商业地产项目招商工作建议书fuhb.docx

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1、承雨-项目招招商工作作建议书书目录一、商业业地产总总体开发发现状和和预测二、商业业形态简简析1、体育育场馆2、连锁锁超市3、 便利利店4、 折扣扣店5、商业业街6、专卖卖店7、 SHHOPPPINGG MAALL（销销品茂）三、招商商中微观观经营主主体的选选择与配配合1、影响响商业地地产价值值的因素素2、几类类商业投投资的特特点3、一般般的商铺铺选择基基本分析析法4、项目目中经营营主体选选择和配配合的要要素四、项目目实际操操作中需需要处理理的关系系与招商商简述1、面临临的投资资客户2、面临临的租赁赁户3、必须须考虑的的问题五、项目目的大致致工作步步骤1、市场场条件判判断2、项目目位置选选择3、

2、判断断可发展展规模4、项目目土地取取得及政政府许可可5、项目目定位细细化6、项目目规划设设计7、设计计方案的的市场化化8、项目目设计、市市场调整整方案及及财务方方案的系系统化整整合9、项目目方案的的政府许许可六、项目目招商的的工作简简单步骤骤1、提前前招租项项目内的的大型主主力户2、品牌牌商家的的引进和和规划3、充分分掌握客客户需求求4、多渠渠道进行行招商沟沟通5、商户户的最后后确定七、小结结对商业地地产进行行招商，我我认为应应该先来来了解商商业形态态和其特特征、资资金的投投资来源源、招商商对象等等。由于于商业形形态比较较多而且且复杂，我我在翻阅阅了大量量的资料料并结合合自身的的一些认认识将出

3、出现或者者曾经考考虑出现现在本项项目内的的商业形形态作个个简单说说明，并并依据不不同特征征和客户户来源做做了简单单的招商商建议，时时间比较较仓促请请大家多多提意见见。一、商业业地产总总体开发发现状和和预测商业地产产对于地地产业来来说是相相对较新新的一个个范畴，自自从中国国加入世世界贸易易组织后后，许多多国际零零售、娱娱乐、家家居、餐餐饮业的的商业巨巨头均在在加快进进军中国国市场，一一些新兴兴的商业业类型推推动了国国内商业业类物业业的发展展。除北北京、上上海、深深圳等经经济中心心城市外外，自220022年开始始，国内内一些大大中城市市商业类类物业叫叫卖声迭迭起，而而且卖价价屡屡摸摸高，商商业地产

4、产发展势势头令人人咋舌；各地都都开始争争建商业业“一条街街”及大型型购物中中心。有有关方面面提供的的数据显显示，目目前我国国大小城城市几乎乎都建有有商业街街，纯粹粹的步行行商业街街也在2200条条以上。从从购物中中心来看看，目前前全国已已建成的的有544个，面面积将近近7000万平方方米，已已经在建建立项的的还有2200多多个，面面积超过过30000万平平方米。另另据中原原（中国国）物业业顾问有有限公司司中央研研究部的的调查，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长40.9。我国商业地产从规模

5、和形态上划分主要为六种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，各种业态互为补充，尤以SHOPPING MALL发展最为突出。大连万达达将商业业地产作作为与住住宅开发发并重的的主攻目目标，与与国际商商业巨头头沃尔玛玛结成了了战略性性同盟，并并于去年年秋季相相继在南南京和沈沈阳开发发了万达达购物广广场。大大连万达达对商业业地产的的战略定定位很快快吸引了了家乐福福、欧倍倍德、百百安居、肯肯德基、必必胜客、百百脑汇、吉吉盛伟邦邦等国内内外著名名新型商商业企业业的加盟盟，同时时，也由由此获得得了中国国银行110亿元元的授信信。不久久前，该该公司又又直接注注资与港港资

6、合股股成立大大洋百货货集团。并并计划在在上海杨杨浦和北北京等115个城城市开发发商业地地产，可可以说是是国内最最大商业业地产开开发公司司。有数数字表明明，20002年年国内商商业地产产的投资资额增加加了111.8%，商业业地产市市场正在在从长达达近100年的沉沉寂中走走出，并并快速升升温。面对行业业的迅速速发展，经经济学专专家对未未来的中中国商业业地产发发展趋势势做一个个大胆的的预测，在在20005年前前后，在在中国各各地会出出现“商业地地产问题题现象”：1、发展展商给商商铺投资资者的回回报率不不能充分分兑现；2、不少少项目由由于定位位不准确确，进行行反复调调整；3、一些些商场在在开业不不到一

