数2737人。金融机构各项存款余额70.96亿元,其中储蓄存款45.51亿元;各项贷款余额76.18亿元,其中短期贷款54.52亿元,中长期贷款17.34亿元。据悉该市人均存款目前居江西省第三。（2）经济增长。 2004年，全市国内生产总值达58.8亿元,按可比价格计算,比1995年增长54.3%,年均增长7.5%。其中第一产业增长22.2%,年均递增3.4%;第二产业增长87.2%,年均递增长11.1%;第三产业增长50.6%,年均增长7.1%.综合经济实力明显增强。2004年全市财政收入和地方财政收入3.3亿元,分别比1995年增长55.8%和58.7%,年均分别递增7.7%和8%。在此基

7、础上，近两年更是稳中求进，逐步增长。（3）产业结构。 面对买方市场及激烈的市场竞争,贵阳市积极采取措施,“稳定一产,主攻二产,加快发展三产”,使产业结构不断得到调整和优化,最终呈现出“二、三、一的格局。第一产业增加值保持稳定增长,但比重呈缓慢下降趋势,这是贵阳市产业结构变化的最显著特点。1.2.2商贸贸投资（1）市市场体系系。贵阳阳中心城城区是商商贾会集集之闹市市,物资资集散之之要冲,市区商商业网点点星罗棋棋布,各各类市场场54个个,零售售贸易网网点44443个个,面积积24万万平方米米,居江江西前列列,个体体工商户户94337户,一个以以综合批批发市场场为龙头头,专业业批发市市场为骨骨干,零

8、零售贸易易网点为为基础的的市场体体系已经经初步形形成。其其中:我市的的眼镜批批发市场场属全国国四大眼眼镜批发发市场之之一,总总建筑面面积1000000多平方方米,近近2000家眼镜镜专业户户在此从从事眼镜镜制作、加加工、验验光、批批发、零零售等系系列经营营服务,市场辐辐射到全全国各地地，并长长期对外外批发，目目前已有有3万余余贵阳人人活跃于于全国各各个省市市从事眼眼镜经营营，也正正因此使使贵阳与与其他省省市的信信息交流流更为频频繁，其其自身的的信息来来源更为为丰富，同同时也大大大加强强了贵阳阳人们的的经商与与投资意意识。贵阳市市建材市市场一期期工程已已于去年年建成,并投入入使用,市场占占地20

9、0多亩,总建筑筑面积11.5万万平方米米,市场场将辐射射到周边边县市。赣东商城是江西省规模最大的市场之一,占地80多亩,建筑面积9万平方米,共有店面1700余个,其辐射面已达到周边20多个县市。另外，目前贵阳市按照“调整、提高、规范、发展”的方针,合理规划,分类建设,优化结构,提高档次,建设和完善市场设施,重点培育和发展生产资料及农副产品专业批发市场。在完善和提高赣东商城、装饰建材市场、百佳城步行街、南站干鲜果品批发市场的基础上,沿320国道两侧加快建设铜产品、竹木、建材、农副产品、机动车辆等专业批发市场。与此同时,贵阳市还着力培育资本、劳动力、技术、人才、信息等生产要素市场,现已逐步形成一个

10、完善的市场体系。（2）、投资情况 相对售价来说，贵阳目前的商铺租金普遍较低，因此商铺的投资回收率普遍低，回收时间较长。就贵阳中心城区百佳步行街而言，其租金在20-50元/月间徘徊，而其售价在6000-7000元/之间，按此计算，对于一个商铺的投资，其回收往往需要不下十年的时间。1.2.3工业业状况贵阳市工工业企业业主要集集中在月月湖区，月月湖区白白露工业业小区是是贵阳市市实施外外向牵动动战略的的“龙头”，更是是月湖区区发展区区域经济济跨世纪纪的战略略工程，位位于市区区的西南南端，总总体规划划面积220044亩，119944年开始始建设，是是贵阳市市的重点点工业开开发区。白露工业小区作为贵阳市区

11、的一部分，其地理位置具有特殊优势，主要表现在以下一个方面：一是符合贵阳市在320国道（上海昆明）两侧建“经济带”的发展战略。二是毗邻320国道和260国道（连云港汕头）的交汇处，与省会南昌仅隔143公里，距向塘机场116公里，小区内道路与市区干道直通。三是距离市中心仅3公里，座落在贵阳市城市规划区内。四是东边距铁路货运南站3公里，北边距铁路客运站、汽车站2公里左右，并且紧邻赣东北最大的河流信江，信江上有水陆联运港口码头，交通十分便利。五是工业小区供水、供电、邮电、通讯等均与市区系统并网，同时还可利用市区其它设施为工业小区内的企业服务。除此之外，为了给投资者创造良好的投资环境，工业小区投入了大量

