房地产开发项目的方法与选择cdft.docx

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1、 房地产广广告策划划、营销销策划、项项目全程程策划，不不一而足足。但将将其归类类、整理理，大致致可分为为三种典典型模式式，这三三种房地地产策划划模式，基基本可反反映出房房地产策策划的过过去、现现在和将将来。1、概念念策划模模式2、卖卖点群策策划模式式3、等等值策划划模式44、房地地产全程程策划的的内涵（1）土土地价值值研判（2）概概念设计计（3）视视觉设计计 （4）营营销策划划（5）市市场推广广、媒体体组合（6）工工程质量量、成本本、工期期控制（7）物物业管理理、售后后服务（8）品品牌培植植与运用用房地产项项目的选选择与论论证房地产产项目发发展策划划的内容容与方法法一、对房房地产项项目选择择与

2、论证证认识的的误区误误区一：房地产产开发经经营的简简单化、概概念化误误区二：房地产产后期营营销、广广告万能能化误区区三：房房地产项项目选择择与论证证的形式式化以上上认识的的误区，导导致众多多开发企企业不重重视开发发项目的的前期选选择与论论证，或或将该项项工作简简单行事事，令项项目草率率上马，以以致项目目市场目目标不表表，定位位不明，设设计脱离离市场或或盲目跟跟风，企企业无一一套系统统的开发发模式和和资金营营运计划划，在激激烈的市市场竞争争中，这这样的项项目是难难以成功功的。二、从房房地产开开发的基基本特性性认识项项目选择择与论证证的重要要性1、房房地产是是一项高高投资、高高风险、高高回报的的行

3、业。(1) 房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；(2) 由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。(1) 房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。(2) 项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。3、房地产开发具有很强的地域性和

4、产品差异性。(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。三、房地地产开发发项目选选择的概

5、概念和步步骤1、 概念：项目选选择是对对房地产产开发项项目就其其开发价价值进行行筛选、谈谈判、论论证和选选定，是是房地产产开发投投资成败败的关键键。2、 项目选选择的步步骤：aa、 广广泛寻找找投资项项目b、 精心筛筛选投资资项目cc、 对对重点项项目进行行投资机机会性研研究（初初步可行行性研究究）d、 项目投投资谈判判e、 详细可可行性研研究（发发展策划划）f、 公司的的决策与与实施四、房地地产开发发项目的的论证（可可行性研研究或发发展策划划）1、 概念：房地产产开发项项目的论论证是在在项目投投资决策策之前或或初步决决策之后后对拟开开发的项项目进行行全面、系系统的研研究和分分析，运运用已有有

6、的经验验和专业业的评价价方法，寻寻找到项项目较合合理的市市场目标标、市场场定位及及获得土土地最大大效益的的开发、营营销模式式，得出出一系列列评价指指标值，以以最终确确定该项项目是否否可行的的综合研研究。其其研究成成果应对对日后项项目的实实施操作作具有较较高的策策划指导导作用。2、 项目论证的阶段性(1) 项目投资开发的机会性论证指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。(2) 项目投资开发的详细论证指在规划、开发的条件基本确定后

7、，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。3、项目论证要解决的问题(1) 立项时的宏观环境是怎样的主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。(2) 立项时的微观环境是怎样的了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。(3) 项目的市场定位分析包括市场细分，选

8、择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。(4) 初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。(5) 项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定(6) 项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。五、项目目选择与与论证要要注意的的问题11、 营营销与规规划设计计必须前前期介入入，强调调市场为为先导的的同时又又应注意意两者相相适应。2、 项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。3、 项目的客观市场条件与研件因素是项

9、目前期决策的基础。4、 开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。5、 既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。六、房地地产项目目发展策策划的工工作理念念简介房房地产项项目发展展策划的的工作理理念1、 服务性性质：辅辅助决策策2、 对客户户的适应应性：满满足需求求引导需需求发掘需需求3、 服务的的目标：(1) 建立立能够达达致利润润最大化化的发展展模式(2) 建立资资金运用用的最优优化策划划方案七、最佳佳的服务务过程：全程参参与（前前期发展展研究过程参参与营销培培训与监监测）八、前期期发展研研究的主主要服务务模块：1、 项目的的区位价价值评估估；2、 项目地地块的开开发价值值评

