典型物业纠纷案例解析brsa.docx

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1、典型物业业纠纷案案例解析析1、物业业收费纠纠纷解析析相关法律律法规 ：物业管管理条例例第七七条：业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务： 遵守管理理规约、业业主大会会议事规规则； 遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度； 执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定； 按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金； 按时交纳纳物业服服务费用用； 法律、法法规规定定的其他他义务。物业管管理条例例第三三十六条条：物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。物业

2、服务务企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。物业管管理条例例第四四十二条条：业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业业主负连连带缴纳纳责任。中华人人民共和和国民法法通则第第一百零零六条：公民,法法人违反反合同或或者不履履行其他他义务的的,应当当承担民民事责任任.合同法法第一一百零七七条：当事人一一方不履履行合同同义务或或者履行行合同义义务不符符合约定定的，应应当承担担继续履履行、采采取补救救措施或或者赔偿偿

3、损失等等违约责责任。物权法法第七七十二条条 ：业主对建建筑物专专有部分分以外的的共有部部分，享享有权利利，承担担义务；不得以以放弃权权利不履履行义务务。物业收费费纠纷中中不得不不注意的的三个常常识：常识一：物业管管理服务务不到位位业主就就拒交物物业管理理费的主主张是不不合理的的物业管管理企业业向业主主收取物物业管理理费包括括很多具具体项目目，如保保洁费、保保安费、绿绿化费、生生活垃圾圾外运费费、化粪粪池清淘淘费、电电梯费、高高压水泵泵费、共共用电视视天线费费等等.业主认为为物业公公司管理理不到位位通常是是指保洁洁、保安安、绿化化方面，如如果这些些方面确确实与物物业服务务合同约约定的标标准差距距

4、明显时时，根据有关关规定，业业主可以以要求减减收物业业服务费费，但不不能拒交交，因为为物业管管理企业业客观上上提供了了一定的的服务，业业主拒交交物业费费的主张张是不合合理的.常识二：业主委委员会未未按法定定程序招招聘物业业管理企企业，业业主仍无无权拒交交物业管管理费按照物物业管理理条例的的规定，未未经业主主大会决决议，无无论是物物业管理理委员会会还是业业主委员员会，均均不得擅擅自选聘聘或解聘聘物业管管理企业业.但即即使这种种情况发发生了，单单个业主主也不能能以物业业公司进进入不合合法为由由，拒绝绝向给小小区实际际提供物物业管理理服务的的物业管管理企业业交纳物物业费。因因为由单单个业主主来否认认

5、物业管管理企业业与管委委会或业业委会订订立的物物业服务务合同，本本身就违违法了.在合同同法上上，这种种物业管管理合同同实际上上仍处于于一种效效力待定定状态，假假设之后后召开的的业主大大会决定定承认这这份合同同，则该该合同就就具有合合法效力力；即使使业主大大会最终终决议否否定了这这份合同同的效力力，业主主也应根根据物业业公司已已提供的的事实服服务，交交纳相应应的物业业费.如果业主主对物业业公司的的服务存存有异议议，应通通过建议议召开业业主大会会的渠道道解决，采采取拒交交物业费费的方式式不当。常识三：与物业业管理公公司未签签订过物物业服务务合同，业业主仍需需交物业业费根据物物业管理理条例规规定，选

6、选聘物业业管理企企业是业业主大会会的职责责之一，作作为业主主大会执执行机构构的业主主委员会会，可以以代表业业主与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同。这份合同同对小区区内的全全体业主主均具有有约束力力，因此此，物业业管理企企业进入入小区提提供物业业管理服服务，只只要与执执行业主主大会决决议的业业主委员员会订立立物业服服务合同同即可，无无需再与与每位业业主单独独订立合合同。 另另外，即即使物业业管理企企业与业业主委员员会或业业主均未未订立服服务合同同，但物物业管理理企业提提供了事事实的物物业服务务，业主主事实上上接受了了服务的的，物业业管理企企业仍可可以要求求业主缴缴纳相应应

7、的物业业服务费费用。 (1)因物业业公司的的过错致致使业主主不缴纳纳物业费费的典型案例例：证明服务务不周拒拒交物业业费，法法院判决决仍须补补交700冯女士因因拖欠441个月月物业费费，被北北京中亿亿豪物业业管理有有限公司司推上法法庭。在在庭审中中，冯女女士拿出出了有利利证据，证证明物业业公司提提供的物物业管理理服务存存在一定定瑕疵，如如将楼房房的消防防道用做做垃圾通通道、乱乱停车、设设啤酒销销售摊位位等。法院根据据权利义义务对等等原则，对对物业公公司要求求的物业业管理费费予以一一定比例例的扣减减，扣减减比例根根据实际际违约情情况确定定为300，冯冯女士须须交411个月物物业费的的70。案例解析

