【房地产】都远大华阳项目策划报告eml.docx

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1、第一部分分成都市市宏观经经济及房房地产总总体市场场状况一、城市市概况历史文化化成都是四四川省省省会，是是一座有有23000多年年悠久历历史的古古城，秦秦汉以后后一直为为西南的的*、经济济、文化化中心，军军事重镇镇。世称称“天府”，又有有“锦官城城”、“锦城”、“芙蓉城城”、“蓉城”、“花城”等称呼呼。武侯侯祠、杜杜甫草堂堂等名胜胜古迹千千百年来来向人们们讲述着着成都的的重要地地位。成成都是国国务院首首批公布布的244个历史史文化名名城之一一。随着着西部大大开发的的推行，成成都凭借借GDPP及科技技人员拥拥有量名名列西部部城市第第一的实实力，理理所当然然地成为为西部大大开发的的战略高高地。地理位

2、置置和自然然资源成都市位位于四川川省中部部，四川川盆地西西部，全全市总面面积1223900平方公公里，至至20000年城城区建成成区面积积2088平方公公里。全全市地势势差异显显著，西西北高，东东南低。气气候资源源独特，年年平均气气温在116 .4左右，晴晴天少，日日照率在在2432%之间；水资源源、生物物矿产资资源、旅旅游资源源、劳动动力资源源丰富。生活特色色成都气候候宜人，冬冬无严寒寒，夏无无酷暑，适适合居住住。成都都人喜欢欢饮茶，大大街小巷巷的茶馆馆、茶楼楼成为蓉蓉城一景景，且茶茶楼设施施、服务务俱佳。成成都人闲闲暇舒缓缓的生活活心情与与清茶一一起飘香香。成都都被称作作“最适合合居住的的

3、城市”，大部部分原因因也许就就归功于于成都的的气候、人人文及闲闲适的生生活习惯惯。行政区划划目前，成成都市辖辖8区4市（县县级市）7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新都县、大邑县、蒲江县、新津县。二、城市市规划1、成都都市都市市区总体体规划：都市区是是由大弯弯、龙泉泉、柳城城、桂湖湖、郫筒筒、东升升、华阳阳等七个个卫星城城与中心心城共同同构成的的高度城城市化和和现代化化的城市市群，是是形成成成都现代代化都市市的主体体，都市市区幅员员面积332600平方公公里、也也是中心心城规划划区范围围，各卫卫

4、星城按按照各自自的职能能分工，优优势互补补，共同同发挥都都市区的的整体功功能。都市区是是市域城城市化及及第二、第第三产业业的重点点发展区区域；都都市区以以内为一一体化的的城市地地区，区区内经济济、环境境、基础础设施和和城市功功能在220100年以前前逐步实实现一体体化；各各卫星城城既相对对独立地地承担所所在区域域的中心心职能，又又分别承承担中心心城的部部分功能能。另外，市市政府同同时提出出了要构构建“330分钟钟大成都都”的概念念，即从从成都市市中心城城区到每每一个外外围功能能片区最最多只要要30分钟钟车程。2、区域域定位：随着32260平平方公里里的大成成都概念念提出后后，初步步拟定将将一环

5、路路作为城城市中心心区，重重点发展展商务、文文化功能能；一环环路至三三环路以以内，作作为主城城区，主主要作生生活区；三环路路至外环环路之间间，作为为环城区区，重点点发展各各类产业业；温江江、郫县县、华阳阳、龙泉泉等周边边城市届届时作为为“大成都都”的外围围功能片片区，将将形成产产业跟生生活配套套的格局局。3、城市市发展方方向成都市位位于四川川盆地的的西部，西西北高东东南低的的特征决决定了城城市要向向更容易易开发、开开阔平坦坦的东、南南方向发发展；而而西、北北方向由由于海拔拔高、开开发难度度大的因因素，同同时又多多自然风风景区，因因此不适适合进行行大规模模城市开开发。从从将来将将成都与与周边城城

6、市共同同发展为为经济圈圈的角度度来说，城城市业应应该向东东、南方方向发展展。向东发展展：根据成都都市政府府审议通通过的成成都市向向东向南南发展规规划，以以市中心心城东地地区、西西临外环环路、南南至成龙龙路及成成仁路，范范围约776平方方公里，总总体结构为11个副中中心，11个片区区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。向南发展展：根据成成都市总总体规划划（1999520220年）、成成都市向向东向南南发展规规划，成成都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，重点