12、资金进行基础设施建设，并制定了一系列的优惠政策，给工业小区创造了良好的投资环境。该工业小区现已开发土地600亩，铺设了必要的道路、排水管线、供水管线，修建了较大容量的变电所，每日2004吨供水管道接至工业小区附近，与市内邮电系统并网，开通了直通世界各地的通讯线路，真正实现了“三通一平”。目前，已有二十几家企业在工业小区落户，形成了以粮油加工、食品加工、建材、化工、轻工等主要工业行业的新型工业城，并且不断吸纳江浙一带特别是温州、台州、金华一带的富商前来投资，从而使贵阳以商业为依托带动经济乃至整个城市的发展。1.3地地理条件件贵阳是重重要的江江南交通通枢纽之之一，地地处江西西东北部部，史称称“东连

13、江江浙，南南控瓯闽闽，扼鄱鄱水之咽咽喉，阻阻信江之之门户”。素有有“江南重重镇，六六省通衢衢”之称，它它从一个个镇到一一个县到到一个县县级市最最终到一一个地级级市的发发展历程程也正说说明了其其存在的的发展潜潜力无限限，商机机无限。另外贵阳山清水秀，人杰地灵，交通便利，其东北部分别与上饶地区的戈阳、铅山、万年、余干接壤，西南面分别与抚州地区的资溪、金溪毗部，东南方向则与福建的光泽县相连。距省会南昌仅130公里。这些对于提炼一个休闲产业和旅游产业极具潜力，尤其是在中国实现三个黄金周，促进旅游发展之后，其发展更具势头。1.4市市政规划划1.4.1规划划战略依依托大交交通、大大工业、古古文化、丰丰富资

14、源源，实施施“工业富富市、商商贸活市市、旅游游旺市、科科技兴市市、依法法治市的战略略。1.4.2现状状分析就就贵阳目目前城区区改造而而言，市市政规划划过于保保守，市市容整改改基本上上只限于于细枝末末节上的的修修补补补，限限于道路路立面的的整改和和修复，加加之市政政府东迁迁与东部部开发不不甚成功功的矛盾盾，便从从客观上上决定了了在近年年内贵阳阳的发展展仍将以以交通路路、胜利利路、站站江路围围合区域域为中心心。本案案恰恰处处于这个个围合区区域内，属属贵阳市市中心的的黄金地地段，这这在地域域上便占占有了明明显的优优势，对对于该地地块的开开发是个个极好的的契机。1.4.3远景景目标从现在在起到2201

15、00年，按按照围围绕中心心、推动动两翼、突突出重点点、带动动周边的构想想，将贵贵阳建设设成为皖皖、浙、赣赣边际区区域中心心城市；将东翼翼的贵溪溪市建成成以有色色冶炼和和化工工工业为主主体的次次中心城城市；将将西翼的的余江县县城建成成富有地地方特色色风格的的卫星城城市；将将南边的的龙虎山山风景区区建成举举世闻名名的风景景名胜区区，带动动沿铁路路、国道道和信江江周边小小城镇建建设，推推动贵阳阳市的城城市化进进程。以建设设花园式式城市为为目标，严严格执行行城市总总体规划划，完善善老区，繁繁荣新区区，启动动高桥区区。树立立经营城城市理念念，最大大限度地地筹集建建设资金金，搞好好龙虎山山大道、沿沿江大道

16、道、五洲洲路、污污水处理理厂、体体育中心心、文化化休闲广广场、液液化石油油气混气气工程等等市政基基础设施施建设，加加强城市市环境卫卫生的综综合整治治，实施施好人行行道硬化化、车行行道维修修、行道道树种植植、路灯灯改造、临临街建筑筑物穿穿衣戴帽帽等四位一一体改改造工程程，拉开开城市框框架，完完善城市市基础设设施，使使城区面面貌有一一个质的的飞跃。把小城镇建设作为经济发展的增长源来抓，加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘垦（洪湖）、邓埠镇、锦江镇等8个重点示范镇建设步伐。到十五期末，每个小城镇所在地人口达1.8-2万人以上，二、三产业比重70-80%，农民人均纯收入3000元以上。1.

