房地产估价师经典例题5篇.docx

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1、房地产估价师经典例题5篇房地产估价师经典例题5篇 第1篇 作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：B房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？答案：解析：房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。二者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，

2、这正是一般的房地产估价所要做的工作。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；给付定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级正确答案：ADE对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行

3、为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。房地产估价师经典例题5篇 第2篇房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。（）答案：错解析：投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（）万元。A.465.1

4、2 B.462.02 C.456 D.480答案：D解析：本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率=（1500+4500+2000）6%=480（万元）。关于信用的说法，正确的有（）。A.信用只能采用货币借贷形式 B.经济活动中的一种借贷行为 C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D.目前主要的信用形式是商业信用 E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的答案：B,C,E解析：本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用

5、形式。 在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业服务企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A面访B问卷C观察D座谈正确答案：B问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。房地产估价师经典例题5篇 第3篇股份制包括( )等企业组织形式。A、 无限公司B、 有限责任公司C、 股份有限公司D、 两合公司E 股份公司答案：A,C,D解析：股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的

6、风险分析。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）答案：对解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度

7、及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。房地产估价师经典例题5篇 第4篇住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（）答案：对解析：商品住宅价格管理暂行办法第二章第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用。下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B、基础租金高于市场租金时，物业管理企

8、业需要降低经营费用C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答案：A,B,D解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使

9、用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收

10、益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元答案：解析：改错如下：

11、(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 贷款额度控制C、 再贴现利率D、 公开市场业务答案：B解析：贷款额度控制是选择性货币政策工具。长期债券指的是（）年以上的债券。A.5 B.8 C.10 D.15答案：C解析：本题考查的是债券的分类。1

12、0年以上的债券称为长期债券。房地产估价师经典例题5篇 第5篇 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时

13、的价格。(土地资本化率为8%)正确答案：(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本600万元管理费用6003%18(万元)投资利息(600+18)40%(1+6%)4.5-1)+(600+18)60%(1+6%)3.5 -1158(万元)销售税费90万元开发利润120万元建筑物的重新购建价格600+18+158+90+1209860000(元)986(万元)(4)计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额8万元装修部分的折旧额1401/5384(万元)设备部分的折旧额1001/10330(万元)长寿命项目的折旧额(986-8-140-100)1/38358.26(万元)建筑物的折旧总额8+84

14、+30+58.26180.26(万元)(5) 该宗房地产的现时价格390.94+986-180.261196.68(万元) 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。A向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利B审核相关资料、程序的合法性C组织当事人调节D核实补偿安装标准E出具裁决终结书正确答案：ABCD(2022年真题) 房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额 B.空置损失 C.收租损失 D.折旧 E.运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。A土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD