如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计DOC9(1)fran.docx

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1、如何进行行大型商商业地产产项目的的建筑规规划设计计一、项目目操作方方式应高高度专业业化 虽然目目前商业业地产开开发形势势火热，但但近来众众多的SShopppinng MMalll综合商商业项目目搁浅，也也反应出出此类项项目操作作中有很很大失误误，最主主要的原原因是对对大型商商业项目目的高专专业化要要求认识识不够。 与住宅宅开发中中的底商商或配套套商业项项目相比比，大型型商业地地产项目目在经营营、开发发与管理理模式上上有根本本的不同同。大型型商业设设施的经经营主体体是大型型品牌或或连锁商商家，商商业地产产项目的的招商引引资是否否成功是是该项目目能否顺顺利进行行的第一一要素。而而商家评评估一个个项

2、目是是否有经经营前途途，简单单说来，主主要取决决于三个个方面：一是项项目区位位、市场场支撑与与商业业业态定位位；二是是项目设设施的规规划设计计是否满满足商家家特定的的专业需需求；三三是从回回报的角角度，是是否具备备与商家家资源整整合的专专业化管管理水准准。也就就是说，一一个大型型商业项项目在前前期的策策划、招招商中期期的规划划设计，以以及后期期的经营营管理三三个阶段段都需要要有高度度专业化化水准的的操作能能力。 而国内内开发商商普遍还还在沿用用住宅项项目开发发的操作作模式。基基本上是是开发商商自己策策划，开开发商委委托并指指导规划划设计，到到项目初初步定型型或彻底底完工时时再进行行招商。因因而

3、无论论业态定定位，还还是设施施的规划划都与国国际大型型商业项项目的操操作模式式脱节。造造成规划划设计等等实施工工作越深深入，招招商越困困难。简简而言之之，住宅宅开发是是直销，大大型商业业地产开开发是传传销，做做住宅开开发时发发展商可可以自己己研究市市场，开开发产品品，并面面向社会会销售。对对中小型型商业或或为住宅宅开发配配套的商商业，也也可采用用这种模模式。而而大型商商业项目目就像酒酒店设施施一样，必必须由酒酒店管理理集团来来介入前前期策划划与后期期管理，开开发商难难于直接接进行专专业化的的商业设设施规划划并对商商家进行行管理。发发展商只只有在专专业商业业投资、管管理与顾顾问公司司以及专专业商

4、业业项目规规划设计计公司的的协助下下，才能能使一个个大型商商业项目目达到专专业化的的高度。 二、重重视专业业顾问公公司 认识到到大型商商业地产产项目对对专业化化水准的的要求后后，开发发商应重重视专业业商业投投资顾问问公司与与商业设设施规划划设计公公司的作作用。国国际上能能够进行行大型商商业地产产资源整整合，从从负责招招商融资资到开发发顾问及及后期物物业管理理的公司司不超过过十几家家。提供供一个能能满足商商家经营营需求并并保障长长久回报报的项目目形态，是是此类专专业顾问问公司的的长项，也也是国内内发展商商求之若若渴的专专业支持持。专业业顾问代代理公司司与商业业投资公公司的关关系是经经过几十十年建

5、立立起来的的鱼水关关系。专专业顾问问公司在在评估或或推荐项项目时代代表着商商家的利利益。建建立在这这种高度度专业化化服务上上的信任任关系，正正是顾问问公司招招商与整整合资源源的保障障。国内内开发商商自说自自话的招招商材料料与缺乏乏专业水水准的项项目论证证是招商商的短腿腿。 此外，专专业公司司的指导导是规划划设计出出一个达达到商家家专业使使用要求求的商业业设施的的保证。不不同业态态的商家家对卖场场的规划划与各种种人车货货物流程程的组织织有着不不同的要要求。而而一个大大型商业业项目面面临将所所有这些些复杂功功能合理理又互补补地组织织在有限限的空间间资源内内。能够够指导规规划设计计的也只只有那些些具

6、有丰丰富大型型商业管管理经验验的专业业商业投投资顾问问与管理理公司。 三、专专业化建建筑规划划设计公公司至关关重要 商业地地步的开开发设计计同住宅宅项目的的开发设设计有本本质的区区别。住住宅商品品房的购购买者是是大众消消费者，居居住的功功能相对对简单，人人们对居居住建筑筑都有广广泛的了了解，发发展商可可以根据据自己对对市场需需求的调调查与判判断，自自行确定定所要开开发产品品的市场场定位，如如住宅户户型、面面积大小小、种类类与配比比等。有有了这样样明确的的要求，委委托任何何一家建建筑设计计公司几几乎都可可以完成成满足上上述要求求的建筑筑方案设设计。 而大规规模商业业地产的的开发设设计与此此完全不