8、析：物业管管理条例例第七七条规定定业主有有按时交交纳物业业服务费费用的义义务，同同时物物权法第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务.因此，业业主既然然享受了了物业公公司提供供的物业业服务就就要承担担缴纳物物业服务务费的义义务，即即使物业业公司提提供的服服务有瑕瑕疵，业业主也不不得依次次为由拒拒交物业业费，但但可以要要求物业业公司在在服务瑕瑕疵范围围内减收收一定的的物业费费。（2）非非因物业业公司的的过错产产生的物物业纠纷纷以物业业服务不不到位为为由拒不不交纳物物业费的的典型案例例：业主不满满物业服服务拒交交物业费费败诉7月200日，北北京

9、世纪纪城物业业管理有有限公司司诉业主主欠缴物物业费一一案一审审宣判。北北京市海海淀区人人民法院院复兴法法庭判令令被告曹曹女士向向原告交交纳物业业管理费费2.99万元、供供暖费660766.2元元、车位位管理费费15000元。原原告世纪纪城物业业管理有有限公司司诉称，业业主曹女女士于220000年前后后购买了了世纪城城的房子子，至起起诉前拖拖欠物业业公司物物业费22.9万万余元、供供暖费660000余元及及车位管管理费115000元，请请求法院院判令业业主交纳纳欠费。被被告曹女女士辩称称，被告告拒交物物业费的的理由是是因为房房屋质量量存在问问题长期期得不到到解决、物物业服务务不能令令人满意意，以

10、及及电梯使使用费计计算不合合理。被被告曹女女士的律律师则认认为，物物业管理理条例第第67条条规定:“违反物物业服务务合同约约定，业业主逾期期不交纳纳物业服服务费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳；逾逾期仍不不交纳的的，物业业管理企企业可以以向人民民法院起起诉。”也就是是说，对对于欠费费业主应应先由业业委会督督促交费费，这是是一个强强制性条条款，在在没有业业委会督督促交费费的前置置程序下下，物业业公司无无权直接接起诉欠欠费业主主。法院经审审理认为为，北京京世纪金金源物业业管理有有限公司司与曹女女士就物物业管理理事项签签订了物物业管理理公约，在在物业业管理公公约中中双方对对于物业业费标

11、准准及服务务内容等等均做出出了约定定，同时时，也约约定了如如何追究究违约责责任。双双方所签签订的上上述物物业管理理公约，应应视为是是双方当当事人的的真实意意思表示示，且不不违反法法律、行行政法规规的强制制性规定定，故上上述合同同对于双双方当事事人均有有约束力力。双方方当事人人均应按按照合同同约定履履行。物业管管理条例例第六六十七条条规定：“违反物物业服务务合同约约定，业业主逾期期不交纳纳物业服服务费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳；逾逾期仍不不交纳的的，物业业管理企企业可以以向人民民法院起起诉”。曹女女士根据据上述规规定认为为物业管管理公司司在没有有要求业业主委员员会督促促其交纳

12、纳物业费费的情况况下，无无权向人人民法院院提起诉诉讼。而而曹女士士与物业业公司之之间所签签订的物物业管理理公约的的时间早早于物物业管理理条例公公布、施施行的时时间，在在公约中中已经明明确约定定当一方方违约时时相对方方可以申申请调解解，也可可以向人人民法院院起诉。双双方的上上述约定定并不违违反法律律规定，在在发生纠纠纷时应应当根据据法律规规定及双双方约定定履行。现现世纪城城物业公公司依法法向人民民法院提提起诉讼讼，符合合双方约约定，亦亦符合法法律规定定，故曹曹女士提提出的根根据物物业管理理条例第第六十七七条应当当驳回世世纪城物物业公司司的起诉诉的抗辩辩理由，法法院不予予采信。曹女士提提出世纪纪城

13、物业业公司向向其收取取的物业业费不合合理，并并具体指指出电梯梯的相关关收费不不合理。如如上所述述，双方方约定了了物业管管理费的的标准，但但其中每每项费用用如何计计算、世世纪城物物业公司司所收取取的相关关费用是是否合理理等问题题，不是是人民法法院所能能依法确确定的。曹曹女士对对收费标标准如有有异议，可可向相关关的主管管机关提提出投诉诉，由有有权机关关对此予予以审查查决定。在在相关的的主管机机关没有有对世纪纪城物业业公司与与业主之之间约定定的物业业费的计计算是否否违法予予以认定定前，曹曹女士的的上述主主张没有有事实及及法律依依据。案例解析析：物业管管理条例例第七七条规定定业主有有按时交交纳物业业服