7、年年，就要要关闭；4、发展展商将商商铺卖给给投资者者后，对对后期的的招商、开开业等工工作就置置之不理理，投资资商铺者者利益出出现无保保障；5、一些些项目由由于发展展商实力力不够，出出现项目目烂尾的的情况；6、个别别发展商商打着做做商业地地产的幌幌子，实实行圈钱钱目的，出出现卷款款外逃的的现象；7、境外外资金、基基金加入入到商业业地产淘淘金的队队伍，带带来全新新的理念念、经验验的同时时，也给给国内的的发展商商带来了了压力，也也让那些些不思进进取的地地产企业业出局；8、零售售商在继继续做零零售业的的同时，也也会在商商业地产产领域进进行投资资，同时时商业地地产开发发企业在在做商业业地产开开发的同同时

8、，也也会涉足足零售业业的投资资，这种种现象将将会越来来越普遍遍，这是是因为零零售企业业希望有有长久租租金收益益的优质质物业，地地产类企企业需要要充足、稳稳定的现现金流；9、未来来的中国国会出现现越来越越多的二二房东企企业，并并且会形形成集团团化的趋趋势，这这些二房房东不是是采取先先买地再再开发的的模式，而而是从原原先的业业主手中中租下110-220年的的合约，将将物业的的功能进进行调整整，采取取统一经经营管理理，收取取高额的的租金价价差，这这些二房房东当中中既有世世界5000强的的零售企企业，也也有知名名度很高高的洋快快餐，还还有国产产的专业业二房东东企业，而而这些企企业在二二房东项项目上的的

9、利润率率要远远远超过他他们的本本行，那那些专业业的二房房东地产产企业所所获得的的收益，也也并不比比传统的的房地产产企业获获得的收收益要低低，有的的甚至要要高出许许多；10、会会出现越越来越多多的有关关研究不不同地区区消费者者不同消消费习惯惯的机构构，而这这些专业业机构会会与生活活方式紧紧密地联联系在一一起，而而这些机机构在不不久的将将来，与与世界一一流的制制造企业业、设计计企业合合作的机机会，会会远远超超过他们们与房地地产企业业的合作作。二、商业业形态简简析商业房地地产按照照行业类类型可以以分为零零售功能能房地产产、娱乐乐功能房房地产、餐餐饮功能能房地产产、健身身服务及及休闲功功能房地地产等。

10、零售功能能房地产产又可以以分为诸诸如百货货商场、超超市、家家居建材材、商业业街房地地产、商商品批发发商业房房地产等等功能房房地产，以以及将上上述多功功能集于于一身的的大型购购物中心心和SHHOPPPINGG MAALL类类型的商商业房地地产。娱乐功能能房地产产包括用用于电影影城、娱娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能能房地产产也呈现现独体形形式和融融合发展展的经营营特点，大大型和小小型连锁锁餐饮都都获得了了良性发发展，同同时在项项目中也也开始发发挥越来来越重要要的作用用。健身服务务类商业业

11、房地产产和休闲闲类房地地产首先先在国内内大城市市发展，作作为生活活品质的的一个标标准，被被越来越越多的运运用在商商业房产产中，现现在成功功的案例例主要存存在于国国内大型型城市。目前，大大中MAALL在在国内的的发展势势头极为为强劲。究究其原因因是各种种商业业业态在相相互渗透透和变幻幻。我项项目的业业态依据据此点是是商业发发展的一一个趋势势。我现现将我项项目内预预计出现现的部分分业态作作个简单单描述。1、体育育场馆体育场馆馆原来在在招商前前期我们们的建设设初衷是是建造类类似杭州州游泳馆馆的集合合休闲娱娱乐为一一体的，但但这样的的投资面面临2大问题题，投资资金额巨巨大和相相对维修修成本的的高昂，在

12、在国外每每5年维护护游泳馆馆的费用用可以再再建一座座游泳馆馆，而这这样的投投资一般般都是政政府做的的公益投投资，所所以对行行业的了了解可以以让我们们知道如如何去那那里找投投资人或或合作伙伙伴。同同时体育育的商业业形态在在近几年年经营的的类型也也在发生生着变化化，这和和体育事事业的蓬蓬勃发展展是分不不开的。简简单来说说体育产产业可分分为体育育服务产产业和体体育商品品产业。体体育服务务产业主主要包括括：竞技技观赏、健健身娱乐乐消费市市场（消消费者为为健身购购买运动动器材，租租用体育育场馆或或设施，接接受健身身训练指指导，参参与体育育旅游活活动等）。体体育商品品产业是是指由体体育派生生的为体体育提供