7、不同。首首先是业业态和功功能的复复杂。大大型商业业中心通通常都包包含主力力超市、大大量零售售店、多多种形式式的餐馆馆和娱乐乐休闲设设施，各各种人流流、物流流、水平平、垂直直交通与与消防疏疏散的组组织相当当复杂。在在满足上上述功能能要求的的前提下下，如何何满足未未来大量量商家的的需求，特特别是可可视性和和可达性性，以获获得最大大的商业业利益，进进而为发发展商获获得最大大的出租租和出售售回报，是是规划设设计至关关重要的的问题。这这实际上上已不是是传统的的建筑计计工作范范畴了，但但这正是是优秀的的专业化化的商业业建筑设设计师为为发展商商提供的的专业服服务。在在大型商商业的平平面设计计中，各各部分功功

8、能都有有严格的的要求，如如主力连连锁超市市每个品品牌对建建筑的面面积柱网网、层高高、滚梯梯的位置置等都有有不同的的要求，大大型娱乐乐设施的的功能布布局、内内部人流流路线更更有严格格的要求求。而如如何将大大量商铺铺区平面面灵活组组织，化化整为零零利用于于出售；同时又又可化零零为整，利利于整体体出租和和管理保保证品质质，也是是设计需需要解决决的问题题。 另一方方面，不不是所有有建筑设设计公司司都能进进行大规规模商业业地产项项目的规规划设计计。商业业地产规规划设计计的好坏坏，直接接影响开开发商的的经济回回报，以以及项目目的生死死存亡。商商业地产产是一个个非常活活跃、时时尚的建建筑类型型，要求求设计师

9、师除了具具有丰富富的经验验、高度度熟练与与综合的的设计能能力以外外，敏锐锐地把握握市场动动态并与与开发商商、策划划机构及及销售代代理公司司之间密密切合作作，及时时反馈，将将市场的的需求融融汇到规规划设计计中，这这些是优优秀的商商业地产产设计师师不可或或缺的能能力。 四、选选址应充充分考虑虑规划与与策划方方的专业业建议 大型商商业设施施的选址址同城市市整体发发展关系系密切，由由于国内内大部分分商业地地产开发发商只有有住宅类类地产的的开发经经验，对对商业地地产选址址的更多多地根据据现状情情况和主主观感觉觉做出决决定，这这样操作作，往往往存在较较大的风风险。如如果开发发商轻率率选址，盲盲目规划划设计

10、，最最终将导导致招商商及运营营上的巨巨大困难难。 大型商商业设施施的选址址，国外外企业有有一系列列参教和和指标，包包括经济济指标，道道路交通通指标、人人口指标标、配套套指标。其其中区位位条件与与交通方方式是最最重要的的因素，选选址特别别应重视视城市整整体的商商业布局局规划和和总体发发展走向向。不同同的业态态要求不不同的区区位。大大型仓储储超市和和大型建建材超市市所要求求的区位位就有所所不同。大大型建材材超市首首选的要要素是地地价低，空空间的交交通便利利的区域域。 在没有有确定具具体商家家的情况况下，商商业设施施的规划划选址更更应该考考虑规划划与策划划方的专专业建议议。如在在规划选选址中考考虑5

11、AA法则。AA是英文文Advvanttagee（便利利）的字字头。55A法则则的基本本内容为为：交通通便利、认认知便利利、趋近近便利、进进出便利利、选购购便利。 交通便便利不仅仅是指绝绝对距离离远近，更更多的是是考虑客客户对交交通时耗耗的便利利需求，考考虑自驾驾车与公公共交通通的不同同特点和和对便利利性的不不同需求求。交通通便利性性的环境境，是以以商家对对消费者者的预期期数量为为基础，这这个预期期数量又又来自对对周边城城市人口口分布，人人口结构构、收入入与消费费水平的的调查分分析。大大型零售售商业需需求有效效商圈常常住人口口不少于于20万万人。 认知便便利是指指在局部部区位上上让消费费者能够够