14、务费费用的义义务，此此外，中中华人民民共和国国民法通通则第第一百零零六条规规定,公公民,法法人违反反合同或或者不履履行其他他义务的的,应当当承担民民事责任任，因此此，物业业公司依依约提供供了物业业服务后后，业主主负有按按约缴纳纳物业管管理费的的义务。至于收费费标准，业业主委员员会与原原告在物物业管理理服务合合同中已已有明确确约定并并且只要要已经物物价局批批准，根根据自治治原则，被被告应按按照约定定的计价价方式缴缴纳物业业管理费费用，否否则就要要承担相相应的违违约责任任。以无人人居住为为由拒不不交纳物物业费的的典型案例例：柳先生及及其夫人人居住在在广州市市某小区区8栋7701室室.老两两口在澳澳

15、大利亚亚女儿家家住了半半年,最最近回到到自己家家.物业业管理员员上门收收取物业业管理费费,黄先先生讲:我们半半年都不不在家,不应该该交物业业管理费费，于是是跟物业业公司产产生了纠纠纷，为为了收取取物业费费，物业业公司将将柳先生生告上法法院。法院判决决：柳先先生应交交物业费费案例解析析：第一，所所拥有的的空置房房仅仅是是区分所所有建筑筑物的专专有部分分空置,并不意意味着整整个所有有建筑物物在空置置着.实实际上虽虽然区分分所有建建筑物的的专有部部分在空空置,但但区分所所有建筑筑物的共共用部分分仍然在在运行,使用之之中,而而物业管管理费的的支出目目的就是是要维持持、保证证区分所所有建筑筑物的共共用部

16、分分的正常常运行,使用,维修和和保养,如果物物业管理理费用缺缺乏来源源或者减减少,就就不能使使区分所所有建筑筑物的共共用部分分的正常常运行,使用,维修和和保养得得到维持持和保证证.第二,当当部分业业主将物物业建筑筑物空置置后,并并不意味味着就可可以减少少物业管管理公司司的物业业管理服服务的工工作量.并不意意味着可可以减少少维持,保证区区分所有有建筑物物的共用用部分的的正常运运行,使使用,维维修和保保养的工工作量,电梯,高低压压配电设设备,共共用照明明,水泵泵,消防防设施等等共用设设备,设设施仍然然要投入入正常运运行,仍仍然需要要维修和和保养;保安的的值勤,巡逻,安全检检查等工工作量也也不会减减

17、少;清清洁卫生生,环境境绿化等等等物业业管理的的管理服服务工作作量一样样也不会会因部分分业主的的物业建建筑物空空置而有有所减少少.第三,造造成业主主的物业业建筑物物的空置置责任在在于业主主本身,而并非非物业管管理公司司无理阻阻挠不让让业主投投入使用用,因此此,空置置房的责责任不在在于物业业管理公公司.第四,减减免物业业管理费费用对未未空置物物业建筑筑物的业业主来说说是不公公平的.虽然物物业建筑筑物空置置,但空空置房的的业主仍仍然在享享受着因因物业管管理的优优质服务务而带来来的物业业建筑的的保值和和增值的的经济成成果.典型案例例：某女士购购买了一一套期房房，在办办理入住住手续时时，对房房屋内部部

18、提出了了不少细细部质量量问题，认认为该房房没有达达到入住住条件，但但因要举举家出国国，就在在入住交交接单上上提出了了自己的的意见，并并收了房房门钥匙匙。半年年后，该该女士回回国发现现，有关关的细部部质量问问题及未未解决，而而物业管管理公司司却发出出了多份份催交物物业费的的通知。该该女士觉觉得很冤冤，当初初收房时时就对房房子不满满意，这这半年自自己也没没住，怎怎么还要要缴纳这这么多物物业管理理费 。案例解析：该女士应应交物业业管理费费。 房屋买卖卖中的交交付，从从严格意意义上讲讲，应当当是以产产权证的的登记和和取得作作为最终终的交付付标准，因因为根据据有关规规定，只只有产权权证才是是产权人人享有