13、供物质条条件的器器材、设设备、服服装、图图书、音音像、食食品饮料料等有关关体育用用品的销销售市场场。摘录：体体育比赛赛除了为为运动员员展现实实力向人人类极限限挑战及及促进运运动技术术水平的的提高等等功能外外，已越越来越多多地成为为商业开开发的手手段和机机会，而而且以奥奥运会、世世界杯等等为前导导，赛事事规模越越来越大大，社会会和经济济效益越越来越好好。通过过组织大大型比赛赛，可以以带动城城市建设设、旅游游、就业业等多方方面发展展，并带带来许多多潜在的的商业机机会。无无疑，下下个世纪纪将有更更多从综综合到单单项的体体育赛事事成为各各国竞争争的目标标，成为为一种世世界范围围的现象象和新的的经济增增

14、长点。大大型比赛赛的投资资主要有有三个方方面：举举办城市市的基础础市政建建设、场场馆及食食宿接待待设施建建设、组组织比赛赛的直接接费用如如文化宣宣传、接接待、交交通、通通讯、人人员工资资等。近近几届奥奥运会在在此三方方面的投投资均已已达到十十几亿美美元。由由此可见见与投资资相比，举举办大型型比赛的的收益则则要更好好。其中中既有看看得见的的直接效效益，也也有可持持续多年年的间接接效益。直直接经济济收入的的主要渠渠道有：出售电电视转播播权、比比赛标志志商品特特许权、广广告权、门门票，发发行彩票票，发行行邮票、纪纪念币、纪纪念章，企企业及个个人的赞赞助和捐捐赠等。许许多国际际体育活活动，透透过卫星星

15、电视的的转播，几几乎传到到世界每每一个角角落，因因而成为为商品广广告的黄黄金媒介介。2、连锁锁超市超市是源源于法国国家乐福福19663年创创建的特特级市场场，该业业态首次次将生鲜鲜食品超超市与大大型非食食品折扣扣店有机机结合，它它倡导：超大的的营业面面积、一一站式的的购物消消费、超超低的价价格体系系、自动动式的消消费方式式，以家家庭消费费为目标标客户。超超市从商商品结构构来看都都是综合合形的商商品销售售中心，但但从消费费形态来来看还是是有好多多种：麦麦德龙现现购自运运的会员员制卖场场、家友友在杭州州翠苑的的仓储卖卖场、广广州沃尔尔玛类似似购物中中心的休休闲卖场场、类似似好又多多底层品品牌服饰饰

16、和小商商品的互互补形卖卖场。百百货零售售业态始始于199世纪中中叶，伴伴随着超超市、仓仓储商店店及网络络购物的的发展，这这些业态态以商品品价格、便便利、品品类深度度、环境境、购物物体验等等多种因因素，将将“特色”与“专营”凸现出出来，给给传统的的精于有有限产品品、高价价格、环环境优雅雅、人员员密集的的百货业业带来冲冲击使其其不再为为商业主主流业态态，逐步步成为追追求高购购物享受受的载体体，在西西方，百百货业的的出路主主要是并并购整合合、连锁锁化、专专业化三三个方向向。超市是一一种以价价格低廉廉及商品品一站式式消费来来吸引购购物距离离不便顾顾客的零零售业态态，成功功经营的的基础是是如何最最大限度

17、度使顾客客增加来来店频率率与提高高平均消消费客单单价。具具体系于于2点：如如何使客客户受超超市的吸吸引，克克服距离离上的不不便，尽尽量频繁繁地光顾顾；如何何使来店店顾客增增加购物物物品项项数与购购物的平平均单价价。这需需要超市市从商品品结构、商商品价格格、宣传传广告、经经营方式式都要进进行仔细细设计。3、便利利店便利店最最早起源源于美国国，是在在20世纪纪40年代代末作为为超市的的补充形形式而诞诞生的。便便利店基基本可以以概括为为面积小小、服务务时间长长、品类类少、日日常生活活服务性性强、地地处于人人口密集集区域等等特征。人人均GDDP和周周围人口口密度是是便利店店能否存存活的决决定因素素，便

18、利利店一般般的面积积基本在在1000M2左左右，而而在某个个区域内内可存在在数量依依据消费费需求、竞竞争情况况、周围围人流而而定，随随着这一一业态的的发展，在在西方已已经不再再作为超超市的一一种补充充业态，开开始慢慢慢成为人人们消费费密不可可分的一一种主导导业态，有有些地区区已经代代替超市市成为第第一零售售业态。便便利店在在我国现现在也开开始迅速速开始，有有相当规规模的还还不多，由由于发展展和存在在优势还还不明显显，暂时时还无法法取代超超市。4、折扣扣店折扣店是是由英文文”OUTTLETTS”的的音译，其其含义为为出路、销销路、市市场。在在西方现现在是最最为流行行的一种种商业业业态，它它是介于