7、点以发展展科研、教教育、文文化及高高科技术术产业等等功能的的，以高高新技术术发展导导向的综综合性城城市科技技产业文文化区；人南延延线和火火车南站站立交桥桥有机地地连接了了旧城区区与城南南副中心心，未来来地铁线线穿越人人民南路路主干道道使城南南副中心心畅通无无阻。4、城市市发展热热点区域域城东区域域改造造热点区区城东片区区20000年以以来市场场发展迅迅速，东东郊工业业区结构构调整规规划、成成都市中中心城市市向东发发展规划划、成成都市沙沙河综合合整治工工程规划划三大大规划的的出台，极极大的刺刺激了该该片区房房地产业业的发展展。成都市向向东发展展城市设设计城南城市市副中心心区域建设设热点区区城市向

8、南南发展方方向的确确定，城城市副中中心建设设启动；同时，临临近成都都市高品品质楼盘盘开发集集中区城南南，使得得城市副副中心规规划发展展地带更更加令人人向往。成都市向向南发展展城市设设计周边卫星星城辐射热热点区城市向南南发展方方向政策策出台、天天府大道道开通成成就了华华阳；撤撤县变区区、成温温公路的的施工带带热了温温江；同同时其他他卫星城城镇也正正越来越越受到业业界关注注。目前前已经有有众多实实力开发发商，如如华新国国际、建建信、新新希望、棠棠湖集团团等进入入卫星城城，未来来几年内内，周边边卫星城城的发展展将持续续升温。成都市华华阳卫星星城城市市总体规规划三、宏观观经济1、发展展目标：发展总目目

9、标：221世纪纪前100年，成成都加快快发展的的总体目目标是：构建西西部战略略高地，基基本实现现现代化化。“十五”期间，要要为实现现这一总总体目标标奠定基基础，加加快进程程。经济总量量目标：国内生生产总值值年均增增长100%以上上，20005年年人均国国内生产产总值达达到25500美美元。经经济质量量和效益益明显提提高，财财政收入入增长幅幅度高于于国内生生产总值值增长幅幅度。220022年成都都市国内内生产总总值奋斗斗目标为为增长113%。结构调整整目标：20005年一一、二、三三产业增增加值比比例调整整为7：45.5：47.5，高高新技术术产业增增加值占占国内生生产总值值的比重重达到115%

10、以以上。调调整优化化城乡经经济结构构，加快快城市化化进程，2005年城市化水平达到38%以上。人口就业业目标：人口自自然增长长率控制制在4以内，220055年全市市总人口口控制在在10770万人人，非农农业人员员比重达达到600%，城城镇登记记失业率率控制在在4%以内内。城市建设设目标：加快建建设城市市中央商商务区和和城市副副中心，城城市功能能分区总总体合理理，基础础设施配配套完善善，城市市管理科科学规范范有序，形形成现代代化城市市的基本本框架；建设成成以中心心城区为为核心、卫卫星城市市（镇）为为纽带、远远郊中等等城市为为支撑、小小城镇和和中心村村为基础础的城镇镇体系。居民收入入目标：城乡人人

11、民收入入水平和和生活质质量稳步步提高，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长88%；农农民人均均可支配配收入年年均增长长6%。社会发展展目标：20005年恩恩格尔系系数加权权平均值值降到443%，其其中城市市为377%，农农村为447%。（成成都市统统计局成成都20001统统计手册册）从上述发发展总目目标和各各分项发发展目标标来看，大大力发展展经济，调调整产业业结构，控控制人口口，解决决就业，加加快城市市建设，努努力提高高居民生生活水平平，社会会发展等等六大方方面均有有明确的的目标和和规划，其其中加快快城市化化进程和和加快城城市副中中心建设设尤其值值得我们们注意。这这表明不不仅从国国民经济济