17、5心心理需求求由于本案案地块的的开发不不仅涉及及住宅楼楼，还兼兼及广场场与商业业带，属属综合性性的房地地产开发发项目，因因此就本本案对于于当地人人群消费费心理与与习惯的的调查也也应从多多方面入入手，了了解当地地人们在在各个方方面各个个层次的的需求，才才能从根根本上去去满足他他们，也也为这个个地块楼楼盘的营营销创造造良好的的条件。1.5.1广场由于旧城改造，贵阳市现有体育场将迁至离市中心3公里处的白露镇，势必会对长期在此晨炼与进行体育锻炼的贵阳市民造成不便与影响，甚至会让他们措手不及，这便在客观上要求贵阳市需要有这样一个场所来满足人们在这方面的需求，让贵阳市民日常消闲有去处，清晨锻炼有场所，体育

18、训练有空间。这不仅表明了贵阳市民对于这样一个场所的基本需求，同时也在客观上对这个场所主题定位提出了相应的要求它必须是一个休闲的、与日常生活息息相关的地方。另一方面，由于贵阳市城区内目前绿化的欠缺，加之非典过后余留的心理恐慌与“健康、生态”观念的层层深入人心，贵阳人们对于绿色、对于自然便有了一种本能的发自心底的需求与憧憬，因此旧城改造过程中城区的绿化便显得迫在眉睫，而这在客观上也对于本案广场的主题定位提出了另一个层面的要求它还必须是一个绿色的、自然的、健康的场所。综上，便引申出了广场的主题定位休闲、生活、绿色、健康。1.5.2商业业带在调调查中我我们了解解到，就就一条商商业街或或一个商商场来说说

19、，贵阳阳人们对对于其后后期管理理和商业业引导极极为重视视，其关关注度甚甚至超过过对于商商铺本身身租金与与价格的的关注，基基于这样样的需求求心理与与现实，便便决定了了构建一一条商业业街或营营造一个个商场，其其后期物物业管理理与经营营导向显显得尤为为重要的的客观要要求。因因此对于于开发商商来说，要要从长远远利益考考虑，要要造就一一条商业业街，对对于物业业管理和和后期商商业引导导方面至至关重要要，而对对这方面面的宣传传乃当务务之急。1.5.3住宅宅楼对于于住宅，我我们了解解到当地地人最为为喜爱的的户型是是三室两两厅；面面积在1120左右，除除此之外外小面积积户型相相对大面面积户型型更受关关注；他他们

20、最青青睐的楼楼层是33-5层层；而就就目前而而言，贵贵阳当地地的房价价多在110000-13300元元/之之间浮动动，近几几年略有有上升趋趋势。据据当地人人分析，贵贵阳近期期的房价价上升在在很大程程度上有有赖于出出外经商商的贵阳阳人逐渐渐增多，而而他们外外出赚钱钱后多回回贵阳购购房。这这种现象象一方面面反映了了小城区区人心中中固有的的“叶落归归根”“衣锦锦还乡”的思想想根深蒂蒂固，另另一方面面也从客客观上促促成了贵贵阳房价价的提升升，推动动了贵阳阳房产的的发展。但但是，这这批长期期在外经经商的购购房者也也从另一一个层面面给贵阳阳的房产产带来了了副面效效应，导导致了贵贵阳住宅宅的入住住率下降降。

21、1.6文文化底蕴蕴贵阳市有有着丰富富的道教教文化底底蕴，中中国道教教发祥地地龙虎山山即位于于市区南南郊二十十公里处处,是国国家级重重点风景景名胜区区。整个个区2000平方方公里，素素有“神仙所所都”、“人间福福地”之誉。龙龙虎山源源远流长长的道教教文化，独独具特色色的碧水水丹山和和历史悠悠久、出出土文物物丰富的的古崖墓墓群构成成了龙虎虎山自然然景观和和人文景景观的“三绝”。 龙虎虎山原名名云锦山山，东汉汉中叶，第第一代天天师张道道陵来到到这里肇肇基炼九九天神丹丹，“丹成而而龙虎见见，山因因以名”。之后后，张道道陵精诚诚修道，创创立了正正一道，先先后获“黄帝九九鼎丹书书”和“太清丹丹经”，撰写写

22、老子子想尔注注进行行解说，并并携带弟弟子入蜀蜀布道，用用符水咒咒法为人人治病祛祛灾，深深得人民民爱戴，历历为道教教所尊，认认为它是是正一盟盟威之道道，是伐伐诛邪伪伪、整理理鬼气、统统承三天天、佐国国佑民、新新出治世世的真道道，即真真一无二二的正道道。因此此，时人人尊张道道陵为人人天之师师，正一一道又称称天师道道，张道道陵即为为“道教祖祖天师”。天师师世家承承袭六十十三代，历历经一千千九百多多年，是是我国一一姓嗣教教时间最最长的道道派，在在中国百百姓中具具有广泛泛的影响响，素有有北孔（孔孔夫子）南南张（张张天师）之之称。我我国是一一个多宗宗教的国国家，有有佛教、道道教、伊伊斯兰教教和基督督教。其