12、便利地地找到自自标商场场，特别别是对自自驾车消消费群体体，在规规划选择择中充分分考虑远远距离（5500米米以外），中中距离（2200米米以外）的的认知特特性，从从而确定定最终的的选址及及总体的的规划局局部形态态。 5A中中的后三三个方面面更多是是在大的的选址确确定之后后，商业业设施具具体规划划设计中中应考虑虑和遵循循的规律律。 五五、平衡衡多样化化的业态态与复杂杂的功能能流程之之间的矛矛盾是商商业项目目设计的的最大挑挑战 在大型型商业项项目中，其其业态种种类趋向向于更加加多样化化。既有有不同规规模、档档次的业业态组合合，如大大型卖场场、百货货店、精精品店、商商业街等等；也有有不同经经营特色色的

13、业态态组合，如如文化、娱娱乐、休休闲、运运动、购购物等。其其服务内内容和功功能结构构已远远远超出了了常见的的特定建建筑类型型范畴，而而是一个个组织精精密、结结构复杂杂、形态态丰富的的以商业业为主要要功能的的建筑综综合体。如如何平衡衡多样化化的业态态与复杂杂的功能能流程之之间的矛矛盾，无无疑是商商业地产产项目设设计中最最大的挑挑战。 商业项项目不同同功能模模块的性性质和任任务，是是建筑设设计的根根本依据据和出发发点。不不同地域域、不同同经济条条件、不不同民族族、不同同服务人人口数量量，都应应有不同同的建筑筑规模，并并具备相相应的设设施、设设备和室室外活动动场地；不同年年龄、不不同层次次人群的的需

14、求、包包括残疾疾人都能能等到合合理满足足，其空空间组织织应按功功能要求求、动静静活动形形态、人人流密度度等适当当分区、主主次明确确，同时时也要考考虑区域域或局部部具有延延伸和调调整使用用的可能能性。商商业设施施、环境境和场所所也不是是静态的的固定存存在，而而是具有有动态的的发展变变化。从从设计上上创造一一个能适适应未来来发展变变化的建建筑空间间环境也也是商业业项目的的特殊要要求。同同时，业业态的多多样化，也也需要建建筑设计计要为安安全可靠靠的日间间和夜间间管理创创造方便便的条件件。 不同于于普通独独立的商商业建筑筑，如百百货商场场、超市市等，大大型商业业地产项项目中各各部分功功能空间间在平面面

15、布局、竖竖向交通通、安全全疏散、人人流组织织等方面面很容易易出现交交叉干扰扰、结构构混乱的的情况。而而且不同同功能模模块在空空间尺度度等方面面也差异异巨大，对对结构、设设备等技技术要求求更高。一一些先进进的结构构、设备备技术的的采用也也需要建建筑设计计师和国国外专业业化公司司之间紧紧密的配配合，如如大跨度度空间体体系、钢钢结构体体系、生生态智能能设备体体系以及及先进的的防火疏疏散体系系等在大大型商业业地产项项目中往往往是必必须重点点研究的的技术核核心。甚甚至某些些技术难难点部位位不能简简单照搬搬国外的的实例，而而应根据据国内实实际情况况专门研研究并制制定技术术解决方方案。北北京某SShoppp

16、inng MMalll在设计计都完成成之后上上报时，才才发现其其中有重重大的消消防隐患患，原因因就在于于没有充充分考虑虑到美国国和中国国在相关关规范方方面的差差异。功功能布局局需要重重大调整整，导致致设计全全盘返工工。 商业地地产项目目中，不不同的功功能空间间有相当当严格的的技术要要求，如如电影院院需要大大空间以以及适当当倾斜的的地面，餐餐饮设施施需要独独立的排排风、排排油烟管管道，而而室内游游泳池、洗洗浴中心心等需要要独立的的上下水水管道及及温湿度度控制设设备等。某某些大型型超市对对每层面面积、柱柱网尺寸寸、层高高等也都都有自身身独特的的要求，所所有这些些要求决决定了其其间相互互位置关关系的

17、复复杂性。没没有经过过深思熟熟虑的简简单布置置会造成成后期更更改的不不便，也也影响到到正常的的运营和和使用。如如某商业业地产项项目进行行招商，其其地段、规规模等均均对一家家大型超超市具有有相当的的吸引力力，但其其柱网、层层高方面面虽适合合普通商商业的需需要，却却与这家家超市的的要求有有较大差差距，最最后双方方的合作作都没有有成功。 在商业业运营与与建筑设设计之间间有时会会产生一一些不可可调和的的矛盾。仅仅从商业业设施的的运营与与使用出出发而确确定的功功能流程程和空间间布局，会会影响到到建筑结结构及造造型的技技术合理理性，甚甚至会产产生关系系到建筑筑物能否否成立的的问题。因因此，在在商业项项目设