19、于标准超超市和大大卖场之之间起补补充作用用的商业业业态，这这类店铺铺规模都都不大，多多位于城城市郊区区，地价价较低的的地区，购购物环境境简洁明明快、内内部不作作太多装装修，以以求最大大程度降降价让利利于消费费者，所所经营的的货品都都采用指指定品牌牌加工，采采购量大大，折扣扣店商品品价格比比一般大大卖场还还要低110%左左右。最最有代表表的是220022年上海海东路外外滩的友友谊商店店引进DDISCCOUNNT SSHOPP概念折折扣店和和20002年底底北京OOUTLLETSS燕莎莎奥特特莱斯购购物中心心。商业业界普遍遍把折扣扣店、超超市、购购物中心心视为三三大重量量级业态态：到百百货店购购物

20、是体体验时尚尚、到超超市是为为了方便便、到折折扣店是是为了采采购便宜宜商品。驰驰名商品品常年打打折是折折扣店的的主要法法宝。在在国外自自有品牌牌是折扣扣店的核核心，许许多折扣扣店中的的自有商商品比例例高达880%，比比较少的的也达到到60%左右，国国内折扣扣店经营营范围还还是偏少少，经营营规模也也远达不不到连锁锁，主要要的功能能还是为为著名厂厂商销售售库存及及换季商商品，消消费者对对于此业业态概念念还很模模糊。5、商业业街商业街是是指为数数众多的的零售商商店集中中在一个个区域内内，以一一定的规规模和规规律，形形成带状状的商业业群体。商商业街不不同于商商业区（组组成城市市地域的的基本街街区），也

21、也不同于于商业圈圈（特定定商业中中心地的的商业职职能及其其影响的的地域范范围），商商业街处处城市中中心，各各类商店店群集，顾顾客即能能买到所所需商品品又能在在此从事事文化娱娱乐、品品尝风味味食品、享享受综合合服务。从从此特性性看与SSHOPPPINNG MMALLL的功能能还是有有相通的的部分。依据经济济学家万万典武对对商业街街的类型型划分，可可分4类：.邻里里型商业业街地处地方方城镇中中心，街街区长度度1000-2000M，商商业设施施1-22层，商商业密度度为500%-880%，自自身人口口为30000人人，可辐辐射人口口为1000000人。来来此区域域购物的的人群主主要依靠靠步行和和自行

22、车车，目的的是单纯纯购物。该该区域构构成形状状为线状状，商店店数目550家、行行业数目目20家，核核心为副副食品店店或商品品超市。该该街区采采购单次次数额低低，但较较频繁。.地域域型商业业街地处地域域中的城城市内，街街区长度度5000-7000M，商商业设施施2-44层，商商业密度度为700-900%，自自身人口口为3万人，可可辐射人人口为110万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公共交通通工具，正正常日客客流量为为1万人，来来此购物物的比例例大于闲闲逛的客客流比例例。该区区域构成成带状附附以树状状结构，商商店数目目3000-4000家、行行业数目目1000家，核核心为粮粮油食品品店和

23、百百货店。该该街区采采购单次次购物数数额大，而而且周频频率高。.地区区型商业业街地处中等等城市中中心区或或大型城城市副中中心，其其城市人人口为330万人人，可辐辐射人口口为1000万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公交车、地地铁等交交通工具具。正常常日客流流量为55万人，该该商业街街构成形形态为环环形或圈圈形。商商店数目目10000-330000家，行行业数目目200家，核核心为百百货、服服装、五五金交电电等专营营商店。来来此购物物的频率率较大。.大型型商业街街地处大城城市中心心或交通通便捷处处，街区区长度为为10000-550000M，商商业设施施为6层或6层以上上，商业业密度为为

24、80%-1000%。其其城市人人口为1100万万以上，可可辐射人人口为3300万万人。来来此区域域购物的的人群主主要依靠靠公交车车、地铁铁、火车车等交通通工具。该该商业街街构成形形态为平平面圈状状。内为为观赏、服服务、饮饮食、商商业等综综合方式式，行业业以高档档商店、高高档餐饮饮、高级级娱乐中中心，行行业数目目为3000个，核核心为高高级时装装店、大大型游乐乐场所、各各类专业业服务店店、贸易易洽谈场场所、汽汽车商店店等。来来此街购购物的人人群购买买频率低低但数额额巨大。综合下来来可以看看到商业业街的形形成和最最终发展展规模与与地域（远远期规划划）人口口流量密密切相关关。商业业街不同同于其他他商

