房地产估价师经典例题6章.docx

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1、房地产估价师经典例题6章房地产估价师经典例题6章 第1章2022年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2022年末的住房空置率是（）。A、9%B、12%C、12.5%D、15%答案：D解析：考点:供给指标。空置率空置量/存量750/500015%。 12商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A房地产开发商B房地产销售代理机构C商品房预购人D房地产开发商和商品房预购人共同正确答案：A房地产市场分析的层次不包括（）。A.区域房地产市场分析 B.专

2、业房地产市场分析 C.区位房地产市场分析 D.项目房地产市场分析答案：C解析： 本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A、 股票持有者的身份是平等的B、 每一股份的平等C、 在权利方面是平等和无差异的D、 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。下列选项中，

3、难以采用比较法估价的有（）。A、特殊厂房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物馆E、在建工程答案：A,D,E解析：考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。设立分支机构的房地产估价机构应具有( )房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级答案：A解析：一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)

4、”等机构。房地产估价师经典例题6章 第2章 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？正确答案：答：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

5、（1）建筑物拆除费用。（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。 房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析正确答案：B某房地产开发公司计划在2022建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（）年年底。A.2057年 B.2067年 C.2087年 D.不限年限答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。下列关于法的

6、概念，表述错误的是( )。A.法是由国家制定或认可 B.法体现集体意志C.法以权利义务为主要内容 D.法以国家政权的强制力来保证实现答案：B解析：法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，体现国家意志并以国家强制力来保证实现的人们行为规范的总称。下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A、用途专业的房地产B、开发程度低的房地产C、独立使用的房地产D、不景气市场环境下的房地产答案：C解析：考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A12B1

7、5C18D20正确答案：A房地产估价师经典例题6章 第3章某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50。答案：对解析：建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。答案：错解析：

8、有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。A、 出售B、 出租C、 物业管理D、 自营E 中介服务答案：A,B,D解析：因为物业管理、中介服务与房地产产品经营无关联。关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A计算期为项目的开发期B计算期为项目的经营期C计算期为项目的开发期与经营期之和D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E计算期的单位可为年、半年、季、月答案：C,D,E解析：房地产投资项目

9、计算期的选取规则如表1 所示。表1房地产投资项目计算期选取规则旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（）。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让 B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值 C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价 D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大答案：B解析：本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必

10、然是导致价值的重复计算。(2022真题) 电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。也就是，波长越短，危害越大。房地产估价师经典例题6章 第4章某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区

11、域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。A30%

12、B40%C50%D60%正确答案：C下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图 B.建筑剖面图 C.建筑立面图 D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。根据物权法，不动产物权不包括（）A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D.使用权答案：D解析：本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。某房地产开发投资项目资本金为2000 万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是( )万元。A.400 B.600C.700 D.1000答案：A解析：项目投资资本金可以用

13、货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）答案：对解析： 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。房地产估价师经典例题6章 第5章 土地的“无偿无限期使用”并非指使用

14、者在任何情况下都可以无限期占用下去。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4B3.0C3.8D 7.2正确答案：C 某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2022年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2022年1月为100)。则

15、该宗房地产2022年10月的价格为( )元/m2。A2170.8B2093.3C2149.4D2302.2正确答案：D下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。 房地产投资的缺点是（ ）。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差D以上均正确正确答案：DD房地产投资的缺点除了选项A、B、

16、C外，还包括需要专门的知识和经验。 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（ ）。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者正确答案：D房地产估价师经典例题6章 第6章 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率正确答案：ACE价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）答案：错解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。

17、如投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但

18、估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。某商品住宅楼于2022年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022年10月1日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至（ ）。A.2022年10月29日B.2022年9月30日C.2022年10月29日D.2022年9月30日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，在正常使用下，外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，即从2022年10月30日至2022年10月29日。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。（）答案：错解析：个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。