上海某大厦物业管理方案fvad.docx

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1、上海浦东东新区某某大厦物物业管理理方案我公司承承担大厦厦管理服服务项目目的优势势我公司司通过十十多年的的努力，在在上海物物业管理理行业中中建立了了良好的的品牌声声誉。作作为一家家具有一一级资质质的物业业管理企企业，我我公司在在企业综综合实力力、物业业管理能能力、顾顾客评价价方面处处于行业业领先地地位。我公司司管辖之之楼盘绝绝大部分分多数分分布于浦浦东新区区，特别别在小陆陆家嘴区区域就有有多个公公司管理理楼盘。公公司在以以往的发发展过程程中，与与大厦周边边地区的的行业及及政府有有关部门门具有广广泛及密密切的联联系，为为有效地地处理各各类矛盾盾打下了了基础。我我公司还还在这些些物业中中备有足足够的

2、人人员、机机械、物物资可作作为紧急急待命使使用，足足以应对对所有可可能的各各种紧急急状况。我公司司是物业业管理行行业内率率先推行行ISOO90000标准准质量认认证的企企业之一一，我们们按照质质量体系系运行要要求，建建立了一一套涵盖盖所有设设施设备备和岗位位的各种种规章、制制度、职职责，以以文件化化、标准准化的管管理模式式，使各各项工作作都在IISO990000国际质质量管理理体系的的监控下下进行，能能够充分分保证我我公司的的服务品品质。220077年公司司又率先先导入了了环境和和职业健健康安全全管理体体系，现现已通过过了上海海质量体体系审核核中心的的第三方方认证，成成为同行行中为数数不多的的

3、三标一一体运行行管理体体系的企企业。我公司司多年来来不断在在为争取取高端物物业管理理市场份份额而努努力，公公司从上上到下，在在员工思思想方面面、在人人材储备备方面、在在物资配配备方面面为承接接甲级写写字楼的的物业管管理项目目做好了了充分的的准备。我我公司如如能承担担大厦的物物业管理理项目，必必将全力力以赴，用用完善的的服务来来树立更更好的品品牌形象象，因此此我们势势必对大大厦物业业管理服服务品质质投注十十分的关关注程度度及重视视程度。我公司司拥有在在多类型型、高档档次物业业的管理理过程中中所取得得的丰富富实务经经验，我我们在不不断学习习汲取外外资企业业先进管管理办法法的同时时，还能能够因地地制

4、宜进进行一些些本土化化的改良良，使其其在日常常管理过过程中呈呈现更好好的管理理效果。我我公司的的管理质质量同外外资公司司在境内内管理的的物业相相比可说说毫不逊逊色，我我们的管管理成本本却远较较境外物物业公司司低。我我们在坚坚持国际际化管理理水准的的同时，实实行本地地化的收收费标准准，这也也是我公公司具有有的优势势。对大厦物物业管理理服务的的整体设设想大厦地处处浦东新新区陆家家嘴金融融贸易区区的中心心地带，总总建筑面面积7000144平方米米，为甲甲级写字字楼。其其建筑外外观简洁洁大方，大大厦整体体体现了了高档涉涉外写字字楼的内内涵与品品位。1管理服服务目标标大厦作为为甲级写写字楼，其其管理必必

5、须符合合和满足足高档写写字楼物物业管理理服务标标准。因因此，我我们将根根据大厦厦的运作作特点和和自身条条件，勇勇于突破破，管出出水平，管管出特点点。我们对大大厦的总总体管理理服务质质量追求求是：达达到全国国物业管管理优秀秀大厦的的标准，并与国国际一流流物业管管理相接接轨。2管理原原则通过对大大厦的性性质、硬硬件特点点、特殊殊要求等等的细致致分析，提提出对大大厦的主主要管理理服务原原则如下下：紧密围围绕“使客户户称心满满意”的核心心理念对关键客客户重点点关注，提提供所需需服务 倡倡导“以客户户需求为为中心”的管理理思想建立以客客户需求求为导向向的服务务方向链链 倡倡导科学学管理和和专业服服务，