25、家聚聚集地的的最大区区别在于于商业街街的主题题。从国国内出现现的案例例来看没没有特色色不具备备引导消消费的商商业街门门可罗雀雀。6、专卖卖店专卖店是是专营店店、专业业店、直直销店的的统称，主主要包括括服装、电电器、办办公用品品、家装装用品、汽汽车、体体育健身身、化装装美容、工工艺品、黄黄金珠宝宝、书店店、音像像制品、妇妇女儿童童用品、男男士用品品、机械械设备等等。其中中服装专专卖店是是专卖体体系中范范围最广广，变化化最多的的一种类类型。专专卖店是是品牌进进行宣传传推广自自己的重重要平台台，是人人们购买买力提高高、购物物环境改改变和消消费心理理变化而而形成发发展的。专专卖店的的经营方方式可分分为

26、厂家家直营和和加盟代代理，区区别对待待这两种种方式可可以执行行不同的的招商策策略。注：由于于大家都都于厂家家进行了了很长时时间的招招商联系系，应该该比较了了解此类类形式，在在此就不不多作说说明了。7、SHHOPPPINGG MAALL（销销品茂）SHOPPPINNG MMALLL简称MAALL，与与购物中中心、商商业街不不能等同同，美国国对MAALL的的诠释是是指“在毗邻邻的建筑筑群中或或一个大大建筑物物中，许许多商店店和餐馆馆组成的的大型零零售综合合体”，由开开发商开开发建设设、统一一管理的的商业设设施，它它拥有大大型核心心店、多多样化商商业街和和宽广的的停车场场，能满满足消费费者的购购物需

27、求求和日常常生活的的商业场场所。MMALLL的支柱柱是大型型的百货货店或综综合超市市，大量量的则是是组成室室内商业业街的多多种专业业店，还还有餐饮饮、娱乐乐等企业业。MAALL作作为一种种商业零零售企业业群体，是是20世纪纪中叶在在美国开开始出现现的，当当时美国国人均GGDP已已达一万万美元以以上，家家庭汽车车化和住住宅郊区区化已基基本形成成，购物物和吃喝喝娱乐有有新的需需求，这这是产生生MALLL的重重要条件件。日本本、新加加坡、韩韩国借鉴鉴了美国国的做法法，在当当地零售售业态如如百货、超超市、仓仓库商品品、专业业店等均均已成熟熟，竞争争激烈，繁繁华商业业已经饱饱和甚至至出现相相对衰退退的情

28、况况下，在在郊区逐逐步开发发建立。我国部分分城市人人均GDDP已达达数千美美元，繁繁华商业业区的停停车和购购物环境境远远不不能满足足顾客特特别是高高收入者者的需求求，加上上年均1100天天的节假假日如何何休闲等等因素，正正呼唤MMALLL类的多多功能大大商场的的萌生，但但需要考考虑的是是：即使使20110年，我我们人均均GDPP预计也也只有220000美元，少少数大城城市或特特区可能能达到550000-1000000美元；同时考考虑到国国家可建建商业土土地的建建立宽敞敞停车场场、绿地地园林式式MALLL的可可行性，操操作MAALL还还应当采采取务实实做法，采采取循序序渐进和和变通的的办法进进行

29、。三、招商商中微观观经营主主体的选选择与配配合投资者在在投资商商业街、专专业批发发市场、主主题商场场、购物物中心、社社区商铺铺、（底底商）SSHOPPPINNG MMALLL等各种种业态的的商铺时时，在投投资前，衡衡量一个个是否值值得投资资的商铺铺所要求求的是地地段；发发展商的的资金实实力；发发展商的的知名度度；项目目的定位位；发展展商以往往的开发发经验；商业管管理公司司的专业业水平；所买商商铺的性性价比；所买项项目的增增值空间间。其中影响响投资的的性价比比可以从从影响商商业地产产价值的的主要因因素、投投资特点点和商铺铺选择的的技术条条件来看看待这些些问题。1、影响响商业地地产价值值的因素素区

30、位条件件：宏观观区位影影响商业业地产价价值。同同一个城城市的不不同区位位，具有有不同的的级差地地租，直直接影响响商业地地产的土土地成本本。物业业态态类型：不同类类型收益益性商业业物业的的租金由由高到低低的顺序序是：商商场、康康乐中心心、写字字楼、公公寓。而而珠宝首首饰、化化妆品、女女子时装装在各类类商店的的收益能能力排比比中则最最高。综合经营营程度：大型综综合性商商业大楼楼，往往往一应俱俱全，它它们互相相配合，提提升价值值。而分分散型的的物业则则不具备备价值的的相互提提升，因因而区域域商业物物业集中中化，综综合化将将是影响响因素之之一。时间因素素：区域域性购物物中心有有长期投投资前景景，一般般