12、发展自自然带动动卫星城城的发展展，更加加从城市市宏观发发展目标标方面对对卫星城城的发展展提出了了明确的的规划和和目标。项项目位于于成都最最近的卫卫星城镇镇之一的的华阳，必必将是城城市化发发展的最最大受惠惠者和卫卫星城发发展的重重点区域域。2、人口口：20000年末成成都市总总人口110133万人，在在全国特特大城市市中，仅仅次于北北京、上上海、重重庆，居居第四位位。其中中，市区区人口3336万人，县县（市）人人口6667万人人；女性性人口4497万万人，男男性人口口5166万人；全市共共3177万户，其其中，市市区为1111万万户，县县（市）为为2066万户。全全市平均均每户33.2人人，其中

13、中，市区区平均每每户3.0人。全全市人口口密度为为每平方方公里8818人人，其中中，市区区人口稠稠密，平平均每平平方公里里达23370人人。（中中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴）最新数据据，20001年年末，全全市户籍籍人口110199.9万万人，比比上年末末增加66.6万万人。全全年人口口出生率率7.11，死亡亡率5.5，自然然增长率率1.66；全市市计划生生育率996.22%。（成成都市统统计局成成都20001统统计手册册）从20000年和和20001年人人口数据据可以看看出，220011年的人人口自然然增长率率仅为11.6，远低低于“十五”人口发发展目标标中4的指标标，成都都

14、市的人人口数量量发展应应该能够够得到有有效的控控制；但但同时我我们也可可以看到到，由于于城市人人口基数数大，绝绝对增长长数量还还是比较较大的。庞庞大的城城市户籍籍人口加加上大量量的流动动人口，中中心城区区人口已已经过于于密集了了；为减减轻城市市负担，城城市向外外围发展展势在必必行，卫卫星城将将成为最最佳的人人口疏散散地。同同欧美大大城市一一样，城城中上班班、卫星星城居住住将成为为大城市市解决人人口不断断增多、土土地日渐渐稀少问问题的基基本方式式。3、GDDP、人人均可支支配收入入及一二二三产业业发展状状况：成都历年年GDPP、人均均可支配配收入及及一二三三产业发发展状况况一览表表年度 GDPP

15、（亿元元）第一一产业（亿亿元）第第二产业业（亿元元）第三三产业（亿亿元）人人均GDDP（元元）人均均可支配配收入（元元）19900 1194.09 400.566 777.007 76.46 21123 18870.91 19911 2236.95 422.144 888.007 1066.744 225655 220622.988 19922 3300.67 499.199 1112.60 1338.888 32225 22554.444 19933 4418.63 588.411 1177.74 1882.447 44444 28007.335 19944 5558.35 822.633

16、2244.65 2331.007 58880 42339.448 19955 7713.67 1004.229 3099.366 3300.02 73388 50075.82 19966 8869.34 1116.553 3855.188 3367.63 89906 57700.71 19977 110077.033 1120.60 4556.337 4300.055 1102224 60446.884 19988 111022.266 1123.51 4997.227 4811.822 1111003 64990.118 19999 111900.033 1123.74 5332.339 5

17、333.900 1118997 71440.996 20000 113122.999 1125.56 5887.000 6000.433 1130220 76994.995 20011 114900.866 1132.54 6776.113 6822.199 1146665 81228 （中国统统计出版版社220011成都统统计年鉴鉴344页，20001年年资料来来自成都都市统计计局成成都20001统统计手册册,220000年及以以前年份份人均可可支配收收入资料料来自中中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴146页）GDP及及一、二二、三产产业增长长趋势图图从上图可可以直观观地看出出，第

18、二二产业和和第三产产业增长长趋势齐齐头并进进，第一一产业增增长缓慢慢。一、二二、三产产业比例例从19990年年的200.900：39.71：39.39调调整为220011年的8.89：45.35：45.76，从从19999年开开始第三三产业首首次超过过第二产产业。今今后，第第一产业业将持续续低速增增长，所所占比例例进一步步萎缩；第二产产业将保保持稳定定增长，第第三产业业将高速速增长，进进一步增增大在国国民经济济中所占占的比重重。在第第二产业业和第三三产业良良好增长长势头下下成都市市的国内内生产总总值将保保持稳定定高速的的增长，能能够完成成“十五”相关目目标。而而第二、第第三产业业的增长长势必带