23、其中佛教教、伊斯斯兰教和和基督教教都是舶舶来品，唯唯有道教教是中国国土生土土长的宗宗教。无无为而无无不为是是道教的的思想准准则。庄庄子.天天地篇中中说：“古之蓄蓄天下者者，无欲欲而天下下足，无无为而万万物化。”列子.黄帝篇中说，华胥之国是顺自然而治的，他所说的“自然”，事实也就等于“无为而无不为。”柔弱、不争、清静、寡欲是“道”的作用和表现，乐生重生、长生久视是道教的理想追求。老子说：“清静为天下正”。如道书中常说“清静无为”或说“清心寡欲”，在老子的宇宙观中，“清静”是大自然最早的形成，在他的社会政治思想中，“清静”则是他理想领导人物的政治风格；在修养方面，“清静”则又指修养过程中的一种境界

24、。道教的教义认为生活在世界上是件乐事，希望长生不老，永远活着，认为死亡才是最痛苦的。因而它的教义是乐生、重生，鼓励人们最低要求是竟其天年，最高的理想是“根深蒂固，长生久视”。长期以来，贵阳人们的观念受道教的影响根深蒂固。道教主张维护和平、反对战争，它追求的理想境界有两种。一种是在现实生活中，按道教教义建立一个理想的、极大公平的、和平的世界，人人得以安居乐业、竟其天年，这反映在当代贵阳人身上，便成了一种对休闲、惬意的生活的向往与憧憬。而它所追求的另一种境界则是通过个人修炼延年益寿，得道成仙，它极力主张乐生、重生、长生，因此长期受道教影响的贵阳人对健康有着较为深刻的理解，非常重视预防疾病，强调自我

25、锻炼。而我们的时代广场在主题上的定位恰与贵阳人们这样的心理需求相吻合，同时又与道教深厚的文化底蕴相辉映，这便使它有了坚实的文化后盾。第二章项项目概况况及相关关本案地处处贵阳市市中心，东东临规划划步行街街，南以以环城西西路位界界，西以以站江路路位界，北北靠胜利利西路，交交通便捷捷，商业业区位优优势极为为突出。规规划总面面积位3314998.339（其其中规划划广场1175889.550，规规划步行行街24427.6，规规划开发发用地1114881.229），目目前为贵贵阳市体体育场所所在地，为为平整用用地。2.1 周边氛氛围（针针对周边边对本案案有影响响的项目目一一作作点式介介绍）2.1.1贵阳

26、阳市影剧剧院影剧剧院建成成于一九九八二年年，属贵贵阳市文文化局主主管的国国营剧场场。主体体工程建建筑面积积53000，舞舞台3660，副副台1330，演演员化妆妆住宿楼楼6000，观观众座席席14000座。供供电、通通风制冷冷、音响响等设施施、设备备配套齐齐全，具具备接待待大型演演出、会会议及电电影放映映多种功功能。影影剧院是是贵阳市市政治、文文化活动动的重要要场所，被被誉为贵贵阳的人人民大会会堂，市市大型会会议都在在此举行行。剧院院紧紧围围绕社会会经济效效益的中中心，坚坚持观众众、客户户至上、演演员至上上的服务务宗旨，各各项业务务繁荣。曾曾成功地地接待中中央民族族乐团、中中央芭蕾蕾舞团、中中

27、国歌剧剧舞剧院院、解放放军前线线歌舞团团、武警警文化团团、俄罗罗斯莫斯斯科音乐乐舞蹈团团、俄罗罗斯明星星马戏团团等国内内外团体体以及侯侯宝林、李李默然、姜姜昆、陈陈芸、陈陈述、唐唐杰忠、张张金玲、黄黄婉秋、黄黄宏、郭郭达、李李伯良、李李伯成、葛葛军、王王洁实、谢谢莉斯、潘潘长江、董董文华、大大山等一一大批艺艺术家。全全国百优优小品大大赛以及及第二、三三、四届届中国龙龙虎山道道教活动动周大型型文艺晚晚会先后后在本院院举办；电影、录录像、电电子游戏戏、桌球球、室外外溜冰等等文化娱娱乐项目目的开展展使剧院院成为我我市文化化活动的的中心。近期剧院将推出超大屏幕电影、小型豪华电影厅等新项目上市，以满足市