18、计计中，一一方面要要追求技技术的进进步、重重视对新新型结构构形式以以及技术术设备的的研究和和探索，以以适应更更新的商商业业态态的使用用要求；另一方方面在进进行业态态规划和和商业空空间布局局的同时时，应充充分考虑虑技术实实现的可可能性。这这方面有有一个类类似项目目的例子子，五棵棵松体育育中心虽虽然是一一个体育育设施项项目，但但其中包包含了一一大部分分商业设设施。最最初的国国际投标标中标方方案中，将将商业设设施放至至大空间间的体育育馆上空空，造成成荷载分分配违背背结构常常理，增增加了很很多技术术问题，也也极大地地提高了了建筑造造价。后后来，经经过各方方面专家家的反复复研讨和和论证，决决定将两两部分

19、功功能位置置互换，彻彻底改变变了原始始设计方方案。 商业业业态的繁繁荣，满满足了人人们日益益丰富的的物质和和精神需需求，也也对建筑筑设计提提出了更更高的要要求，甚甚至其中中有许多多内容在在国内无无规范可可循。这这都需要要设计师师具有对对商业地地产从策策划到实实施全过过程的更更全面的的综合了了解，和和处理新新出现的的特殊建建筑类型型的专业业技术能能力。六、丰富富的空间间效果和和多元化化的立面面设计创创造体验验消费的的新模式式 随着时时代的进进步，商商业地产产类项目目的功能能也从单单一的购购物向购购物、文文化、休休闲、运运动等多多方面发发展，从从以购物物为主要要目的的的消费方方式发展展为寻求求各种

20、生生活体验验为目的的的综合合消费方方式。这这也要求求其建筑筑设计无无论在空空间效果果还是立立面造型型等方面面均应适适应这种种全新的的体验消消费模式式。 商业建建筑虽然然属于一一种高度度市场化化、商业业化的建建筑类型型，但在在创造体体验消费费场所这这方面，应应特别重重视建筑筑的艺术术处理。这这里的建建筑艺术术，不仅仅仅是指指专业角角度的艺艺术追求求，还包包括大众众艺术、流流行时尚尚等。建建筑艺术术是一个个地区和和一个时时代文化化艺术表表现中最最宏大、壮壮观也最最生活化化的载体体。它有有历史和和文脉的的延续性性以及时时代的前前瞻性，直直接对人人们的心心理、生生理施加加影响，对对于传播播新的物物质文

21、明明和精神神文明起起着能动动的作用用。人类类制造建建筑，同同时建筑筑又影响响人类，对对于大型型商业地地产项目目而言，应应成为矗矗立在当当地的具具有鲜明明文化内内涵的建建筑物或或建筑群群体甚至至城市区区域，并并创造延延续建筑筑文脉与与时代感感相沟通通的氛围围。 在商业业建筑的的空间效效果营造造中，必必须调动动一切艺艺术的、技技术的手手段，并并着重于于空间尺尺度、空空间气氛氛的表现现。在室室内外空空间的结结合以及及建筑与与环境景景观的结结合等方方面达到到丰富性性、多样样性、趣趣味性的的综合协协调，并并促进人人与建筑筑及空间间环境的的互动。 u、空空间尺度度 不同的的消费场场所有其其相应的的空间尺尺

22、度要求求。如大大型购物物中心需需要创造造超大尺尺度的室室内空间间，各种种中庭、内内院、挑挑空、吹吹拔的尺尺度处理理应与建建筑规模模大小相相协调。而而商业步步行街则则需要亲亲切宜人人的人性性化空间间，其街街道的宽宽度、两两侧建筑筑物的体体量都不不能太大大，且建建筑的层层数不宜宜超过四四层，街街道的宽宽度也不不宜超过过20米米。同时时沿街的的空间尺尺度也应应有收有有放，开开阔的广广场空间间和狭窄窄的街巷巷空间形形成富于于变化的的空间序序列。 u、空空间气氛氛 体验消消费对人人的吸引引力来自自于不同同空间气气氛的营营造，既既有大空空间的豪豪华气派派、富丽丽堂皇，也也有小空空间的亲亲切闲适适。在形形成