19、带动成都都市房地地产业的的的发展展。人均GDDP、人人均可支支配收入入随GDDP增长长关系图图从上图可可以看出出，GDDP、人人均GDDP基本本是按相相同轨迹迹发展的的，说明明城市经经济和人人口的发发展速度度是同步步的；与与此同时时，人均均可支配配收入也也在稳步步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。4、房地地产相关关政策国家计委委、建设设部通知知降费：20002年1月30日，国国家计委委、建设设部联合合发布关关于规范范住房交交易手续续

20、费的通通知，统统一规范范了住房房交易手手续费名名称、服服务内容容及计费费方式，并并制定了了最高收收费标准准。中国人民民银行降降低金融融机构人人民币贷贷款利率率：20002年年2月21日，中中国人民民银行第第8次降低低了金融融机构人人民币贷贷款利率率。相应应的，个个人住房房商业贷贷款的利利率也随随即下调调。根据据央行文文件规定定：五年年以上住住房按揭揭贷款利利率将由由5.588%下调调为5.04%，五年年以内下下调为44.777%。成都降低低住房交交易手续续费：成成都市七七委局发发布正式式通知，根根据国家家计委、建建设部精精神，使使成都市市交易税税费收取取工作进进一步公公开化、规规范化。土地交易

21、易“阳光工工程”：7月1日起，成成都将实实行招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定，土土地交易易将公开开化、透透明化，暗暗箱操作作将不复复存在。国家和成成都市房房地产相相关政策策法规的的不断出出台，使使成都市市房地产产业的发发展更加加规范化化、市场场化，从从更多方方面给普普通消费费者以实实惠和保保障，使使开发商商和消费费者能够够在更加加公开、透透明、规规范的条条件下进进行交易易，充分分保护了了在交易易中弱势势群体的的利益；在政策策的压力力下，促促使开发发商不断断成熟，不不断壮大大实力，也也必将淘淘汰部分分实力弱弱、运作作不规范范的开发发商，从从而十分分有利于于房地产产业朝健健康的方方向

22、发展展。同时，房房地产交交易过程程中各种种费用的的不断降降低、银银行按揭揭贷款利利率的不不断下调调，更将将进一步步刺激居居民的购购房欲望望，扩大大了购房房的基本本消费群群体数量量，保证证了房地地产需求求市场持持续繁荣荣。四、房地地产总体体市场状状况1、房地地产总体体供需情情况房地产总总体供需需情况一一览表房地产开开发面积积情况商商品房销销售情况况年份房屋屋施工面面积（万万m2）新开工工面积（万万m2）房屋竣竣工面积积（万mm2）实际销销售面积积（万mm2）实际销销售额（万万元）空空置面积积（万mm2）19966 8881.50 3882.332 3322.899 2231.09 3224788

23、8 1055.366 19977 110466.522 3336.94 3772.110 2922.422 44419953 1770.887 19988 111033.855 3307.48 4554.559 3311.611 44917736 1110.777 19999 113266.833 5593.45 4776.660 3700.500 66826642 1336.554 20000 115533.511 7769.46 5441.881 4333.622 77821108 1552.330 20011 119911.388 无无数据 8115.662 7011.211 11297

24、73000 1188.24 （中国统统计出版版社220011成都统统计年鉴鉴1114页，20001年年资料来来自成都都市统计计局成成都20001统统计手册册600页）房屋开发发和商品品房销售售走势图图从上图可可以看出出成都市市房地产产供给和和销售市市场的一一些特点点：（1）表表现良好好的一面面：整体市场场向好，房房屋开发发面积、房房屋竣工工面积、商商品房销销售面积积均呈现现上升趋趋势；同时，在在供给市市场不断断放大的的情况下下，商品品房空置置面积稳稳定，没没有出现现大幅度度增加；虽然绝绝对面积积增加，但但是空置置率在下下降，说说明市场场消化能能力较强强。商品房销销售面积积不断增增长，说说明需求