10、估；3、 重要宏宏观经济济指标的的监控与与分析；4、 微观房房地产市市场评估估（主要要细分市市场和区区域市场场）；55、 项项目SWWOT分分析与隐隐显因素素分析；6、 开发模模式的选选取（细细分市场场的缺口口分析，技技术经济济指标对对比）；7、 市场定定位（基基于消费费者搜索索之上的的营销策策划方案案）；88、 物物业管理理的要求求；9、 规划建建筑设计计方案的的要求与与评估；10、 成本效效益分析析；111、 风风险分析析。九、为“全程参参与”工作模模式所进进行的必必要准备备1、 信息的的积累基础础数据的的系统收收集、整整理与分分析与经经验的积积累目的：建立快快捷、灵灵敏的数数据库，降降低

11、营运运成本基础信信息的内内容：新推楼楼盘监控控；行业聚聚焦点监监控；供求关关系监控控；工程技技术信息息；其他基基础信息息。形成中中间信息息产品：对行业业发展趋趋势的观观点；对行业业聚焦点点的评述述；区域市市场分析析；特异性性分析。 对信息服务的要求：主动、热情、快速2、 人才的积累人才的系统招聘与培训与专业的组合； 目的：提高服务质量、形成行业差异人员的招聘条件：良好的基础素质：分析力与创造力；专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。人员培训：基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；“在战争中学习”。人员积累

12、：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。 良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。3、 客户的积累检验策划的成果和与客户双嬴目的：“养客”之道 工作方法：求同存异；尽量满足其“不合理要求”；晓之以利害；强调“双赢”的策略投资分析析篇案例例名称：住宅投投资分析析与价值值研判体体系项目价值值最大兑兑现与量量化 第一一段：如如何创建建“投资资分析报报告”的的目录？一、项目目概况11、地理理位置22、主要要经济指指标3、项项目规划划4、户户型指标标二、当地地房地产产市场走走势分析析（一）当当

13、地房地地产市场场总体回回顾与展展望1、97回回顾2、98展展望3、结结论（二）当当地住宅宅市场走走势分析析1、供供求关系系2、价价格走势势3、结结论（三）所所在区域域住宅市市场走势势分析11、回顾顾与展望望2、市市场特点点3、结结论（四）项项目邻近近地段住住宅市场场分析11、区位位特点22、个盘盘素质33、结论论三、项目目土地价价值判断断及项目目地块优优劣势分分析（一）土土地价值值1、地地理位置置2、周周边景观观3、环环境、污污染4、市市政配套套5、邻邻近楼盘盘素质（二）项项目地块块优劣势势分析（三）结结论四、可提提升价值值研判11、类比比土地价价值2、规规划能力力对于土土地价值值的提升升3、

14、单单体设计计4、建建筑形式式5、市市场细分分及客户户定位66、项目目现场包包装7、项项目营销销策划88、物业业管理99、结论论五、项目目投资估估算六、财务务评定七、敏感感性分析析1、盈盈亏平衡衡分析22、成本本变动对对利润的的影响33、销售售价格变变动对利利润的影影响 第二二段：如如何进行行项目的的概况分分析？“知已知知彼”和“自知之之明”都是一一个赢家家不可缺缺少的品品质。俗俗话说：追鹿者者不见山山。房地地产经营营者要既既能钻进进去，又又可跳出出来。更更何况，最最难认清清的面孔孔往往就就是自己己的。1、地理理位置地地处南山山区深南南大道以以北，金金麒麟路路立交桥桥交叉口口的西北北侧。2、主要

15、要经济指指标A、 用地面面积：2236889平米米B、 占地面面积：446055平米CC、 覆覆盖率：19.5%DD、 地地上总建建筑面积积：5889600平米地地下总建建筑面积积：46617平平米其中中：住宅宅：5881600平米紫紫蝶苑：166695平平米金麟麟阁：2216005平米米玉蟾楼楼：1998600平米配配套商业业：8000平米米防空地地下室：12000平米米架空层层：34470平平米E、 容积率率：2.49FF、 绿绿化率：33%G、 建筑密密度：HH、 总总户数：5655户I、 车位数数：2221个其其中：地地上车位位：411个架空空层及地地下车位位：1880个JJ、 自自行

16、车位位：11120辆辆K、 车位占占总户数数比例：39.1%3、项目目规划从从以下四四个方面面分析：A、 小区整整体风格格金麒麟麟花园的的总体规规划在于于创建一一个回归归自然、高高尚、新新颖、别别致而充充满文化化情趣的的社区。在在具体的的小区规规划上，本本着211世纪居居住建筑筑人性化化的原则则，在整整体规划划上突出出了以下下特点：在总体体布局上上，采取取了“一三三三”的布局局格式，即即：一组林林荫步行行道，南南北贯穿穿全区，延延伸至公公共绿地地。以三个个建筑组组团为核核心，11区的“玉玉蟾楼”，由由四栋113层住住宅围合合而成；2区“紫紫鑫阁”，由由三栋TT字形住住宅联体体而成；3区“紫紫蝶

