房地产估价师考试真题及答案5卷.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案5卷房地产估价师考试真题及答案5卷 第1卷 某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。A159.8289B992.0172C187.5321D162.3825正确答案：D在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状

2、价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。不动产产权证书的附图是房产分户图，房产分户图是以地籍图、宗地图等为基础编绘。答案：对解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C2000060%30003600(万元) 某在建工程，土地使用权年限

3、为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85正确答案：D收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。运营管理费中不包括借款还本付息。P371375。房地产估价师考试真题及答案5卷 第2卷 经济适用住房指导价是根据

4、平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A、居民消费价格指数B、就业分布C、住房市场指数D、可供租售量E、商品零售价格指数答案：A,B,E解析：考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（ ）。A中华

5、人民共和国物权法B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见正确答案：ABDE 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2022年4月30日止），月租金为11元/（m2月），租赁期间仓库租金水

6、平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2022年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？正确答案：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有：(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关

7、资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。 下列物业中，属于特殊物业的（ ）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区正确答案：D 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答案：BD乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。房地产估价师考试真题及答案5卷 第3卷 某

8、宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D 若商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益。此宗商务楼属于（ ）。A收益性房地产B非收益性房地产C保值增值性房地产D综合性房地产正确答案：A收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。以下对房地产赠与的理解正确的

9、有（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B.属于双务行为 C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D.属于单务行为 E.其受让人不需承担任何义务答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。属于单务行为，受让人不需承担任何义务。建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3 个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3 个月答案：错解析：建设单位应当自领

10、取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。某房地产在2022年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2022年11月的价格。已知该类房地产2022年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2022年11月的价格为（） 元/m2。A.20000.00 B.23902.77 C.24701.84 D.28170.23答案：B

11、解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格20000（101.1/100）（109.3/100）（104.7/100）（103.3/100）23902.77（元/m2）。商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（）答案：错解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、

12、地租和利润八项因素构成。房地产估价师考试真题及答案5卷 第4卷 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前 进行，以便开发商考虑有关建设问题。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：债券的流动性越强，收益率越高。答案：错解析：债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系，一般情况下很难同时兼顾。如安全性高、风险小、流动性强的债券，投资者必然积极购买，因此，该种债券的价格必然上涨，收益率也就较低。反之，安全性差、风险较大、流动性差的债券，通常价格相对较低，收益率也就较高。我国土地用途管制的核心是（）。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不

13、能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途答案：C解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。我国土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。合法利用时，现状价值低于或等于市场价值。挡在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为

14、10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15答案：C解析：本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。正常成交价6060/（16%）3/（16%）113.77（万元）。P186。房地产市场供需平衡中“平衡是绝对的，不

15、平衡是相对的和暂时的”。（）答案：错解析：考点:房地产市场的功能。房地产市场中，“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”。房地产估价师考试真题及答案5卷 第5卷 在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限 届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过（ ）年。A10B15C20D30正确答案：C关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风

16、排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积答案：A解析：室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。答案：A,B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。

17、地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。A.拍卖佣金 B.营业税及附加C.评估费 D.房地产税答案：D解析：下列关于股票的表述中，错误的是（）。A、股票可以作为买卖对象和抵押品 B、股票本身有价值 C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股 D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险答案：B解析：本题考查的是股票的含义。选项B错误，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。