28、民文化生活的需要。而本案与市影剧院仅一条站江路之隔，影剧院的人流势必会为本案集聚人气，这边的广场、商业带及住宅楼又可与之形成互动与对流，形成又一个市中心结点，与现有结点相呼应，从而形成新的城区中心平衡点，以点带面，最终带动整个贵阳的繁荣与发展。2.1.2贵阳阳市新华华书店贵贵阳市新新华书店店始建于于19552年，现现有在职职干部职职工300人，拥拥有固定定资产3300余余万元；下辖33个分店店，负责责全市近近20万万万人口口的图书书供应。220044年全年年销售图图书7114万元元，实现现利税339.66万元，利利润377万元，人人均销售售图书224万元元，随着着人们生生活水平平的不断断提高，

29、文文化意识识的不断断加强，近近年图书书销量一一直呈稳稳步上升升趋势。贵阳市新华书店主营全国和全省各出版社图书、教材、年画、音像制品，兼营文教用品等；经营方式包括批发、代发、代销、零售、中转等；同时，还设有读者俱乐部和单位团体购书的计划发行处，以繁荣贵阳图书市场。在经营方式上具有环境优雅、分类明细、服务优质等鲜明的特点。该贵阳书店紧邻市影剧院而居，与本案亦仅一条站江路之隔，其人流与固有的文化氛围及气息势必会为本案集聚人气，又可与之形成互动与对流，从而形成新的城区繁荣点。2.1.3贵阳阳市一中中贵阳市市一中是是贵阳市市首批重重点中学学之一。现现有400个班级级，22200余余名学生生，1775名教

30、教职工。校校园座落落在市中中心胜利利西路上上，占地地619938平平方米，校校舍总面面积39963000平方方米。贵贵阳一中中教学设设施齐全全。办公公楼、教教学楼、实实验楼、图图书馆、大大会堂、运运动场一一应俱全全；电脑脑室、语语音室、电电教室、植植物园、健健身房、体体操房应应有尽有有，一应应俱全。220044年5月月，一栋栋包括多多媒体教教学设备备在内的的现代化化综合教教学楼和和一栋设设施齐全全的学生生宿舍开开始投入入使用。校校园浓荫荫夹道、绿绿草如茵茵、布局局合理、环环境优美美，被评评为“全省园园林化先先进单位位”。贵阳一一中师资资力量雄雄厚。在在职教师师中，有有特级教教师1人人，高级级教

31、师330余人人，一级级教师880余人人，全国国性学术术团体成成员111人、省省级学术术团体成成员322人。近近20年年来，有有9人获获国家级级荣誉称称号，220人获获省级荣荣誉称号号。建校校40多多年来，特特别是改改革开放放以来，贵贵阳一中中全面贯贯彻党的的教育方方针，办办学水平平不断提提高，教教学质量量稳步上上升。形形成了“团结、求求实、勤勤奋、创创新”的校风风，“敬业、严严谨、精精深、文文明”的教风风和“尊师、刻刻苦、活活泼、谦谦虚”的学风风，在德德育、体体育、教教研方面面形成了了自己的的特色。先先后荣获获“全国群群众体育育先进单单位”等国家家级荣誉誉称号44项、“江西省省优秀重重点中学学

32、”、“江西省省文明单单位”、“江西省省德育示示范学校校”等省级级荣誉称称号211项和“贵阳市市德育示示范学校校”等市级级荣誉称称号1220余项项。尤其其在19998年年，在高高考、中中考升学学率，培培养少年年大学生生和参加加全国数数理化竞竞赛方面面，出现现了前所所未有的的三大突突破，学学校连续续三年来来教育教教学每年年上一个个新台阶阶，999年高考考5人上上清化、北北大，中中考全区区夺冠，；20004年77人上清清华、北北大，中中考全区区夺冠。近近年来在在市委市市政府的的关注与与扶持下下办学水水平直线线上升，登登上了一一个新的的高峰。对于贵阳这样的城市来说，学校是个绝对的人气团，而市一中离本案

33、的辐射距离不超过500米，势必会为其造势不少。2.2竞竞争对手手分析（主主要针对对周边几几个较为为重要的的市场商商场入手手）2.2.1银座座广场基本概概况：该该广场位位于贵阳阳市内胜胜利西路路上，贵贵阳市一一中斜对对面，处处市中心心繁华地地段，店店铺营业业面积以以20-30为主，广广场有单单一入口口，围合合成院落落形式，其其中心分分布有旱旱喷，两两边分布布有螺旋旋式楼梯梯辅助购购物导向向。该广广场于220033年6月月份开始始营业，历历经4个个月的时时间，至至今人气气氛围渐渐有起色色，逐步步靠近其其作为贵贵阳市专专业的精精品服装装商场的的定位，并并带动周周边的商商业氛围围和人气气。其店店铺价位