17、苑”，由由三栋住住宅以欧欧式柱廊廊作弧形形拼接而而成。对应三三个组团团是三个个主题各各异的环环艺广场场。B、 建筑风风格顺应应消费者者对人性性化住宅宅的心理理需求，金金麒麟花花园采用用了新古古典欧陆陆风格的的建筑形形式。在立面面造型上上，采用用三段式式设计，充充分运用用丰富的的古典建建筑符号号和线脚脚；凸穿穿设计，丰丰富室内内空间；绿色玻玻璃配合合白色铝铝合金窗窗，加上上外墙的的高级涂涂料，使使三个组组团色彩彩协调统统一。小区轮轮廓设计计上，112-118层住住宅错落落有致，摆摆布有序序，三个个组团顶顶造型丰丰富，整整个小区区轮廓线线丰富优优美。CC、 小小区配套套（略）D、 小区环境小区充分

18、发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。4、户型型指标金金麒麟花花园户型型设计经经典实用用，灵活活多变。单单体采用用经典平平面，大大厅小卧卧室，明明厕明厨厨；户内内可自由由分割，户户与户之之间可自自由调整整。具体体户型上上以755-1005平米米的两房房、三房房为主，并并引入大大户型复复式房作作配合。其其户型比比例如下下：A、 按户型型分户型型 一室室一厅 两室两两厅 三三室两厅厅 复式式套数 889 222

19、8 2133 355比例 115.88% 440% 37.7% 6.55%B、 按形式式分（略略）C、 按面积积分（略略） 第三三段：如如何对区区域市场场走势作作出分析析？房地产项项目没有有试探可可言，只只有看准准了再下下手，不不像打麻麻将，这这把和不不了推倒倒了下把把接着玩玩儿。以以下工作作是非做做不可的的。（一一）当地地房地产产市场总总体回顾顾与展望望（二）当当地住宅宅市场走走势分析析（三）项项目所在在城市区区域住宅宅市场走走势分析析（四）项项目邻近近地段住住宅市场场分析（一）深深圳市房房地产市市场总体体回顾与与展望11、19997年年回顾（略略）2、119988年展望望（略）3、结论：1

20、997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。（二）深深圳市住住宅市场场走势分分析1、市市场供求求关系（略略）2、价价格走势势（略）3、结论1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。（三）南南山区住住宅市场场走势分分析1、回回顾与展展望（略略）2、市市场特点点：内部部区域市市场发展展的不平平衡性南南

21、山区商商品住宅宅楼市场场具有显显著的地地域不平平衡性特特征，可可以将其其划分为为以下五五个子区区域市场场：(11) 区区域一：北环大大道以北北区域，主主要为大大型政府府微利房房和福利利房。该该区域位位置较偏偏僻，市市场地价价低，同同时商品品楼价格格也较低低。由于于具微利利房的特特征，将将来基本本的市政政设施会会有配套套。(22) 区区域二：北环大大道以内内，深南南大道以以北，侨侨城西路路以东区区域。主主要为华华侨城和和沙河一一带。该该区域是是深圳市市第一人人文景观观概念区区域，其其市场地地价较高高，商品品楼档次次和价格格也相应应较高。但但市政设设施配套套不是很很方便。(3) 区域三：北环大道以

22、南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。(4) 区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。(5) 区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低

23、。3、结论在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。（四）金金麒麟项项目邻近近地段住住宅市场场分析11、区位位特点：如上（三三）2.所述22、个盘盘素质金金麒麟花花园项目目所在区区域商品品住宅不不是很多多，以下下是金麒麒麟花园园项目邻邻近地段段主

24、要楼楼盘的资资料：(1) 佳鹏大大厦A、 位置：深南大大道边，在在该地块块的西南南方向。B、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。C、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。其它（略）3、结论金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。 第四四段：如如何进行行项目土土地价值值判断及及地块优优劣势分分析？“第一是是地段，第第二是地地段，第第三还是是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地