6、规范范管理服服务行为为 为为开发商商当好“管家”， 使物物业管理理服务成成为大厦厦租售的的亮点3管理思思路在确定管管理原则则的基础础上，针针对大厦厦的特色色及实际际情况，我我们进一一步提出出全方位位物业管管理的基基本思路路。我们们的管理理思路是是： 采采用整体体管理和和专业管管理相结结合的办办法 强强调成本本控制意意识和成成本管理理程序 强强调工作作的计划划性与及及时性的的有机结结合 强强调流程程团队的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进 确确保公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化 致致力于培培养员工工的专业业素质以以及全员员的参与与意识4 拟拟采取的的管理服服务措施施结合大厦厦物

7、业管管理的重重点及管管理思路路，我们们拟采取取以下管管理服务务措施，以以保证管管理目标标的实现现及精品品服务的的供给：4.1提提供规范范服务，倡倡导满意意服务我们秉持持“安全、清清洁、高高效、周周到，使使物业保保值增值值，让客客户称心心满意”的质量量方针，对大厦厦实行标标准化、专业化化的管理理服务方方式。每每一项服服务作业业、每一一个作业业动作都都有严格格的操作作标准，都经过大量的培训，足以达到省时、高效的服务准则。我们力求通过完善的服务，持续满足客户对物业管理服务品质的要求。4.2导导入ISSO90001质质量管理理体系我们认为为，进行行质量管管理体系系认证建建立了一一种科学学、规范的的企业

8、内内外部监监督体系系，使企企业在“说说到、做做到”的的基础上上为“做做好”创创造了可可能，使使服务产产品的提提供不致致于偏离离标准化化轨道。物业于九八年建立了质量管理体系，通过多年的实际运作和持续改进，质量管理体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量管理体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在大厦物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行ISO9001质量管理体系，以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。4.3建建立通畅畅有效的的沟通渠渠道我公司在在大厦的的物业管管理服务务过程中中，将在在大厦开开发商、大大厦租售售部、关关键客户户、众多多客户之之间建立立良好的的

9、通畅有有效的沟沟通渠道道。对于于开发商商，我们们将实施施“管理报报告制度度”，定期期如实向向开发商商报告物物业管理理服务费费的收支支使用情情况以及及维修、治治安、保保洁、绿绿化等各各专项工工作的运运作情况况，真正正做到使使开发商商掌握大大厦管理理状态及及各项费费用开支支情况。对对于大厦厦租售部部，我们们将保持持密切联联系，随随时掌握握大厦租租售状态态及客户户情况，并并听取大大厦租售售部所获获悉的内内外部客客户需求求信息，积积极完善善大厦管管理，为为促销服服务。对对关键客客户，我我们将建建立定期期沟通制制度，了了解其对对物业管管理服务务的满意意程度，不不断提高高管理服服务水平平。对大大厦众多多客

10、户，我我们将主主动了解解其需求求，拓展展物业管管理服务务的内涵涵与外延延。我们们力求做做到能够够及时掌掌握各方方面对物物业管理理服务的的反馈信信息，做做到沟通通顺畅，服服务到位位。4.4安安保工作作符合大大厦特点点大厦作为为甲级写写字楼，机机密性和和开放性性的紧密密结合，管管理上矛矛盾统一一是其重重要特点点之一。在对大厦的安全管理方面，我们将采取“外松内紧，人防、技防相结合”的原则。在做好大厦的安全管理的同时，又使宾客感受到亲切的氛围。我们将在 “寓安全于服务”的思想指导下，抓好全员安全管理，在严密防范的同时，寓安保工作于随意自然的隐迹无形之中，促进安保工作服务化，既充分保证机密性所需的严密防