25、求市场逐逐渐旺盛盛，而竣竣工面积积与销售售面积的的同步增增长为房房地产业业的良性性发展提提供了一一定条件件；（2）在在市场整整体向好好的条件件下，也也存在一一定的隐隐忧：如房屋施施工面积积增长过过快，但但竣工面面积与之之绝对量量相差巨巨大，说说明开发发商的资资金投入入不充足足，影响响了工程程进度；虽然空置置面积没没有出现现大幅度度上升，但但是绝对对量仍占占竣工面面积近11/4，表表明有效效需求仍仍显不足足或产品品供给出出现了问问题，如如产品设设计落后后造成滞滞销。值得注意意的是供供给市场场的增长长过快，给给后市带带来一定定压力。虽虽然市场场需求旺旺盛，但但是未来来2、3年内市市场竞争争必将更更

26、加剧烈烈，这就就对开发发商的专专业能力力、资金金能力提提出了更更高的要要求。2、住宅宅总体供供需情况况住宅总体体供需情情况一览览表住宅开发发面积情情况住宅宅销售情情况年份施工工面积（万万m2）新开工工面积（万万m2）竣工面面积（万万m2）实际销销售面积积（万mm2）实际销销售额（万万元）空空置面积积（万mm2）19966 6630.20 2998.881 2355.400 2208.43 27725554 82.42 19977 7730.13 2777.220 3144.455 2262.65 35529990 1222.377 19988 7726.53 2006.110 3599.900

27、 3310.92 43314116 61.99 19999 110033.577 5502.97 3775.118 3366.911 55442288 855.900 20000 112444.388 6667.00 4664.777 4000.122 66432201 1000.775 20011 115977.644 无无数据 7116.114 6388.122 1105225000 无无数据（中国统统计出版版社220011成都统统计年鉴鉴1114页，20001年年资料来来自成都都市统计计局成成都20001统统计手册册600页）住宅开发发和销售售走势图图住宅空置置面积和和空置率率走势图图从

28、上图中中不难看看出，成成都市的的住宅市市场情况况与房地地产市场场情况的的走势基基本吻合合。前面面对房地地产总体体市场的的总结也也基本反反映了住住宅市场场的成绩绩和存在在的问题题。因为为住宅市市场占整整个房地地产市场场绝大部部分份额额，房地地产宏观观市场的的主要特特点集中中表现在在住宅市市场上。3、住宅宅价格走走势20000年1月至20002年年4月成都都住宅价价格指数数走势图图20000年1月至20002年年4月成都都住宅价价格指数数一览表表 1月月 22月 33月 44月 55月 66月 77月 88月 99月 110月 111月 112月20000年 9998 9992 9833 9986

29、 9992 9933 9990 9887 9866 9986 9885 9833 20011年 9981 9886 9888 9992 9993 9911 9991 9992 9933 9995 9995 9966 20022年 9995 9992 9933 9995 （资料来来源于成成都市房房地产信信息中心心成都都房地产产市场报报告）从以上图图表可以以看出：成都市住住宅价格格从20000年年1月至20002年年4月的288个月内内，价格格指数浮浮动不大大，为117点，其其中最高高为9998点（20000年年1月），最最低为9981点点（20001年年1月）。近近12个月月内价格格指数浮浮动范

30、围围仅在55点之内内，说明明成都住住宅的价价格是稳稳定的。后市住宅宅价格指指数应该该继续保保持稳定定。从沿沿海住宅宅发达城城市的经经验看，成成都的住住宅价格格应该在在现有价价格平台台上反复复整理，蓄蓄势待发发，在国国民经济济和房地地产行业业发展到到更高水水平的条条件下，价价格将寻寻求新的的突破。随着国民民经济的的不断发发展，人人民经济济能力的的提高，对对住宅物物业的要要求会进进一步提提高。开开发商为为了适应应居民的的要求，会会加大投投入成本本，从而而会促使使住宅价价格进一一步走高高；同时，市市场供应应量的不不断放大大，导致致市场竞竞争加剧剧，价格格大战一一触即发发。上述两方方面决定定了成都都市

31、住宅宅价格将将会保持持平稳态态势，不不会出现现价格大大起大落落的现象象。第二部分分成都房房地产市市场描述述一、成都都市区域域市场分分析城市分区区：根据成都都市城市市结构及及房地产产发展现现状，我我们将成成都市分分为六个个大片区区：城东、城城南、城城西、城城北、中中心城区区和城郊郊结合区区。城东区域域分析1、市场场现状分分析(1)供供应量日日益增长长城东片区区近20000年年以来市市场发展展迅速，东东郊工业业区结构构调整规规划、成成都市中中心城市市向东发发展规划划、成成都市沙沙河综合合整治工工程规划划三大大规划的的出台，极极大的刺刺激了该该片区房房地产业业的发展展。商品品房市场场供应量量明显增增