19、和和行使有有关财产产权利的的唯一合合法凭证证。但是是在实际际操作中中，由于于开发商商销售的的房屋绝绝大多数数都是期期房，而而房屋在在验收交交接后到到产权证证办理下下来，往往往有一一个较长长的周期期，这就就使标的的物的实实际交付付和权属属证明的的取得无无法完全全同步。因此，入入住交接接就成了了房屋买买卖交付付中的一一个重要要环节，买买卖双方方往往以以此环节节作为验验收房屋屋是否符符合法定定和约定定交付条条件的一一个主要要程序。在商品品房买卖卖合同第第八条和和第十一一条中，均均对房屋屋交接的的程序做做了约定定的规范范，如：要求开开发商在在交付房房屋时，向向购房人人提供房房屋验收收合格的的证明（北北

20、京地区区的验收收合格文文件为北北京市建建筑工程程竣工验验收备案案表）；开发商商不出示示证明文文件或出出示证明明文件不不齐全，购购房人有有权拒绝绝接收，由由此产生生的延期期交房责责任由开开发商承承担。 具具体到该该女士，虽虽然她对对开发商商的交付付提出了了自已的的意见，但但如果这这些意见见不构成成法定或或约定的的、不能能交付的的情况（比比如房屋屋根本未未经正式式验收合合格等），同同时又收收下了房房门钥匙匙，则说说明该女女士对房房屋的交交付已表表示认可可，她可可以就房房屋存在在的细部部问题继继续要求求开发商商进行修修补，但但不能据据此认为为房屋不不符合交交付条件件。因此，对对于其后后的物管管费应及

21、及时交付付。业主和和物业使使用人对对物业费费的交纳纳争议纠纠纷典型案例例：20055年4月月，黄女女士购买买了某花花苑内商商品房一一套。该该小区的的业主委委员会成成立于220055年100月，同同年111月，业业主委员员会与某某物业管管理企业业签订物物业服务务合同，约约定物业业服务费费用由某某物业管管理企业业直接向向业主按按月收取取。从220066年6月月份起，黄黄女士将将该套商商品房出出租给万万某一家家使用。从从20006年110月份份开始，黄黄女士认认为物业业服务费费用应由由实际使使用人万万某交付付，并告告知某物物业管理理企业直直接向承承租人万万某收取取。某物物业管理理企业向向万某收收取物

22、业业服务费费用时遭遭拒绝，万万某认为为物业服服务费用用应由业业主支付付，自己己只有支支付租金金的义务务而无支支付物业业服务费费用的义义务。案例解析析：本案的焦焦点是应应当由业业主还是是物业使使用人缴缴纳物业业服务费费。物业管管理条例例第四四十二条条规定，业业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业业主负连连带缴纳纳责任。因因此，应应当由业业主而非非承租人人支付物物业服务务费用。向物业管管理企业业交纳物物业服务务费用，是是业主根根据物业业服务合合同应尽尽的义务务。支付付物业服服务费用用的义务务

23、直接源源于物业业服务合合同的约约定，根根据合合同法第第六十一一条第一一款的规规定，当当事人应应当按照照约定正正确，全全面，诚诚实的履履行合同同设立的的义务，本本案业主主应当按按时交纳纳物业服服务费。当当然，如如果物业业管理企企业没有有按照合合同的约约定履行行合同义义务，则则业主享享有，履履约抗辩辩权。本本案不存存在抗辩辩理由，因因此，黄黄女士应应当按时时交纳物物业服务务费。物业服务务合同与与房屋租租赁合同同属于两两个不同同的法律律关系。承承租人义义务乃是是基于房房屋租赁赁合同而而产生的的，承租租人应当当履行的的是向出出租人支支付租金金的义务务，而不不是依据据物业服服务合同同向物业业管理企企业承

24、担担物业服服务费的的义务。承承租人应应当履行行房屋租租赁合同同约定的的义务，而而业主应应当履行行的是物物业服务务合同约约定的义义务。这这两种义义务并非非基于同同以个合合同而产产生的，不不能混淆淆这两种种义务。根据物物业管理理条例第第四十二二条规定定，业主主与物业业使用人人可以约约定有物物业使用用人缴纳纳物业服服务费用用，但业业主应当当负连带带责任。即即在物业业使用人人不能按按照合同同约定交交纳物业业服务费费用时，物物业管理理企业可可以要求求业主交交纳物业业服务费费，业主主在交纳纳物业服服务费后后，享有有依法向向物业使使用人追追偿的权权利。具具体到本本案，出出租人黄黄女士与与承租人人万某并并没有