31、用35年时时间便可可进入最最佳经营营期，并并可保持持10年左左右，此此时价值值最大。之之后则须须进行重重新装修修，价值值降低。2、几类类商业投投资的特特点、商业业街商铺铺在城市商商业中心心或住区区中心，由由沿街商商铺聚势势形成的的购物步步行街是是形成黄黄金商铺铺的重要要区域。但但这样传传统的商商业中心心推出的的新商铺铺非常少少，投资资机会非非常小。旧旧街通过过改造后后形成的的新商业业街，郊郊区城市市商业中中心的商商业街，大大型住区区形成的的商业街街等，释释放的商商铺多，投投资机会会也多，投投资回报报将会非非常可观观。、购物物中心、专专业市场场席位型型商铺此类商用用物业多多将整层层购物中中心、大

32、大市场分分隔成220330平米米甚至几几平米的的铺位，然然后进行行小单元元零售或或长期出出租。此此种类型型商铺投投资门槛槛相对较较低，有有一定收收益承诺诺保证，适适合个人人投资长长线投资资。但是是从市场场经验来来看此类类型的商商铺承担担的风险险也是较较高的，因因为它需需要发展展商进行行准确的的市场定定位、完完善的经经营管理理，有力力的市场场推广等等，如果果缺乏准准确的市市场分析析，定位位混乱，加加之招商商渠道不不畅，缺缺乏经营营租户支支持，致致使项目目建成后后无法正正常开业业或亏损损经营，这这样投资资就会失失败。、底层层商铺（底底商）底商是目目前北京京最多的的商铺类类型，这这种拥有有独立门门面

33、的商商铺最受受投资人人的欢迎迎。底商商从专业业投资眼眼光看是是非常模模糊的概概念，商商业街的的临街商商铺也是是底商，普普通住宅宅下的商商业也是是底商，底底商是房房地产开开发概念念，而不不是商业业分类。办办公楼底底商多处处于中心心商务区区，相对对客流较较大，人人口消费费素质和和租金承承受能力力较高。但但一般商商厦商铺铺划分的的出售单单元面积积较大，多多在1220平米米以上，总总投资额额度也较较高。办办公楼底底商的建建筑结构构、整体体和环境境应有较较大的适适应性，这这样有利利于后期期商户的的经营使使用。住住宅底商商投入成成本低，在在有针对对地经营营也能获获得长期期的回报报，风险险低收益益稳定但但投

34、资回回报率低低。3、一般般的商铺铺选择基基本分析析法商铺不同同于住宅宅，在强强调收益益的时候候更要重重视风险险，为了了进行有有效的控控制成本本，预见见可收益益情况，投投资人一一般都通通过分析析，对投投资进行行控制，肯肯德基、麦麦当劳等等连锁企企业有自自己的择择铺方式式，但对对于普通通经营户户可进行行参考的的基本依依靠以下下几个方方面进行行衡量。回报计算算：购买买商铺的的最终目目的是通通过租赁赁实现预预期利润润，再低低的回报报总应该该比银行行利息要要高，这这是一个个原则性性的问题题。所以以判断一一个商铺铺是否值值得选择择的首要要条件是是看它能能不能获获得较高高的回报报，而判判断回报报的最有有效方

35、式式，是看看现实租租金收入入是否能能尽快地地回收购购铺的前前期资金金投入。计计算商铺铺回报的的方式有有很多种种，最简简单实用用的一种种是看总总售价与与总年收收益的比比值倍数数，如果果大于115说明明投资收收益较低低，不宜宜介入，如如果小于于15，大大于100就可以以考虑投投资，如如果小于于10则说说明，你你碰到了了很不错错的铺位位。当然然年收益益的推算算应尽量量准确客客观，同同时也需需考虑一一定的风风险如空空置期等等等。通通过此方方法进行行投资项项目的初初步筛选选。风险控制制：商铺铺投资对对个人资资金投入入和现金金流要求求较高，投投资者应应将承受受的风险险控制在在一定的的范围内内，如投投资额不

36、不超过总总资产的的70%，同时时应在可可能的情情况下，多多点选择择，分散散投资。应应尽量购购买准现现房或现现房物业业。投资资前应通通过现场场实地调调查来深深入了解解铺位的的实际情情况、环环境因素素、通过过直观感感受和对对区域商商业规划划的间接接了解，来来判断未未来商业业发展的的趋势。计算回报报率：初初步决定定投资目目标后，拟拟定计划划的出租租经营业业态，然然后去拜拜访商户户，通过过商户拜拜访即调调查，了了解相近近经营商商户的经经营要求求、承受受租金水水平，来来计算实实际可行行的回报报率。检查产品品品质：检查商商铺的结结构和设设施是否否有硬伤伤，层高高、柱距距、排污污、水电电供应等等是否合合理，