32、加。现现在在售售楼盘总总建筑面面积约992万平平方米。(2)供供应楼盘盘质素不不断提高高早期开发发的楼盘盘都以经经济适用用房和中中低档住住宅为主主，20001年年开发的的万科城城市花园园、蜀都都花园、河河滨印象象等大规规模高质质素的楼楼盘把东东区的房房产开发发提到了了一个新新的高度度。成都都许多著著名开发发商，如如岷江新新希望、冠冠城集团团、仁和和房产、嘉嘉祥地产产等。片片区的楼楼盘开始始往品质质高档化化，开发发规模化化的方向向发展。(3)楼楼盘销售售状况良良好从市场表表现来看看，各楼楼盘的销销售速度度良好，如如万科城城市花园园一期基基本售磬磬，蜀都都花园一一期销售售率也达达85%左右。该该区

33、域总总体销售售率约880%。多多数大盘盘都开始始进行二二期开发发。（4）高高尚社区区初具规规模。经过近两两年来的的发展，特特别是在在众多中中高档楼楼盘的开开发建造造的催化化下，如如万科城城市花园园、蜀都都花园、河河滨印象象等，高高尚、宁宁静、文文明的社社区逐渐渐成型。再再加上目目前在城城东储地地的都是是成都知知名开发发企业，城城东的住住宅开发发将呈现现“规模+品牌”的理想想格局。预预计在33至8年内，区区域将逐逐渐成熟熟。（5）优优越的教教育环境境片区内有有四川师师大、电电子科大大、成都都理工大大学、四四川师大大附属中中学、成成都七中中育才学学校、东东光实验验小学、双双林中学学等大中中小学，提

34、提供了良良好的教教育背景景。（6）区区域配套套尚不完完善由于片区区建设时时间较短短，许多多公共性性的市政政配套、生生活配套套尚未健健全。居居民的购购物、生生活不方方便（7）片片区现有有人居环环境不理理想由于该区区域是老老工业区区，规划划配套都都不完善善。东区区在成都都市民的的眼中还还是一个个脏乱差差，环境境不好的的区域，要要改善现现状，还还需要时时日。2、市场场产品分分析(1)楼楼盘主要要以中档档为主城东区域域在整个个市区属属于比较较乱、穷穷的地方方，该区区域楼盘盘主要针针对区域域客户，楼楼盘的开开发主要要以中档档为主，最最终体现现在价格格上。万万科城市市花园、蜀蜀都花园园、河滨滨印象等等一批

35、高高质素楼楼盘的进进入，将将带动该该区域往往中高档档开发发发展。(2)户户型面积积丰富，多多种多样样经过对在在售楼盘盘户型的的统计分分析，本本片区的的户型面面积从4403300mm2，从从面积上上可以看看出，本本片区的的户型是是一房、两两房、三三房、四四房以及及跃式、别别墅都有有。在片片区内的的可选择择性大。(3)价价格主要要在17700-30000元/平方米米之间统计分析析表明，片片区市场场的行情情价格在在17000-330000元/ mm2左右右。随位位置的不不同、开开发质素素不同，价价格也随随之变化化。主力力总价稳稳定在224000左右。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于中

36、中等价位位。3、未来来市场预预测（1）价价格呈上上升趋势势随着片区区规划工工程的启启动，高高素质楼楼盘将不不断出现现，地区区物业的的价格呈呈上升趋趋势，由由原来的的20000-225000上升30000左左右。（2）需需求趋旺旺随着旧城城改造的的开始，将将涉及城城镇居民民64660户，拆拆迁面积积达40074005平方方米；涉涉及农村村人口221555人。这这些居民民都将成成为本区区域置业业的生力力军。而而且随着着本区域域的不断断发展，置置业者的的目光将将更多的的关注本本片区，市市场需求求趋旺，片片区市场场的消化化能力将将逐年增增加。（3）竞竞争加剧剧未来一段段时间内内，该片片区将出出现若干干