25、约约定由承承租人支支付物业业服务费费用，因因此，应应当由黄黄女士支支付物业业服务费费用。以未签签订物业业服务合合同为由由拒不交交纳物业业费的典型案例例：艾明辉经经营的智智能人网网吧位于于省政府府公务员员小区内内，20003年年7月11日，省省政府公公务员小小区业主主委员会会与政兴兴物业公公司签订订省政政府公务务员小区区物业管管理委托托合同，规规定物业业管理提提供服务务的受益益人为本本物业的的全体业业主和物物业使用用人。此此后，政政兴公司司按约定定进行物物业服务务，但艾艾明辉却却未交纳纳物业管管理费。220033年111月7日日，政兴兴物业公公司诉至至法院，要要求艾明明辉给付付拖欠的的20003

26、年下下半年物物业管理理费36611.6元，并并承担诉诉讼费。艾艾明辉以以其与物物业公司司之间没没有签订订物业合合同，物物业公司司给其经经营的商商业网点点提供的的服务不不多为由由，拒绝绝交纳物物业费。法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。案例解析析：根据物物业管理理条例有有关规定定，业主主委员会会与物业业公司签签订了物物业管理理合同的的，业主主应受其其约束，负负有交纳纳物业费费的义务务。如果果业主委委员会未未与物业业

27、公司签签订物业业服务合合同，但但业主事事实上接接受了物物业服务务的，业业主则应应按照实实际发生生的服务务价格向向物业公公司交纳纳相应费费用。还有一种种情况，即即物业公公司无物物业收费费许可，业业主要求求确认合合同无效效，而拒拒交物业业费问题题。按照照合同同法的的有关规规定，只只要合同同未违反反法律禁禁止性规规定，应应视其为为有效合合同。至至于物业业公司是是否取得得物业收收费许可可证，属属于行政政管理方方面的问问题，应应由行政政管理机机关进行行处理，不不能据此此认定物物业合同同无效。只只要物业业公司实实际提供供了物业业管理服服务，业业主就应应按照双双方合同同约定向向其交纳纳物业费费。风险防范范：

28、物业公公司接受受了业主主的委托托，就要要想方设设法为业业主服好好务，履履行好合合同约定定的职责责。如果自己己尽职尽尽责了，还还是有部部分业主主以各种种不正当当的理由由拒缴费费用，为为了维护护自己的的权益，为为了其他他已缴费费业主的的权益，就就要走法法律途径径来解决决问题。 2、小区区发生盗盗窃引发发的纠纷纷相关法律律法规：中华华人民共共和国民民法通则则第一一百零六六条：公公民,法法人违反反合同或或者不履履行其他他义务的的,应当当承担民民事责任任.合同法法第一一百零七七条：当当事人一一方不履履行合同同义务或或者履行行合同义义务不符符合约定定的，应应当承担担继续履履行、采采取不久久措施或或者赔偿偿

29、损失等等违约责责任。物业管管理条例例第三三十五条条：业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业订立立书面的的物业服服务合同同。物业服服务合同同应当对对物业管管理事项项、服务务质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、专专项维修修资金的的管理与与使用、物物业管理理用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。物业管管理条例例第三三十六条条：物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提提供相应应的服务务。物业服服务企业业未能履履行物业业服务合合同的约约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。 （1）车辆辆被盗引引发的物物业纠

30、纷纷典型案例例：王女女士的汽汽车停放放在小区区内，物物业公司司按每次次每辆车车5元的的标准收收取露天天临时停停车费。前前年122月222日晚车车辆丢失失。市中中院经审审理后认认为，公公安部门门对车辆辆被盗案案一直未未有结论论，据小小区业委委会与物物业公司司签订的的窗体顶顶窗体底底端物业业管理服服务合同同规定，王王女士缴缴纳的露露天停车车泊位费费，仅能能证明物物业公司司对小区区公共场场地车位位进行管管理和定定额收费费，双方方之间并并不形成成车辆保保管合同同，且王王女士也也未提供供确凿证证据证明明物业公公司存在在重大过过错，判判决物业业无责。案例解析析：在此此类纠纷纷中，物物业公司司是否承承担责任

31、任，关键键是看，物物业公司司与车主主之间存存在的是是保管合合同关系系还是场场地使用用关系以以及物业业公司在在车辆丢丢失中是是否存在在过错。1、如果果对小区区业主车车辆的管管理是一一种特约约管理，即即在物业业管理合合同中约约定的保保安费包包括车辆辆保管服服务，那那么发生生车辆丢丢失的，业业主可以以要求特特业管理理公司依依保管义义务承担担相应的的赔偿责责任； 2、如如果没有有约定，但但有证据据证明物物业管理理公司疏疏于管理理，未尽尽至安全全防范义义务或未未配备应应有的安安全防范范设备，对对车辆的的丢失有有过错过过失的，物物业管理理公司应应承担与与其过错错相适应应的赔偿偿责任。当当然，如如果物业业管