11、范，又适应开放性所要求的宽松气氛。我们还将抓住安全管理的关节点，如通过控制外来人员（快递人员）等，提高大厦安全防范力度。4.5致致力于设设施、设设备的高高标准养养护和循循环改进进大厦物业业管理的的一个重重要内容容就是设设施、设设备的管管理和维维护。设设施、设设备运行行状态的的良好程程度将直直接影响响到客户户的日常常工作和和安全保保障等问问题。根根据我们们多年的的管理经经验，我我们将大大厦设施施、设备备的管理理分为三三个层次次进行，即即：以保保证设施施、设备备处于受受控状态态、维持持正常运运行为目目的的日日常管理理及维修修；以消消除各种种运行隐隐患，保保证设施施设备性性能得以以充分发发挥为目目的

12、的定定期维修修养护（包包括大、中中修）；以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保护功能能从而满满足用户户不断增增长的服服务需求求为目的的的改良良性维护护（改造造）。在在大厦设设施、设设备的管管理和维维护上，我我们致力力于凭借借自身经经验，提提高工作作效率，降降低成本本。再如如，将能能源管理理作为降降低成本本的一个个抓手，提提出合理理可行的的空调、照照明等重重点耗能能设施的的运行方方案以及及能源管管理的具具体措施施，通过过采取各各种有效效管理手手段，务务求实现现最合理理的质量量价格比比。4.6完完善“面子”工程，确确保环境境面貌与与大厦档档次相匹匹配客户进入入大厦首先先能够体会的的是大厦厦环境。

13、整洁优美的环境等于是大厦的“脸面”，我们将致力于不断完善保洁与绿化养护工作，做到“室内无灰尘，室外无垃圾”，做到“四季常绿、花卉点缀”。对大厦的清洁保洁，我们所做的将不限于简单的清扫类的项目，我们将引进专业的建筑材料保养技术，定期进行石材处理等工作，尽力使大厦整体保持崭新如一。我们将重点关注清洁保洁的细节部位，杜绝管理盲区，坚持不懈地做好“面子”工程，使大厦环境面貌与甲级写字楼的楼盘档次相匹配。4.7 建立立多方监监督机制制，严格格控制服服务品质质在对大厦厦物业管管理服务务的品质质监控方方面，我我们将建建立多方方监督机机制。在在公司内内部，我我们将建建立多级级检察制制度，除除管理处处自查外外，

14、还将将进一步步强化公公司对大大厦服务务质量的的定期抽抽查。除除内部监监督以外外，我们们还将请请开发商商及大厦厦租售部部相关人人员担任任督查员员，定期期及不定定期对大大厦物业业管理进进行检查查，提出出整改意意见。通通过各方方面的检检查监督督，从不不同角度度寻找、发发现大厦厦管理中中的不足足，第一一时间消消除问题题，使管管理服务务更加严严谨及周周密。4.8对对员工队队伍素质质从严把把关要实现我我们在管管理方案案中的各各项承诺诺，最关关键的在在于员工工的整体体素质，人人的因素素决定一一切。管管理处日日常运作作中的一一项工作作重点就就是保证证物业用用人机制制的有效效推行，我我们将通通过竞争争上岗、优优

15、胜劣汰汰和各级级岗位责责任制来来给予员员工一定定的工作作和竞争争压力，通通过持续续不断的的培训和和考核来来保证队队伍的素素质。在在物业管管理实施施过程中中，我们们力求挑挑选一批批“品德好好、素质质好、身身体好”的有志志之士充充实到物物业的队队伍中来来，充分分发挥员员工的各各项优势势，同时时对他们们实施科科学培训训，规范范管理，使使其不断断得到充充电和提提升，我我们将为为表现出出色的员员工不断断提供培培训、加加薪、升升职的机机会，甚甚至介入入高层管管理。在在实施大大厦的物物业管理理过程中中，我们们要求每每一位员员工必须须体现良良好的精精神面貌貌、仪容容整洁、工工作主动动热情，以以自己的的作为体体