37、个大型型楼盘。供供给市场场的增长长过快，给给后市带带来一定定压力。虽虽然市场场需求旺旺盛，但但是未来来几年内内市场竞竞争必将将更加剧剧烈，这这就对开开发商的的专业能能力、资资金能力力提出了了更高的的要求。（4）市市场差异异化加大大各发展商商为规避避风险，所所开发楼楼盘的市市场形象象将各有有特点，宣宣传的主主题也各各有侧重重，赋予予产品不不同的附附加值。形形成市场场差异，区区分出不不同的目目标市场场。4、城东东区域楼楼盘资料料列表城南区域域分析城南区域域是成都都市商品品房开发发较早的的区域，由由于开发发较早，其其交通、环环境、教教育、金金融、商商贸、医医疗、休休闲、餐餐饮等具具有其它它社区不不可

38、替代代的优势势。玉林林和棕南南、棕北北的 110年繁繁华在城城南奠定定了富人人区的基基础。该该区域开开发多以以中高档档楼盘为为主，形形成了成成都著名名的高档档社区。1、市场场现状分分析(1)供供需市场场稳定对住宅位位置的选选择，城城南仍是是消费者者的首选选。而该该区域也也有新盘盘不断推推出，供供需市场场比较平平稳。（2）区区域配套套较完善善城南区域域整个片片区综合合质素较较高，多多年的开开发积累累已经形形成了完完善的生生活配套套，交通通、环境境、教育育、金融融、商贸贸、医疗疗、休闲闲、餐饮饮等都具具一定规规模。居居民生活活十分方方便。(3)开开发中心心转移由于土地地供给的的有限性性，城南南新开

39、工工项目位位置明显显外移，桐桐梓林、棕棕树、紫紫荆、外外双楠、人人南延线线将有明明显的发发展。根根据成成都市总总体规划划（1999520220年），成成都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，城南南房产将将向外转转移。2、市场场产品分分析(1)楼楼盘主要要以高档档为主城南区域域在是有有名的富富人区，该该区域楼楼盘的开开发主要要以高档档为主，城城南楼盘盘在规划划设计上上将小区区环境作作为主体体，将大大面积的的土地用用于绿化化。采用用围合式式设计，在在大环境境中穿插插一些小小景和娱娱乐设施施。充分分考虑业业主的社社区文化化活动，建建

40、立文化化广场和和背景音音乐系统统以及游游泳池、儿儿童乐园园和网球球场等休休闲娱乐乐设施，把把居住休休闲以及及健康运运动融入入一体，体体现了“以人为为本，天天人合一一”的开发发理念。城南楼盘在规划上讲究室内室外环境的协调搭配，如锦绣花园、锦官新城、银都花园、碧云天、置信丽都等，把一些天然的路径融入到小区中，修建一些循环水系统，用大量的水体和绿化点缀小区环境，依托外环境对周边的市政设施作一些改进，美化周边环境。形成了高档社区。(2)户户型面积积丰富，以以中大户户型为主主经过对在在售楼盘盘户型的的统计分分析，本本片区的的户型面面积跨度度也较大大，户型型从一房房、两房房、三房房、四房房到跃式式、别墅墅

41、都有。其其中以1100-2500的面积积区间为为主，体体现其高高档楼盘盘的质素素。(3)价价格主要要在25500-45000元/平方米米之间统计分析析表明，片片区市场场的行情情价格在在25000-445000元/ mm2左右右。主力力总价在在36000左右右。从全全市范围围内比较较，片区区的行情情价格处处于较高高价位。这这也能体体现该区区域的特特征。（4）市市场出现现纯小户户型项目目，销售售成绩十十分好该区域出出现了一一些纯小小户型的的楼盘，如如曼哈顿顿、新绿绿彩世界界等，深深受市民民喜爱，销销售火爆爆，开盘盘不久销销售率就就能达到到80%左右。3、未来来市场预预测（1）房房地产发发展持续续升