34、位因楼层层与具体体位置的的不同而而各异，大大致呈以以下趋势势：一楼楼商铺由由外至内内为2.9万-80000元/不等等；二楼楼商铺在在35000-338000元/之间浮浮动；三三楼则在在19000元/左右右浮动。经营范围：以精品服饰为主，主要分布在一楼、二楼；三楼除少数商铺经营服装外，还分布有旅行社、美容院、KTV等相关行业。2.2.2国贸贸商厦基本概概况：市市国贸商商厦为贵贵阳市唯唯一国有有自营的的综合商商厦，位位于交通通路100号（交交通路与与胜利西西路交界界的地方方），属属市中心心繁华要要害。在在投资建建立了中中央空调调、电动动扶梯、升升降梯、计计算机监监控与区区域运行行网络系系统、激激光

35、音响响等设施施后，国国贸商厦厦已成为为贵阳市市现代化化程度最最高的商商业企业业。拥有有近50000平平方米的的经营面面积，采采用百货货商店与与现代超超市完美美结合的的经营模模式，使使其成为为全市最最有竞争争实力的的大型商商厦。经营范范围：国国贸具备备了服装装、针织织、化妆妆、不锈锈钢用具具、花艺艺、钟表表、家电电、皮具具、玩具具、鞋帽帽、玻璃璃制品、床床上用品品等155部类的的综合经经营能力力，主要要分布如如下：一一楼以饰饰品、家家电、手手机等为为主）；二楼主主营鞋帽帽；三楼楼主营服服饰、领领带等。2.2.3大观观园购物物中心基本概概况：贵贵阳市大大观园购购物中心心于19997年年底落成成，1

36、9998年年元月221日顺顺利开张张，“大观园园购物中中心”是隶属属区委、区区政府的的唯一一一家全民民企业，119988年被区区人民政政府授予予“纳税大大户”荣誉称称号。地地处市中中心广场场东侧装装璜豪华华的闹市市中心，三三层营业业面积共共53000余平平方米，内内部服务务设施一一流，拥拥有自动动扶梯，送送货电梯梯及先进进的自动动喷淋消消防报警警器。商商场不仅仅货物品品种多、规规格齐全全，而且且层层有有特色，处处处巧安安排经营范范围：一一楼主营营大、小小家电、钟钟表、箱箱包、皮皮鞋、化化妆品、装装饰品、医医药保健健品、床床上用品品、燃具具、影碟碟、西式式糕点及及副食品品超市等等。二楼楼、三楼楼

37、目前已已形成专专业的家家具市场场。2.2.4百佳佳城步行行街基本概概况：百百佳城步步行街与与站江路路平行，在在其东侧侧50米米处，是是一条综综合性商商业步行行街，分分布有眼眼镜、服服饰、美美容美发发、酒吧吧、玉器器、礼品品、鞋等等各种行行业的店店铺。整整条街长长约3000余米米，贵阳阳市眼镜镜市场紧紧邻其分分布，入入口大门门位于步步行街西西侧路面面。其一一楼商铺铺租金因因路段不不同而在在20-50元元/月间徘徘徊，售售价为660000-70000元元/，楼楼上住宅宅价位在在10000-112000元/之间浮浮动。经营范范围：眼眼镜、服服饰、美美容美发发、酒吧吧、玉器器、礼品品、鞋等等各种行行业

38、。第二篇项项目SWWOT分分析与定定位第一章项项目SWWOT分分析1.1强强势（SS）1.1.1区位位优势贵贵阳是重重要的江江南交通通枢纽之之一，素素有“江南重重镇，六六省通衢衢”之称，而而本案地地处贵阳阳市区经经济繁华华地段，东东临规划划步行街街，南以以环城西西路为界界，西以以站江路路为界，北北靠胜利利西路，交交通便捷捷，商业业区位优优势极为为突出，这这对于本本案商业业带的开开发和后后期商业业运作与与引导是是个绝好好的契机机。1.1.2功能能优势本本案是个个综合性性的开发发项目，项项目中包包括广场场、商业业带和住住宅楼的的整体规规划及后后期商业业运作。众众所周知知，广场场是一个个城市中中最能