25、段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。（一）土土地价值值一个项项目的土土地价值值是其多多种因素素综合作作用的结结果，项项目的地地理位置置、环境境与污染染情况、交交通条件件、市政政配套、周周边景观观以及邻邻近楼盘盘的素质质等，共共同决定定了该项项目的土土地价值值。金麒麒麟花园园的土地地价值各各要素如如下：11、土地地性质综综述：项项目面积积：约2236889平方方米，地地形整体体条件较较完备，部部分用地地上原有有厂房建建筑，实实际上满满足“七七通”（即即上水通通、下水水通、路路通、电电通、通通讯通、煤煤气通、热热力通）条条件；除

26、除规划中中二期工工程部分分有两个个大坑之之外，土土地绝大大部分平平整。总总之，地地块属较较理想的的建筑用用地。22、地块块周围景景观(11) 自自然景观观A、前前方景观观（东方方）该方方向上，因因有一高高压输电电线路沿沿麒麒路路架设，使使得该方方向上的的无论近近看或远远望的视视线都被被干扰。因因此，该该方向远远景虽有有景观，但但视线不不佳；近近景虽林林中有水水，但其其景却被被杂乱的的棚户、散散落的废废物削弱弱。B、后后方景观观（西方方）后方方景观，虽虽然因紧紧临的几几个小区区开发未未完成，近近景尚为为未知数数；但远远景视线线极佳；远处青青山轮廓廓清晰可可见。中中部为高高层建筑筑的彩色色，稍近近

27、处则为为玉泉花花圃；景景色层次次分明，就就如青色色的山景景中嵌进进彩色的的建筑图图象，如如视点在在8层以以上，还还可看到到左后方方（西北北方）的的中山公公园的山山景。CC、左方方景观（北北方）（略略）D、右右方景观观（南方方）（略略）(22) 人人文、历历史景观观A、人人文、历历史景观观（略）B、历史古迹，人文景观（略）(3) 景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长，东西方向较窄，故将来

28、可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。3、环境、污染情况(1) 水、空气、土地污染情况：地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。(2) 噪音污染（略）(3) 社会治安状况（略）4、地块周围的交通条件环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一

29、优势条件。5、配套设施(1) 菜市场（略）(2) 商店、购物中心（略）(3) 小学（略）(4) 中学（略）(5) 医院（略）(6) 体育娱乐场所（略）(7) 银行、邮局、酒店（略）6、近邻的周边楼盘情况见第三段（三）。（二）项项目地块块的优劣劣势分析析1、地地理条件件分析就就此地块块的客观观地理位位置及环环境条件件，按前前面所列列的诸项项要素及及简要分分析结论论，和SSWOTT分析法法，列出出SWOOT坐标标图如下下：S（优优势） W（劣劣势）“七能”+交通通 景观观+拆迁迁费购物物 娱乐乐+银行行、邮局局污染O（机会会） TT（威胁胁）1、掌掌握“前前海”、“玉玉泉”的的详细情情况， 直接对

30、对手在设设计风格格、入市市机会等等避开对对手；前前海花园园2、概概念、环环艺设计计弱化景景观劣势势、降低低 玉泉泉花园噪噪音影响响。从以上四四个象限限中的因因素分布布情况可可以看出出：地块块环临的的几个主主要条件件如交通通、购物物、医疗疗都非弱弱势；地地形地貌貌亦无特特别的劣劣势；几几个劣势势因素（污污染、景景观）都都可经过过未来小小区的合合理规划划和设计计得到不不同程度度的改善善。因此此该地块块无完全全劣势。就就金麒麟麟项目的的开发、投投资而言言，未来来开发营营销工作作，只要要注意威威胁（TT）因素素，把握握机会（OO）因素素，那么么，地块块的地理理条件就就不会成成为影响响整个小小区价值值的

31、劣势势因素。2、环临竞争楼盘对比从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。（三）结结论从项项目地块块性质来来看，金金麒麟花花园地块块是较理理想的住住宅建筑筑用地。根据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟

32、项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。 第五五段：海海绵里的的利润：如何进进行可提提升价值值研判？潜在价值值兑现最最大化方方为成功功美食家家评判厨厨师的水水准，常常以“家常菜菜”为依据据。珍禽禽野味不不算数，真真把世界界上萝卜卜白菜“做出来来了”，才叫叫真功夫夫。这句句话的潜潜台词是是：从平平凡中挖挖掘不平平凡，最最大限度度激活事事物的潜潜能，才才能形成成真正的的竞争力力。房地地产项目目的可比比性并不不简单在在于价格格和利润润。如果果听说那那个发展展商将住住宅楼卖卖出了每每平方33