32、理公公司履行行了正常常的安全全防范义义务，没没有过错错的，物物业管理理公司可可不承担担赔偿责责任，因因为物业业管理公公司不是是侵权行行为人，业业主的车车辆被窃窃，是由由于犯罪罪分子的的违法犯犯罪行为为造成的的，犯罪罪分子是是直接的的侵害行行为人。业业主与物物业管理理公司之之间不存存在财产产保管关关系，对对业主的的车辆没没有保管管义务。 3、如如果物业业管理公公司设有有专门的的停车场场，并对对停放的的车辆收收取场地地使用费费，则应应根据其其收费的的数额和和车辆的的价值比比率，确确定物业业管理公公司应承承担的赔赔偿责任任。在无无法查清清该车是是否丢失失，是否否在本小小区内丢丢失时，应应按照最最高人

33、民民法院证证据规定定第773条高高度盖然然性的证证明标准准，即在在证据对对待证事事实的证证明无法法达到确确定充分分的情况况下，如如果一方方当事人人提出的的证据已已经证明明该事实实发生具具有高度度盖然性性，人民民法院即即可以对对该事实实予以确确认的规规定，并并同时结结合物业业管理公公司的过过错程度度、收费费标准等等确定物物业管理理公司应应当承担担的赔偿偿责任。（2）业业主家中财务务被盗引引发的物物业纠纷纷典型案例例：业主主王某家家中被盗盗,财产产损失达达二万多多人民币币.王某某认为其其所交的的物业管管理费中中已包含含了治安安管理服服务内容容,因此此其家中中被盗,物业公公司应承承担赔偿偿责任. 案

34、例例解析：首先应应该明确确业主所所交管理理费中所所含治安安管理服服务为公公共区域域的治安安防范服服务,而而非业主主家中的的安全保保障服务务.因此此本案中中,物业业管理公公司是否否应承担担责任,应视具具体情况况.如果果该小区区公共区区域治安安隐患多多,保安安员不履履行职责责,而且且又能证证明这些些因素与与业主家家中被盗盗有必然然的因果果关系,则根据据中华华人民共共和国民民法通则则第一一百零六六条规定定,公民民,法人人违反合合同或者者不履行行其他义义务的,应当承承担民事事责任.如果物物业公司司采取了了多种防防范措施施,公共共区域没没有治安安隐患,保安员员尽职尽尽责,业业主也找找不到物物业公司司的不

35、当当之处.则物业业公司不不应承担担赔偿责责任.治治安管理理是物业业管理最最基本的的内容.为了确确保业主主,住户户的安全全,规避避不可预预测风险险,一方方面物业业管理公公司应增增加保安安人员及及保安巡巡逻次数数,加大大安全防防范的力力度.另另一方面面,物业业管理公公司最好好购买公公众责任任险,将将所应承承担的赔赔偿责任任的风险险转嫁给给保险公公司.风险防范范：为了了避免因因业主财财务被盗盗引发的的物业纠纠纷，物物业小区区的保安安及管理理人员应应切实的的履行对对业主的的安全保保障义务务，严格格的按照照物业公公司与业业主的约约定提供供安全保保障服务务并严格格的执行行公司的的执勤及及巡视制制度的规规定

36、，只只要尽到到了必要要的安全全保障义义务，物物业公司司是无责责任的在在此类纠纠纷中。3、因物物业维修修问题而而引发的的物业纠纠纷相关法律律法规:物业业管理条条例第第三十六六：物业业管理企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提提供相应应的服务务。 物业管理理企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。 物业管管理条例例|第第四十四四条：物物业管理理企业可可以根据据业主的的委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目，服服务报酬酬由双方方约定。物权法法第七七十条 ：业主主对建筑筑物内的的住宅、经经营性用用房等

37、专专有部分分享有所所有权，对对专有部部分以外外的共有有部分享享有共有有和共同同管理的的权利。 物权权法第第七十一一条 ：业主对对其建筑筑物专有有部分享享有占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。业主主行使权权利不得得危及建建筑物的的安全，不不得损害害其他业业主的合合法权益益。 物物权法第第七十二二条 ：业主对对建筑物物专有部部分以外外的共有有部分，享享有权利利，承担担义务；不得以以放弃权权利不履履行义务务。 业主主转让建建筑物内内的住宅宅、经营营性用房房，其对对共有部部分享有有的共有有和共同同管理的的权利一一并转让让。 (1)因因物业公公司维修修不及时时所造成成的损害害应由物物业公司司承担责责