37、对对经营业业态是否否有限制制，比如如经营餐餐饮需要要有上下下水动力力电、煤煤气、排排烟设施施，如果果商铺没没有这些些设施，那那这个投投资就失失败了，因因为像排排水排油油排烟这这样的问问题等到到正式交交楼后，是是投资者者根本解解决不了了的。4、项目目中经营营主体选选择和配配合的要要素相对整个个商业项项目，我我们把百百货店、专专卖店、餐餐饮店、娱娱乐以及及其他可可出现在在商业项项目中规规模略小小的业态态称为微微观经营营主体。不不同的业业态、同同行业不不同档次次业态对对于所处处地理要要求都不不同，这这要求我我们准确确确定微微观经营营主体的的内容并并把他们们有机地地组合起起来。微微观经营营主体选选择的

38、依依据是建建筑特点点和建筑筑条件、商商业地产产的类型型和特点点、商业业房地产产项目的的经营定定位。同同时，商商业房地地产的类类型和特特点也在在很大程程度上取取决于微微观经营营主体的的构成。在在执行招招商计划划前必须须先确定定各种微微观商业业经营主主体的组组成和数数量、占占整个可可出租面面积的比比例以及及所处的的地位与与位置。确定微观观经营主主体的组组成即为为项目定定位，项项目定位位可以根根据地区区的消费费水平、消消费结构构、消费费能力和和商业房房地产项项目的经经营规模模进行经经营定位位，具体体可以从从以下几几方面考考虑：业态定定位：集集购物、休休闲、娱娱乐、文文化、饮饮食等多多功能服服务于一一

39、体的一一站式大大型商业业房地产产项目；目标市市场定位位：满足足地区全全客层消消费者需需要；地地区或城城市新型型商业区区的标志志性企业业；主题特特色：符符合当地地人群的的经营主主题设计计；经营品品项：吃吃、穿、用用、玩、乐乐、赏、游游等项目目的合理理配置；微观经营营主体选选择的第第三点是是要考虑虑零售业业的一些些特点，这这包括：经营组组织形式式（连锁锁经营、合合作经营营还是特特许经营营）；销售方方式（自自助服务务、自选选商店还还是百货货商店）；经营规规模（大大百货商商店还是是小货亭亭）；经营范范围（食食品还是是非食品品、日用用品还是是耐用品品、比较较购物还还是方便便购物）；经营商商品档次次（是高

40、高价和流流行商品品、还是是低价冲冲动购买买商品）；商品本本身特点点（是否否产生垃垃圾和气气味、是是否需要要特别安安全保卫卫措施）。需要商业业房地产产开发商商在综合合平衡各各种关系系的基础础上制定定招商政政策，对对微观商商业经营营主体进进行控制制，最基基本的目目标是微微观商业业经营主主体在商商业上能能够生存存，有足足够的回回报，让让整个商商业房地地产开发发能够获获得效益益。然后，在在微观经经营主体体组成确确定之后后，还需需要根据据各种微微观经营营主体的的需求和和商业房房地产自自身的需需要进行行整合，最最后确定定它们在在商业房房地产的的位置，以以促进共共同繁荣荣，给商商业房地地产带来来最佳效效益。

41、在在整合中中还应该该注意一一些问题题。首先先，核心心微观经经营主体体对于引引导人流流起着关关键作用用，其布布局直接接影响到到商业房房地产的的形态。核核心微观观经营主主体的位位置需要要最先确确定，大大型商业业房地产产的核心心商店适适合放在在线性步步行街的的端点，不不宜集中中布置在在中间，这这样才能能达到组组织人流流的效果果。其次，在在微观商商业主体体的布局局上，应应该考虑虑选择一一些微观观商业主主体集中中布置，因因为购物物者对商商业房地地产只有有一家商商店出售售某种商商品不会会感到满满意，希希望能够够像在城城市商业业区购物物一样，方方便的进进行款式式、质量量和价格格的比较较。集中中布置有有利于扩

42、扩大商品品覆盖范范围，提提供与城城市商业业区一样样的竞争争性和便便利性，创创造”购物气气氛”。接下来考考虑普通通微观经经营主体体的位置置，微观观经营主主体的适适当组合合能够在在一定程程度上提提高销售售额。对对于一些些大型商商业房地地产项目目微观经经营主体体布局需需要统一一规划和和布置。各各种微观观经营主主体之间间的亲和和力是不不同的，一一些经营营项目的的商店组组成群体体有助于于加强吸吸引力，另另一些经经营项目目的商店店需要相相互避开开。商店店之间的的位置关关系受承承租政策策决定，研研究发现现，商店店销售额额和经过过商店的的人流数数量有一一定的比比例关系系，这个个结果常常常用于于确定微微观经营营