33、万元的的天价，也也不必急急于对其其钦佩得得五体投投地。若若项目本本身的潜潜在价值值是每平平方3.5万元元，那么么该发展展商就并并非一个个高手了了。相反反，假如如某地段段公认只只能盖出出35000元每每平方的的房子，而而你却能能做到445000元每平平方而且且卖得不不错，才才称得上上最真正正成功。那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节”。如下：1、类比比土地价价值如上上一节所所述，从从相邻地地块性质质、环境境、配套套、交通通、景观观等方面面综合判判断，金金麒麟地地块的单单位建筑

34、筑面积类类比价值值在35500元元左右。2、规划划能力对对土地价价值的提提升现有有规划思思想的闪闪光之处处：A、净净化功能能，将项项目规划划为纯住住宅。BB、人车车分流。C、首层架空，增强视觉通透感。D、通过人造景观丰富小区景观层次。E、以环芤的质素提升小区品味和档次。综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500-1000元。3、单体体设计金金麒麟花花园常规规小户型型的经典典设计最最大限度度地满足足了实用用、舒适适的功能能需求，使使每平方方米均得得到有效效运用。复复式大户户型设计计则领先先市场，注注重主人人空间的的独立和和舒展，尊尊重隐私私权。其其价值提提升空间间可在5500-10000元。

35、4、建筑筑形式项项目的建建筑形式式包括建建筑风格格、建筑筑符号和和建筑色色彩等，在在日益成成熟的商商品住宅宅市场中中，是物物业市价价值判断断的重要要标准之之一，119977年深圳圳的热点点住宅中中百仕达达花园、东东海爱地地花园、万万科城市市花园均均在建筑筑风格和和立面色色彩上精精雕细琢琢，取得得了高于于同类物物业10000-20000元的的单位价价值。金金麒麟花花园新古古典欧陆陆风格的的建筑形形式设计计迎合了了消费者者对人性性化住宅宅的心理理需求，在在南山区区该地段段同类物物业中较较为突出出，将提提升5000元以以上的相相对单位位价值。5、市场场细分及及客户定定位从项项目邻近近楼盘的的客户群群

36、情况看看，没有有任何一一个能具具有倾向向性较强强的，职职业层次次单一的的客户群群。究竟竟原因，有有以下几几点原因因：A、由由于此地地的地理理位置，仍仍然处在在深圳市市区和蛇蛇口工业业区之间间的“软软肋”。B、两头都靠不上，地价较低房屋成本低，售价低。因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。只要收入水平达到一定程度，即有能力购置入住。这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8万元，即有能力购房）来界定。C、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大部分被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业结构的特

37、殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大部分的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均不足以支持购买中、高档价位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和部分科研人员。这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。总之，由于各方面的因素制约，金麒麟

38、花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础：A、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。B、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。C、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。6、项目目现场包包装及平平面设计计现场物物业形象象的好坏坏主要依依赖视觉觉感官的的冲击效效果，最最终体现现于项目

39、目现场包包装和平平面设计计上。在在本项目目的操作作中，引引入项目目VI（项项目标识识、工地地围板、营营销中心心等）至至少每平平方米可可以提升升价值5500元元以上。7、项目目营销策策划营销销策划水水平是决决定项目目价值实实现程度度的重要要因素，金金麒麟项项目借助助于国企企的营销销策划经经验和操操作能力力，通过过强卖点点的提示示与推广广，可以以使物业业单位价价值提升升5000元以上上。8、物业业管理引引入先进进的物业业管理思思想和管管理体制制，是建建立名牌牌效应的的有效途途径。物物业管理理的3： 111原理表表明，如如果小区区物业管管理水平平差，其其坏影响响的传播播面将是是1：111。而而好的物

40、物业管理理传播面面是1：3。由由此，物物业管理理对物业业价值的的提升有有着重要要影响。如如万科物物业对项项目的价价值提升升空间在在10000元以以上。9、结论论以上各各因素的的兑现对对于金麒麒麟项目目价值提提升起着着直接的的驱动作作用，即即使以上上每一项项只挤出出20元元的潜在在利润，那那么你每每平方就就可以多多赚1660元，如如果在几几个主要要项目上上做足功功夫，则则可使每每平方的的价值上上升至550000元以上上。 第六六段：如如何进行行项目投投资估算算？序号 项项 目 总投资资（万元元） 单单位成本本（万元元） 备备 注11 土地地征用及及拆迁费费 69993.47 110002 前期工