23、其自自身特色色化、个个性化的的手段中中，主题题式体验验消费是是设计的的重点，可可以是北北欧小镇镇或夏威威夷热带带海滨等等异域特特色的强强调，也也可以是是本土民民俗文化化的发掘掘，如南南夫子庙庙的秦淮淮风情、北北京什刹刹海的老老北京风风情等。商商业活动动与旅游游度假等等其它产产业的结结合也是是创造体体验消费费场所的的行之有有效的方方法。此此外，现现代科技技手段的的运用，如如各种声声、光、电电设备可可以创造造出各种种虚幻空空间和高高科技的的消费体体验。而而且，将将传统的的商业与与现代科科技相结结合而产产生全新新的体验验场所，既既是商业业建筑发发展的必必然趋势势，也是是提高其其市场竞竞争力的的核心。

24、 u、室室内外空空间的结结合 商业活活动的发发展，经经历了从从室外到到室内的的漫长过过程，各各种大型型购物中中心、百百货商场场、超市市更是为为室内的的商业活活动提供供了全天天候舒适适宜人的的良好环环境。但但近年来来，随着着人们对对环保、生生态、节节能的重重视和对对更丰富富的购物物场所的的需求，室室内商业业活动又又有向室室外扩展展的趋势势。各种种露天的的购物广广场、商商业街与与室内商商业设施施充分结结合，这这是一个个螺旋上上升的发发展过程程。 u、环环境景观观 商业设设施不仅仅仅是建建筑本身身，相对对于其它它任何建建筑类型型，都更更有与环环境景观观紧密结结合的必必要性。只只有一个个包含了了各种商

25、商业铺面面、建筑筑空间、街街道空间间、广场场绿地、园园林小品品等多种种元素综综合性的的商业设设施才是是完整而而有活力力的，才才能满足足人们日日益丰富富的消费费需求。这这也要求求环境景景观设计计和建筑筑设计必必须是整整体性的的设计。 u、多多元化的的立面设设计 商业建建筑的立立面形象象在很大大程度上上决定了了其对人人群的吸吸引力，同同时其立立面形象象应与丰丰富多彩彩的商业业活动相相呼应。因因此其立立面设计计中，有有不同于于其它建建筑类型型如公建建、住宅宅等的特特殊性。丰丰富室外外空间效效果是其其设计的的基本出出发点。 u、立立面组合合的多样样化 由于商商业建筑筑的内部部功能相相当复杂杂，各个个组

26、成部部分之间间无论空空间太小小、业态态种类、动动静要求求等方面面都有一一定的差差异性。因因此其外外观也随随之具有有不同的的表现形形式。其其整体风风格的选选择范围围相当广广阔，欧欧美传统统风格、东东南亚风风格、本本土风格格、现代代风格都都可以考考虑，但但需要特特别强调调的是，即即便整体体风格确确定之后后，各个个局部的的处理必必须体现现一定的的变化，尤尤其是相相邻单元元之间的的重复和和雷同是是商业建建筑设计计的大忌忌。立面面风格的的多元化化和立面面结合的的多样化化营造出出体验消消费赖以以产生的的外部建建筑空间间环境。 u、非非建筑固固有元素素在立面面设计中中的重要要性 对于商商业建筑筑，其立立面形

27、象象的构成成元素除除了基本本的屋顶顶、门窗窗、阳台台、露台台、墙体体之外，还还有很多多其它辅辅助元素素，如灯灯具、花花池、牌牌匾、灯灯箱、雨雨篷等。而而后者在在以往的的建筑设设计中往往往不受受重视，产产生的结结果要么么是缺乏乏人情味味、缺乏乏商业气气氛；要要么是广广告灯箱箱杂乱无无章，严严重影响响建筑立立面效果果。实际际上，这这些非建建筑本身身固有的的元素，恰恰恰是形形成建筑筑亲切感感和人性性化特点点不可或或缺的组组成部分分。统一一地对其其进行整整合设计计，使之之成为建建筑的一一部分，既既能创造造浓郁的的商业氛氛围，也也能保证证建筑在在日后经经营过程程中的长长期效果果。 总之，以以专业化化的态度度，借助助专业化化公司在在商业项项目操作作各环节节中的专专长服务务，是大大型商业业地产项项目开发发成功的的关键。