39、集集聚人气气的地方方，而一一个商业业带、商商业区的的发展最最离不开开最需要要的便是是人气。在在该项目目中，广广场与商商业带共共存，便便可以为为之带来来人气，而而商业带带引发的的人气又又可为广广场造势势，从而而形成一一种良性性循环，最最终带来来广场的的人潮与与商业带带的钱潮潮共同涌涌动。 中国最最庞大的的资料库库下载1.1.3顺应应需求本本案中的的广场、商商业带的的规划都都是经过过多方市市场调查查和公众众需求论论证的。在在调查中中我们了了解到贵贵阳人们们需要这这样一个个适合生生活的、绿绿色的、顺顺应时代代发展的的“现代与与自然结结合、健健康与休休闲融合合”的广场场，需要要一个成成规模的的、综合合

40、性的、具具有良好好的商业业氛围的的商业中中心。顺顺应这样样的市场场需求与与民众心心理，我我们对本本案作了了这样的的规划，相相信它将将有着极极好的市市场前景景与发展展规划。1.2劣劣势（WW）1.2.1人口口基数少少一个城城市的人人口是这这个城市市的商业业中心与与繁华地地段人气气是否旺旺盛的前前提和基基础，贵贵阳市城城区目前前仅近220万的的人口，这便在大环境上决定了其人气的局限性。针对劣势，能否适当地加以引导，趋利避害，这是项目开发成功与否的关键。就本案而言，基于这样的客观现实，我们对其未来开发与发展提出了如下规划定位与要求：它必须立足贵阳市城区、面向整个贵阳市、并延伸至整个江西省乃至周边各大

41、省市，让我们的商业中心不只是这20万人的市场，而是百万人的市场、千万人乃至更多人的市场。1.2.2购买买力欠强强据调查查，我们们了解到到贵阳市市区内人人口多以以经商为为主，职职工人数数不到总总人数的的10%，而且且职工工工资水平平普遍偏偏低，这这便决定定其不甚甚强势的的购买力力。而一一个城市市的商业业发展、其其商业中中心的繁繁荣度在在很大程程度上有有赖于其其城市的的购买力力，又会会相应地地对其作作出反映映推动动或抑制制购买力力的提升升。因此此，如何何依靠城城市现有有购买力力，如何何挖掘潜潜在购买买力，如如何引进进外来购购买力，便便成了本本案是否否成功的的一个非非常重要要的环节节。1.3机机会点

42、（OO）1.3.1良好好的交通通条件贵贵阳作为为一个重重要的江江南交通通枢纽，便便在很大大程度上上决定了了其城市市对外开开放、经经济对外外发展的的必然要要求和趋趋势，这这正是本本案中商商业中心心的全面面长足发发展所必必须的。1.3.2有力力的政府府参与目目前贵阳阳市正处处于热火火朝天的的市政规规划、旧旧城改造造之中，而而本案即即为旧城城改造的的一个重重大项目目，可以以将之纳纳入政府府行为，对对赢得各各部门及及当地百百姓的支支持是极极为有利利的。而而这不仅仅为项目目在当地地创造了了良好的的环境氛氛围，同同时也可可借助政政府的政政策导向向，真正正做到开开放贵阳阳，以期期达到引引“人”入“市”的效果

43、果。1.4项项目威胁胁1.4.1异地地操作了了解欠深深本案是是浙江金金华开发发商进入入贵阳市市场进行行异地操操作的一一个项目目，相对对当地开开发商而而言，他他们不但但缺乏一一定的社社会资源源与政府府资源，同同时也缺缺少对当当地居民民居住习习惯、消消费习性性等的全全面的深深刻了解解，这势势必会对对项目的的开发与与营销增增加风险险指数，为为其带来来一定的的威胁。1.4.2初次次尝试 经验验不足本本案在很很多方面面都属初初次尝试试，包括括项目的的综合性性功能、地地下商铺铺的开发发、楼顶顶露天场场所的开开辟乃至至整个商商业带的的运作模模式等在在贵阳这这样一个个城市都都尚属首首例，虽虽有着良良好的预预见

44、前景景，终是是经验不不足，加加之无前前车可见见，担当当风险较较大。第二章项项目定位位2.1 广场主主题定位位本案休闲闲广场的的主题定定位为：休闲、生生活、绿绿色、健健康，它它必须是是一个真真正的“现代与与自然结结合、健健康与休休闲融合合”的广场场。对其其的定位位有着颇颇为深入入的市场场依据：一方面面由于旧旧城改造造，贵阳阳市现有有体育场场的迁移移，在客客观上要要求贵阳阳市需要要有这样样一个场场所来满满足人们们日常锻锻炼与休休闲的需需求，而而它又必必须是一一个休闲闲的、与与日常生生活息息息相关的的地方；另一方方面，由由于贵阳阳市城区区内目前前绿化的的欠缺，加加之非典典过后余余留的心心理恐慌慌与“