41、工程费 3300 5223 建安安工程费费 1440122.377 2220444 前期期费用 3500 5555 公公共配套套设施费费 3330 551.99 含网网球场、会会所、环环艺小品品、保安安监控等等6 不不可预见见费 4490.1 777 按按总成本本2%计计7 期期间费用用 21161.62 3400管理费费 800财务费费用 660 按按20000万元元贷款,2年期期限计销销售费用用 20008 土地增增值税 3277.422 511.5 按总收收入的11%计提提9 合计计 2449944.988 39931.5 第七七段：如如何进行行财务评评定？1、利润润预测销销售平均均价格

42、：46660元/平方米米（入市市价格：43000元/平方米米）（全全部销售售实现价价格：660000元/平平方米）单位成本：3931.5元/平方米可售面积：63577平方米销售收入：29245.42元税前利润：4250.44元税前利润率：4250.4424994.98=17%2、其他他（略） 第八八段：如如何进行行项目敏敏感性分分析？1、盈亏亏平衡点点分析盈盈亏平衡衡分析预预测表序序号 总总投资（万万元） 金额（万万元）11 土地地费用 69993.4472 管理费费 5008.6623 配套费费 3330网球球场 770绿化化小品及及环艺 1000会所 1100保保安监控控及围栏栏 6004

43、 固固定成本本合计 79332.0095 单位固固定成本本（元/平方米米） 112311.9116 总总变动成成本 1170662.8897 单位变变动成本本（元/平方米米） 226833.811其中：AA、盈亏亏平衡点点（保本本销售量量）=固固定成本本（销销售单价价-单位位变动成成本）=7933209900（46600-26883.881）=413395.11平平米B、保保本销售售额=销销售单价价A=190041.75万万元2、成本本变动对对利润的的影响计计划平均均成本为为39331.55元。在在销售景景观与销销售量不不变的情情况下，单单位成本本每增加加1000元，即即比计划划成本提提高2.

44、54%，则利利润将减减少6335.777万元元，比计计划利润润降低114.55%。即即单位成成本每增增加1%，将导导致利润润减少55.711%。3、销售售价格变变动对利利润的影影响计划划平均售售价为446000元，若若平均售售价降低低1000元，即即降低22.177%，在在成本不不变的情情况下，利利润将减减少6335.777万元元，比计计划利润润降低114.55%。即即平均售售价每降降低成本本1%，将将导致利利润减少少6.777%。当期市场场需求的的衡量营营销主管管通常得得估计市市场总需需求、区区域市场场需求及及实际销销售额的的占有率率。一、估估计市场场总需求求市场总总需求的的定义为为：产品品

45、的市场场总需求求指在特特定的产产业销售售力量组组合与水水平，特特定时期期、特定定地区及及特定营营销环境境的特定定顾客群群的产品品购买总总量。即即使不支支出任何何费用来来刺激需需求也会会有的基基本销售售额，我我们称为为最低市市场需求求。当营营销支出出高到某某一水平平时，已已无法刺刺激需求求水平再再上一层层，这就就是市场场需求的的上限，称称为市场场潜量。市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。二、估计区域市场需求所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。（一）市场累加法市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客

46、，然后估计他们可能的购买数量。（二）市场因素指数法最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。三、估计实际销售额与市场占有率第三段：房地产产项目可可行性研研究范本本商住项项目可行行性研究究报告目目录1.0项项目的基基本情况况1.11项目背背景1.2项目目主办单单位简介介1.33主办单单位之合合作意向向1.44可行性性研究的的主要技技术经济济指标22.0项项目投资资环境和和市场研研究2.1广州州市概况况及经济济发展基基本情况况2.22广州市市房地产产发展及及市场的的基本概概况2.2.11房地产产开发企企业发展展较快22.2.2房地地产开发发工作量量迅速增增加2.2.33商品房房的销售售量不断断提高22.2.4房地地产开发发企业经经营效益益显著22.2.5对广广州房地地产市场场的展望望2.33利用外外资开发发的法律律依据22.4荔荔湾区一一带高层层、多层层住宅、商商场的开开发、出出售、出出租经营营情况22.4.1供应应情况22.4.2需求求情况22.4.3物业业出租情情况2.4.44对荔湾湾区房地地产开发发的总体体评价分分析2.5对本本项目开开发的功功能、规规模、标标准及营营销的建建议3.0项目目开发及及技术设设计方案案的分