38、任典型案例例：某住住宅小区区第255栋楼的的公用水水箱出现现渗透现现象，该该栋楼的的业主们们向物业业管理公公司反映映了情况况，要求求其及时时予以修修缮，但但物业管管理公司司一直未未采取措措施。有有一天，住住在该栋栋楼的业业主王某某回家经经过楼前前通道时时，因地地面积水水滑溜而而不幸摔摔倒，导导致右腿腿骨折，被被送往医医院治疗疗。王某某要求物物业公司司赔偿其其医药费费、营养养费及误误工补贴贴等相关关费用未未果，把把物业管管理公司司告上法法院。法院判决决：物业业公司应应当承担担责任。案例解析析：根据据物业业管理条条理及及相关规规定，物物业管理理公司与与业主的的维修责责任划分分为：业业主作为为物业的

39、的所有权权人，应应对其所所有的物物业承担担维修养养护责任任。因此此，房屋屋的室内内部分，即即户门以以内的部部分和设设备，包包括水、电电、气户户表以内内的管线线和自用用阳台，由由业主负负责维修修。房屋的共共用部门门和共用用设施设设备，包包括房屋屋的外墙墙面、楼楼梯间、通通道、屋屋面、上上下水管管道、公公用水箱箱、加压压水泵、电电梯、消消防设施施等房屋屋主体公公用设施施，由物物业公司司组织定定期养护护和维修修。根据物业业管理条条例第三三十六条条的规定定：物业业管理企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提提供相应应的服务务。 物业业管理企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导导致业主主人身、

40、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。 本案中，小小区物业业管理公公司对公公用水箱箱的渗漏漏，应及及时予以以维修而而未维修修致使王王某因地地面积水水滑溜而而摔倒住住院，应应由物业业管理公公司对王王某的损损失给予予赔偿。物业公司司要避免免因维修修不及时时导致的的赔偿责责任，就就必须对对职责范范围内应应及时维维修的问问题及时时的维修修，并建建立维修修责任人人制度，对对没有尽尽到职责责的相关关责任人人予以处处罚。(2)因因维修费费用的承承担引发发的物业业纠纷典型案例例：对业业主自有有部位的的维修应应由业主主承担维维修费用用去年年底底，某大大厦6楼楼一住户户洗菜池池下水管管堵

41、塞，电电话委托托管理处处维修班班疏通。维维修人员员及时赶赶到现场场。由于于下水管管堵塞严严重，在在6楼疏疏通不开开，又转转到5楼楼，从下下水管检检查孔反反向往上上清疏。经经过3个个多小时时的努力力，管道道彻底疏疏通了。疏疏通中从从下水管管里掏出出不少沙沙子、白白灰和油油漆块，证证明堵塞塞是该住住户装修修造成的的。谁知知当维修修人员收收取400元维修修费用时时，该住住户以维维修未使使用任何何材料为为由，拒拒不交维维修费。案例解析析：根据据物业业管理条条理及及相关规规定，物物业管理理公司与与业主的的维修责责任划分分为：业业主作为为物业的的所有权权人，应应对其所所有的物物业承担担维修养养护责任任。因

42、此此，房屋屋的室内内部分，即即户门以以内的 部分和和设备，包包括水、电电、气户户表以内内的管理理和自用用阳台，由由业主负负责维修修。房屋的共共用部门门和共用用设施设设备，包包括房屋屋的外墙墙面、楼楼梯间、通通道、屋屋面、上上下水管管道、公公用水箱箱、加压压水泵、电电梯、消消防设施施等房屋屋主体公公用设施施，由物物业公司司组织定定期养护护和维修修。根据物物业管理理条例第第四十四四条：物物业管理理企业可可以根据据业主的的委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目，服服务报酬酬由双方方约定。 在本案案中物业业公司工工作人员员受业主主委托对对其拥有有的自用用部位进进行维修修，维修修费用应应由业

43、主主承担。（3）维维修共用用设施业业主不配配合引发发的物业业纠纷 典型型案例：A物物业小区区的甲楼楼的共用用水箱建建在楼顶顶，清洗洗水箱需需要出入入顶层的的业主家家，但这这样会破破坏该业业主家的的清洁卫卫生，因因此，物物业管理理公司清清洗水箱箱时，该该业主总总是加以以阻碍， 并要求求给予经经济补偿偿。案例例解析：按照物物权法第第7072条条规定，各各区分所所有权人人对自己己专有部部分享有有完整的的所有权权，具有有独立支支配的权权利，但但并不意意味着对对专有部部分享有有绝对支支配权利利，不允允许其他他任何人人利用。各各区分所所有权人人均有为为他人使使用专有有部分及及其共有有部分提提供便利利的义务