16、现出公公司的管管理服务务理念。上述内容容是我们们针对大大厦制定定的管理理原则和和思路，这这些思想想将体现现在其后后具体的的管理方方法和操操作规范范上，以以确保大大厦的管管理取得得成功。物业管理理前期服服务现代高层层写字楼楼建筑具具有设计计复杂、技技术含量量高、建建设周期期长和安安装及施施工难度度大的特特点，为为了保证证物业正正常使用用并发挥挥其功能能，对物物业实施施有效管管理就需需要物业业管理公公司的前前期服务务。我司提供供的前期期服务是是指自参参与项目目的前期期设计开开始到客客户进驻驻之前的的质量监监督全过程。它它包括：早期介介入、物物业接管管验收和和物业管管理前期期服务的的准备程程序等内内

17、容，相相关项目目如下图图所示。早期介入强/弱电设备能源节省计划停车场系统给排水系统空调设备电信设备物业管理前期服务设备设施接管验收房屋土建接管验收接管验收准备工作物业接管验收工程遗留问题解决资料的接管验收钥匙的接管验收物业管理前期服务准备程序进驻准备装修指南员工招聘上岗培训流程设计规章制度管理预算工作计划对外联络项目保险用户手册管理公约1 早早期介入入早期介入入是现代代物业管管理的一一项基础础性工作作，其核核心是把把物业管管理的思思想注入入到物业业的规划划、设计计、施工工过程中中，使物物业最大大限度地地满足客客户的需需求，为为后期管管理创造造有利条条件。我我们将着着眼于以以下几方方面的工工作：

18、1.1 成立立项目小小组签订物业业管理委委托合同同后，我我们将从从公司内内选派多多名管理理、技术术人员，组组成大厦厦项目小小组，先先行到位位，开展展前期介介入工作作。项目目小组负负责前期期介入工工作以及及建立外外部公共共关系，同同时对设设计、施施工过程程中已经经存在或或可能发发生的问问题提出出意见和和建议，定定期与委委托方协协商解决决。1.2 主要要工作内内容1.2.1 参与工工程例会会 项目小小组相关关人员将将定期参参加由开开发商召召开、总总包方、施施工单位位和工程程监理等等单位出出席的工工程例会会，从便便于日后后管理的的角度提提出相关关建议，随随时与各各有关单单位保持持联络，以以便熟悉悉项

19、目的的配套设设备设施施、建筑筑结构、管管线走向向和隐蔽蔽工程，保保证项目目的顺利利移交。1.2.2 会审图图纸从环境布布局、管网设设置、停车场场所、防盗报报警设施施等细节节方面考考虑，提提出对大大厦今后后物业管管理工作作有利的的建议。1.2.3 参与质质量管理理对设备选选型、分分布数量量提出建建议；加加强对隐隐蔽工程程进行验验收，使使质量隐隐患消灭灭在萌芽芽状态，促促进物业业建造质质量和验验收效率率的提高高，为今今后的经经济运行行、维修修创造条条件。1.2.4 收集技技术档案案不断收集集积累物物业档案案资料和和项目的的产权资资料，为为今后维维修、改改造等作作专业技技术上的的准备。1.2.5 熟

20、悉周周边环境境熟悉大厦厦周边的的供电、供供水、市市政、环环卫、公公安、消消防和行行业主管管部门等等政府职职能部门门的情况况，建立立和谐的的工作关关系，使使物业管管理顺利利运作。2物业接接管验收收2.1 接管管验收的的准备工工作 2.1.1新建建物业竣竣工验收收后、客客户进驻驻前，我我司将及及时组建建接管验验收小组组，对所所接管的的物业进进行综合合性的接接管验收收，以确确保所接接管物业业基本合合格，满满足客户户的质量量要求。2.1.2物业业接管小小组由我我公司各各部门业业务骨干干及大厦厦的管理理人员组组成，负负责各分分项的验验收接管管。2.1.3接管管验收开开始之前前接管验验收小组组应做好好以下