42、温根据成成都市总总体规划划（1999520220年），成成都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，重点点以发展展科研、教教育、文文化及高高科技术术产业等等功能的的，以高高新技术术发展导导向的综综合性城城市科技技产业文文化区；人南延延线和火火车南站站立交桥桥有机地地连接了了旧城区区与城南南副中心心，未来来地铁线线穿越人人民南路路主干道道使城南南副中心心畅通无无阻。这这些有利利因素必必将带动动城南房房地产业业往新高高发展。（2）近近期会出出现一些些大盘随着房地地产开发发不断向向外转移移，向南南发展政政策的出出台，许许多开发发商纷纷纷

43、在人南南延线囤囤积土地地，如深深长城地地产的五五洲花园园，占地地面积113000亩。(3)项项目更具具特色从19999年开开始，城城南开始始大量开开发高档档楼盘，这这就消化化了大量量的高档档住宅消消费群体体，并沉沉淀了大大量的空空置面积积。再加加上城南南的特殊殊居住环环境以及及周边已已有竞争争楼盘的的定位，促促使新项项目定位位也只能能是中高高档次，且且在项目目特色和和营销等等方面创创造性的的要求增增加。（4）成成都市其其他区域域的消费费者南向向购房增增加城市向南南发展方方向的确确定，城城市副中中心建设设启动；同时，临临近成都都市高品品质楼盘盘开发集集中区，使使得城市市副中心心规划发发展地带带更

44、加令令人向往往，市场场需求趋趋旺，带带动其他他片区客客户到城城南市场场。6、城南南区域楼楼盘资料料列表城西区域域分析“城西是是上风上上水的宝宝地”，成都都人如是是说。城城西是成成都的历历史文化化保护区区和风景景旅游区区，杜甫甫草堂、青青羊宫、文文化公园园、永陵陵等风景景名胜区区，清水水河、摸摸底河两两条主要要水系以以及去年年发掘的的金沙遗遗址，共共同构成成了城西西的独特特人文景景观。由由此，也也造就了了城西房房地产开开发独有有的川西西民居特特色。该该片区与与城南片片区一样样成为近近年房产产开发的的热点。1、市场场现状分分析(1)较较大的需需求市场场保证了了该区域域房地产产的发展展城西无论论是自

45、然然环境，还还是生活活环境，或或是人文文环境，都都是非常常适合居居住的区区域。据据市房产产管理局局调查，有有购房需需求的消消费者中中有3993的人人选择在在城西购购房（摘摘自成成都房地地产市场场报告220022-1），强强大的需需求市场场为该区区域房地地产的发发展起到到了很好好的支撑撑作用。(2)楼楼盘总体体质素高高，销售售状况良良好该区域有有很多高高素质楼楼盘，如如春天花花园、博博瑞都是是花园、置置信逸都都等等，都都很具有有代表性性。这些些楼盘的的出现提提高了整整个区域域的开发发水平。从从市场表表现来看看，各楼楼盘的销销售速度度良好，如如置信大大华情融融苑，开开盘半年年销售率率就已攀攀升至8

46、80%。（3）楼楼盘区域域划分比比较明显显城西的房房地产开开发近几几年十分分火爆。如如今在城城西三环环以内的的房地产产开发，已已初步形形成了羊羊西线、金金沙、双双楠、成成灌路、浣浣花风景景区、光光华路和和清水河河等七大大版块争争锋的局局面。各各个片区区无论从从风格还还是价格格上都形形成了自自己的特特色。2、市场场产品分分析(1)楼楼盘供应应多样化化城西分为为几个典典型片区区，也造造就了整整体区域域高中低低楼盘并并存。既既有高档档楼盘，如如成都花花园，锦锦城豪庭庭、御都都花园别别墅等，也也有置信信金沙园园、蜀风风花园城城、博瑞瑞都市花花园、齐齐力花园园、嘉逸逸花园等等中档楼楼盘。表表现在价价格上价价格区间间跨度大大。(2)户户型面积积以中等等为主经过对在在售楼盘盘户型的的统计分分析，本本片区的的户型面面积主要要集中在在1000-1880平米米之间，属属于居家家型的二二房、三三房为主主(3)价价格主要要随片区区不同起起伏较大大紧邻风景景区的项项目，特特别是在在浣花版版块，价价格普遍遍偏高，几几乎为成成都其他他地区价价格的33倍。而而其他片片区中从从21000-335000元/ m22不等，属属于中高高水平价价位。