44、务。这种种义务属属于各区区分所有有权人应应尽的义义务，而而并非相相邻关系系的义务务，对各各区分所所有权人人在履行行义务时时所造成成的损害害给予补补偿，则则是应当当的。4、楼房房坠落物物致人损损害的物物业纠纷纷相关法律律法规：华人人民共和和国民法法通则第第一百二二十六条条:建筑筑物或其其他设施施及建筑筑物上的的悬挂物物,搁置置物发生生倒塌,脱落,坠落造造成他人人损害的的,它的的所有人人或管理理人应承承担民事事责任,但能证证明自己己没有过过错的除除外.物业管管理条例例第三三十六条条：物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提提供相应应的服务务。物业服服务企业业未能履履行物业业服务合合同

45、的约约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。典型案例例：某大大厦是被被告某实实业公司司开发的的写字楼楼，其产产权属实实业公司司，该楼楼主要通通过出租租的方式式使用。该该大厦的的物业管管理由实实业公司司委托给给某物业业管理企企业管理理。大厦厦共166层，由由于该楼楼窗户玻玻璃安装装存在质质量问题题，使用用中曾数数次发生生玻璃坠坠落之事事，租户户普遍提提出意见见，但实实业公司司未及时时进行修修缮处理理。20001年年5月221日下下午3时时许，113层广广告公司司的员工工肖某在在关窗户户时用力力过猛，致致玻璃坠坠落并破破碎，玻玻璃碎片片下落插插入当时

46、时在楼下下搬运货货物的孙孙某的头头部，致致死孙某某当场昏昏迷。孙孙某的同同事当即即将其送送往医院院脑外科科抢救，先先后用去去医疗费费，护理理费，误误工损失失费等共共计人民民币8万万元。事事后，孙孙某将实实业公司司、肖某某及物业业管理企企业告上上法庭，要要求三被被告承担担赔偿责责任。被告肖某某辩称：玻璃下下落伤人人系该窗窗户安装装不牢所所致，而而非本人人责任，实实业公司司作为某某大厦的的所有人人和管理理人应承承担赔偿偿责任。被告实业业公司辩辩称：玻玻璃调落落伤人系系租户肖肖某关窗窗不当所所致，本本公司对对此不能能承担责责任。被告物业业管理企企业辩称称：某大大厦窗户户玻璃安安装存在在质量问问题，物

47、物业管理理企业曾曾多次向向实业公公司反映映，要求求其出资资修缮，但但实业公公司始终终未予答答复。物物业管理理企业已已尽管理理职责，故故不应承承担赔偿偿责任。判决人民法法院经审审理认为为：实业业公司系系某大厦厦的所有有人，该该楼玻璃璃安装质质量不佳佳，本身身存在事事故发生生的隐患患，且在在数次发发生坠落落后未能能及时采采取措施施，在物物业管理理企业提提出改正正要求后后仍不作作为，对对孙某被被致伤负负有主要要责任。肖肖某系房房屋使用用人，关关窗时本本应该正正常方式式关闭，但但其却用用力过猛猛，致玻玻璃下落落，对孙孙某的损损害亦负负有一定定的责任任。物业业管理企企业作为为某大厦厦的管理理人，曾曾向实

48、业业公司提提出改进进的要求求，已尽尽管理义义务，孙孙某的伤伤害同物物业管理理并无直直接的、必必然的因因果关系系，因此此，物业业公司不不应承担担法律责责任。案例解析析：本案案的核心心是谁应应当承担担民事责责任，法法院的判判决是正正确的。本案产生生的原因因，一是是由于该该楼窗户户玻璃安安装存在在质量问问题，使使用中曾曾数次发发生玻璃璃坠落，但但没有及及时得到到维修；二是113层广广告公司司的员工工肖某在在关窗户户时用力力过猛，致致玻璃坠坠落。因因此，要要确定谁谁应承担担本案的的法律责责任，首首先就应应当搞清清楚对于于窗户玻玻璃安装装存在质质量问题题却没有有及时得得到维修修的责任任。根据据物业产产权行使使的法律律责任和和相邻权权的有关关理论 ，产权权的行使使不得妨妨害他人人利益，不不得妨害害公共利利益。本本案中物物业存在在安全隐隐患，危危及