房地产估价师考试真题及答案8篇.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案8篇房地产估价师考试真题及答案8篇 第1篇房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师答案：错解析：一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法总结。运用假

2、设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。下列属于房地产投资的优点的是（）。A、相对较低的收益水平B、投资数额巨大C、无法抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级答案：D解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A、确定型 B、成长型 C、风险型 D、不确定型答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最

3、大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括（）。A、差额深度价格修正率B、同比深度价格修正率C、单独深度价格修正率D、累计深度价格修正率E、平

4、均深度价格修正率答案：C,D,E解析：考点:编制价格修正率表。临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。 下列属于债务融资市场渠道的是( )。A房地产企业上市B抵押型REITC权益型REITD抵押贷款支持证券E退休基金正确答案：BDE答案 BDE 房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为1

5、5 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10B.11C.13D.15答案：B解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该

6、综合楼的再次抵押价值=152/50%=11（亿元）。房地产估价师考试真题及答案8篇 第2篇判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策答案：B解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A、估价委托人B、估价对象的最高最佳利用分析C、估价方法适用性分析D、估价依据E、估价测算过程答案：B

7、,C,E解析：本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果报告中的内容。参见教材P421422。 修建性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是企业的净利润与销售收入净额的比率。A.资产报酬率 B.销售毛利率 C.销售净利率 D.股东权益报酬率答案：C解析：本题考查的是财务分析。销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌

8、答案：A解析：本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析：本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。参见教材P377。房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （）答案：错解析：考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。房地产

9、估价师考试真题及答案8篇 第3篇 拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)b0，n302116（年）。长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展

10、变动总趋势的方法称为( )。A、 移动平均法B、 扩大时距法C、 最小二乘法D、 趋势观察法答案：B解析：测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。 自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同而形成的保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：环比增长速度加1(或100)等于环比发展速度。答案：对解析：环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。A政策影响B依赖C相互影响D波及正确答案：C政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资

11、，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。法院第一次拍卖保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000答案：C解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作

12、的若干规定第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000（53）=120000（万元）。某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000B.

13、53600C.66800D.80000答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比（实测面积-预测面积）/预测面积100%（100-110）/110100%-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款11040003%11040006.0909%266800元。参见教材P133。房地产估价师考试真题及答案8篇 第4篇某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，

14、有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A、 523.45B、 593.75C、 643.75D、 1000答案：C解析：V250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元)物业服务定价成本由（）组成。A.固定资产折旧 B.绿化养护费用 C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 D.人员费用 E.财产保险费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费

15、分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。(2022真题) 保障性住房不包括（）。A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房答案：A解析：本题考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。评估承租人权益价值的，收益期为（）。A、有效租赁期限B、初始租赁期限C、剩余租赁期限D、最终租赁期限答案：C解析：考点:收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟

16、将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客

17、房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元）前四年写字楼每年收入=9601000085%=81

18、60000元=816（万元）其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元）第六年客房收入=16036521080%=9811200元=981.12（万元）第六年写字楼收入=960（10000-5000）95%=4560000元=456（万元）第六年其他收入=400（万元）第六年净收益=（981.12+456+400）（1-55%）=826.704（万元）第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=4560000元=456（万元）第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=20367000

19、元=2036.7（万元）其他收入=800（万元/年）第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元）资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（826.704-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-

20、5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（826.704-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31% 下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（ ）A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律、法规的制定正确答案：D建筑规划一般在

21、1万3万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（ ）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店答案：B解析：本题考查的是零售商业物业分析。P356。房地产估价师考试真题及答案8篇 第5篇 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期

22、抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案：某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土

23、地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330 B.350 C.440 D.870答案：B解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额2900万元1800万元1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额：土地增值额40扣除项目511004018005350万元。工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的。A、投资者B、承包商C、分包商D、政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部

24、固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（）答案：对解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。 下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A集体所有的土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋D宅基地E已经设定抵押权的房地产正确答案：AD 政府对房地产市场进行宏

25、观调控时，可选择的手段主要是（ ）A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程正确答案：BCDE位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？答案：解析：1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。

26、房地产估价师考试真题及答案8篇 第6篇 某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降O.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元7.98元人民币，2022年9月3。日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以提高再贴现利率。反之，中央银行可以适当降低再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照陈某的遗嘱，其拥有的多

27、处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有( )。A.陈某的儿子B.陈某的经纪人C.陈某的继母D.陈某的女儿E.护理陈某多年的保姆答案：B,E解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年

28、。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。该规

29、划地块内建筑面积为（）。A.168000m2B.215384m2C.364000m2D.466666m2答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率规划地块总建筑面积/规划地块用地面积1.3；规划地块总建筑面积1.3280000364000（m2）。参见教材P34。 关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率正确答案：D一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区

30、位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。下列房地产中，依法可以转让的是（）。A已抵押的房地产B未依法登记的房地产C人民法院查封的房地产D国家已依法收回建设用地使用权的房地产答案：A解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定以房地产抵债的可以转让。房地产估价师考试真题及答案8篇 第7篇估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自

31、主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。 基本完好房的成新率为( )。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新正确答案：D答案 D房屋新旧程度的判定标准是：(1) 完好房：十、九、八成；(2) 基本完好房：七、六成；(3) 一般损坏房；五、四成；(4) 严重损坏房及危险房

32、：三成以下。置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经

33、委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁

34、佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2022年6月30日至2022年7月5日。十三、估价报告应用的有效期(略)置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。置业公司根据当地市场情

35、况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估

36、价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价(略)估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2总价=94307800元=7355万元(二)在建写字楼的估价1首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%

37、，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=135003001.28.27(1-20%)元=3215万元年运营费用321555%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。2测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。续建工程费及管理费等。装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费35

38、0万元，管理费等150万元，合计3490万元。投资利息。当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：3490(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元销售税费。当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费141836%万元=851万元3在建写字楼的评估价值总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零

39、玖拾陆万元整)。答案：解析：缺少土地使用性质、产权描述。 没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。 超市应优先选用收益法估价。 估价结果中应说明在建写字楼单价。 收益年限的选取没有说明原因或依据。 收益法只选择一个参照物，客观性不够。 全年收益天数按300天计算错误。 确定报酬率不能只参照一个实例。 比准价格应为收益价格。 应该首选现金流量折现法进行计算。 (11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。 (12)缺未来发生的利润的计算。 (13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。 (14)缺附件的有关内容。 (15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否

40、是客观收益，没有说明。答案解析： 试题分析 于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。您可能感兴趣的试题市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作答案：对解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(

41、以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。#国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（）答案：对解析：本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确

42、答案： 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用（ ）等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案8篇 第8篇 已知某房地产价格为900元/时，需求量为100万，当价格为1000元/时，需求量为90万，则需求价格弹性为（ ）。（过时）A10B9C09

43、D01正确答案：C先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。A、 单元估算法B、 单位指标估算法C、 工程量近似匡算法D、 概算指标估算法答案：C解析：解析 投资估算根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本 B.运营费用 C.纳税状况 D.对未来的信心 E.市场利率答案：A,B,C,D解析：本题考

44、查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A、罚款权B、管制权C、征税权D、征收权E、充公权答案：B,C,D,E解析：考点:易受限制。政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年A38B40C68D70正确答案：B 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。A1250B1750C2050D2150正确答案：B答案 B理论上应补交地价50005150-500040001750(万元)商业银行的最基本职能是（）。A、充当信用中介 B、变货币收入为货币资本 C、充当支付中介 D、创造派生存款和信用流通工具答案：A解析：本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。