45、健康、生生态”观念的的层层深深入人心心，贵阳阳人们对对于绿色色、对于于自然便便有了一一种本能能的发自自心底的的需求与与憧憬，这这便在客客观上对对广场的的主题定定位提出出了另一一个层面面的要求求它还还必须是是一个绿绿色的、自自然的、健健康的场场所。2.2商商业带产产业链定定位地上部部分：一一楼、二二楼形成成一个商商业带，一一楼以精精品服饰饰为主、二二楼以综综合性娱娱乐场所所为主，中中间建筑筑顶楼呈呈阶梯状状对称逐逐级下落落，可开开辟为楼楼顶休闲闲场所，如如茶吧、酒酒吧等。之所以作这样的产业构想和定位，是基于当地的商业现状及当地市民的心理需求而设定的。目前存在于项目东南方向的百佳城步行街有其可以借

46、鉴的地方，但在总体的规划和商业运作上存在着极大的问题和很多必须改进的地方：其入口购物导向的设置不甚明显，无法很好地吸引行人路人的视线，无法对他们进行适当的购物导向；其产业配比不甚合理，设置极为凌乱，无法统一街面形象、积聚规模效应、提升商业档次。而本案的介入，在地域上恰可以将原有步行街加以延伸，不仅可以为其增加良好的购物导向，还可以扩大与延伸其规模，将之发展成为一条在贵阳市颇具影响的真正意义上的商业步行街。与此同时，还可以借助原有步行街在城市内的知名度来宣传本案，又在客观上扩大了规划商业带的规模。而楼顶休闲场所的开辟，高档茶吧、酒吧的设置一来顺应了贵阳当地人对此的需求，另外也可从另一个层面来提升

47、该商业中心的品位，强化广场休闲、适合生活的主题定位，使项目在整体内质上得以统一。（2）地下部分：结合目前体育场下陷的地位区势，本案可在现有基础上加以挖掘，设置两层地下室，一层为地下车库，一层为地下商场（地下商场参考产业如下：大型家具会展中心；小商品市场；数码广场；引进大型超市）。在调查中我们了解到，贵阳市目前规模较大的家具市场位于大观园购物中心二、三楼，在今年年内刚刚统一形成（老市场新开发，去除原有各类行业店铺，统一规划为家具市场），目前情况看来销售状况不错，而贵阳市场上对此类高档家具的需求也在逐步加大，因此在贵阳开设一个大型家具会展中心还是颇有前景的。但是，众所周知，家具乃非常规性的日常购置

48、产品，其消费周期长，因此作为一个家具市场，其人流通常不大，而本案的整体开发要求地下产业同样必须是一个能够极大程度地积聚人气，并与地上商业带形成人气对流的产业，从而造成互动效应，以调整整个区块的氛围。就区块人气对流方面的需求而言，在此建一个小商品批发市场倒显得颇为明智。然而，在调查中我们也了解到当地人们对小商品市场的需求并不迫切，他们认为日常用品的购置极为方便，不需要去小商品市场，这从贵阳目前的小商品市场“寄人篱下”、“不成气候”的现象（目前贵阳市内尚无真正意义上的小商品市场，仅有的小商品销售也是与副食品销售混为一体）亦可见一斑。因此，真要建一个小商品市场也不无冒险之处，单从城市自身的需求来说是

49、不值得考虑的，而从将之作为一个城市产业的发展来说倒是有前车之鉴（比如浙江义乌闻名全国的小商品市场），但是跟着吃螃蟹不仅有模仿抄袭之嫌，也仍然是在冒险。随着时代的发展、科技的进步，数码产品将会越来越有市场，一个专业的较具规模的数码广场必将有着良好的市场前景。而这在一个时尚、前卫的大中型城市将会更容易实现，相对来说，在贵阳这样的小城市，人们更为关注的是日常生活所必须的产品，数码对于贵阳市民来说，只是一个高科技的似懂非懂的概念。因此数码市场在贵阳的繁荣似乎不会是几年之内的事，它需要一个长期的酝酿与发展过程，而这不仅有背于开发商的初衷，同时也有背于项目本身的开发意向，影响后期运作。相对来说，贵阳市民对在此开发一个地下