43、主体的的布置，一一个基本本规则就就是微观观经营主主体的布布置必须须能够加加强商店店之间的的交流。在大型商商业房地地产，四四种主要要商店类类型需要要互相聚聚集。第第一类是是男士用用品商店店，男鞋鞋、男装装、运动动用品应应当集中中布置。第第二类是是女士用用品和儿儿童用品品店，包包括女装装、女鞋鞋、童装装、童鞋鞋和玩具具等等，这这样便于于在购买买之前对对商品款款式、价价格和颜颜色进行行比较。第第三类是是食品零零售店，包包括肉店店、鱼店店、熟食食店、面面包店等等等，聚聚集不仅仅给购物物者带来来方便，而而且还能能有效的的增加销销量。此此外，适适合聚集集的还有有个人服服务店，这这些服务务设施需需要靠近近停

44、车场场和入口口，有可可能的话话集中布布置，并并与其它它微观经经营主体体相对分分离，让让购物者者出入方方便，允允许他们们在商业业房地产产营业时时间之外外继续营营业。一些商店店类型适适合分散散布置，例例如，服服装店和和外卖快快餐和冷冷饮应该该分开，原原因很明明显，而而且，把把服装和和食品分分开也有有利于组组织人流流，因为为在这两两种类型型的商店店中，购购物者的的步行速速度完全全不同。超超级市场场需要能能够方便便的进出出停车场场，有可可能的话话最好设设置单独独的出入入口，珠珠宝店和和音像制制品店适适合分散散布置，这这样可以以延长购购物者的的兴趣。如果商业业房地产产规模比比较大，则则可以考考虑安排排百

45、货商商店。百百货商店店往往成成为大型型商业房房地产的的核心，但但是常常常只能获获得比较较低的租租金，特特殊的情情况还能能够有所所增加，并并且随着着面积的的增加而而递减。小小型百货货商店则则往往成成为大型型商业房房地产的的次级核核心经营营主体。小小型百货货商店往往往也很很重要，所所以也可可以通过过谈判得得到比较较低的租租金。超级市场场是商业业房地产产的重要要补充，多多数情况况下是全全国性或或竞争力力很强的的地方连连锁店。它它有很好好的信誉誉，能够够缴纳足足够的租租金。超超级市场场提供的的是方便便购物，研研究表明明，超级级市场对对于吸引引人流的的作用非非常大。因因此，对对于大型型商业房房地产而而言

46、，超超级市场场是必不不可少的的。除了了超级市市场之外外，还有有风味食食品、糖糖果店、面面包店、熟熟食店、肉肉店、鱼鱼店等食食品商店店，它们们面积从从502000m2，并并且有较较好的销销售额。综合商店店可以占占到整个个商业房房地产营营业面积积的49。单单位面积积的销售售额非常常低，但但是它却却非常重重要。他他们常常常是全国国性的连连锁店，具具有良好好信誉。对于服饰饰店的布布局要尽尽量创造造好的购购物环境境，大的的女装店店和男装装店是重重要成员员。商店店规模直直接影响响租金，全全国连锁锁店的租租金低于于一般商商店。家具店对对位置的的要求不不高，但但是由于于这种商商店要求求仓库和和展示空空间面积积

47、大，主主要位于于地下室室，在主主要营业业层只需需要小面面积展示示空间。餐饮设施施一般可可以分为为三类：即快餐餐、自助助餐厅和和高级餐餐厅。快快餐为员员工和购购物者提提供餐饮饮。高级级餐厅能能够吸引引汽车交交通，所所以最好好放在靠靠近停车车场和道道路的独独立建筑筑中，同同时又不不能脱离离主要步步行人流流。礼品店、珠珠宝店、收收藏品商商店、运运动用品品商店、箱箱包店、音音响制品品店和照照相机商商店通常常只能由由地方经经营者经经营，也也可能包包括一些些信誉好好的全国国性珠宝宝连锁店店。他们们能够有有效地增增加商业业房地产产的吸引引力，其其销售收收入也很很高，收收取的租租金也相相对高一一些。服务设施施包括理理发店、美美容店、减减肥沙龙龙、修鞋鞋和修理理店等等等，在商商业房地地产项目目中占的的比例很很小，不不超过22。由由于面积积小，故故抵押保保证金比比较低。四、项目目实际操操作中需需要处理理的关系系与招商商简述1、面临临的投资资客户a) 品牌生生产厂b) 生生产基地地生产经经营户c) 专专业招商商机构d) 投投资散户户e) 当地投投资户2、面临临的租赁赁户a) 大型型连锁企企业（超超市、体体育馆）b) 服饰日日化品牌牌代理商商c) 休闲餐餐饮等经经营户d) 部分生生产厂家家3、必须须考虑的的问题根据连