21、准准备工作作：与委托托方联系系好交接接事项、交交接日期期、进度度、验收收标准等等；派出先先头技术术人员前前住工地地现场摸摸底，制制定好接接管验收收计划；准备好好接管验验收记录录表格。2.2 接管管验收的的工作程程序2.2.1房屋屋主体结结构按幢幢验收接接管，属属于整幢幢房的附附属设备备按幢一一起查验验接受。2.2.2设施施、设备备按台查查验，按按系统接接收。2.2.3无论论是房屋屋主体或或设施以以缺陷整整改结束束、复验验全部合合格后才才能接收收，并接接受委托托方移交交的钥匙匙和部分分的看管管责任。2.3 资料料的接管管验收物业产产权资料料；物业竣竣工图纸纸；综合竣竣工验收收资料：；施工设设计资

22、料料；机电设设备资料料；相关客客户资料料。2.4 接管管验收标标准和验验收方法法 验收方方法为观观感验收收法和使使用验收收法。2.5 接管管验收遗遗留问题题的处理理2.5.1遗留留问题的的登记确确认对资料料图纸接接管中发发现的有有不全、不不真实、不不符合等问问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录，并并交委托托方相关关人员签签字确认认；对物业业硬件设设施接管管验收中中发现的的质量不合合格等问问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录，并并请委托托方相关关人员签签字确认认。2.5.2对资资料图纸纸遗留的的问题，接接管验收收小组应应当积极极同委托托方联系系补齐。2.5.3对物物业硬件件设

23、施、设设备遗留留问题，一一般问题题接管验验收小组组应当要要求相关关单位在在两周内内解决。重重大问题题接管验验收小组组应当要要求相关关单位在在一个月月内解决决。2.5.4对于于长期解解决不了了、势必必会影响响物业管管理的问问题，我我司将以以备忘录录的形式式将问题题登记后后交给委委托方进进行备忘忘。2.5.5相关关记录和和备忘录录交公司司相关部部门归档档，长期保保存。3 物物业管理理前期服服务的准准备程序序3.1 管理理预算和和工作计计划根据对项项目更详详尽的了了解和认认识以及及详细的的技术数数据资料料，我司司将编制制管理费费预算方方案，其其中包括括今后管管理处员员工的编编制和管管理费开开支预算算

24、。在此此基础上上，我们们将从管管理和市市场两个个角度综综合考虑虑，提出出有关各各单元管管理费收收取标准准，并密密切监察察房地产产市场的的动态，提提出在管管理安排排上最有有利的费费用运算算。同时时制定专专门的前前期服务务的工作作计划，并并根据此此计划逐逐步开展展各项管管理工作作。3.2 流程程设计和和规章制制度我们将根根据ISSO90001：20000质量量管理体体系的要要求，为为管理处处各岗位位制定一一套细致致、完整整的工作作流程，以以使各岗岗位人员员能按照照标准要要求做好好每一项项工作。将将依照大大厦的实实际情况况制定各各岗位职职责和规规章制度度，强调调可操作作性和针针对性，并并拟定各各类机

25、电电设备的的维修保保养计划划、运行行维护法法规范，以以完善日日后的管管理工作作。3.3 员工工招聘和和上岗培培训员工表现现为物业业管理最最基本及及最重要要的环节节，我公公司将从从本部派派驻一位位具有丰丰富写字字楼物业业管理经经验的物物业经理理负责大大厦的现现场管理理工作，并并调派各各主管级级人员，特特别是工工程主管管及时进进场参与与现场工工作、熟熟悉各类类设备设设施。此此外，还还将拟定定招聘计计划，筛筛选适当当的申请请人，安安排面试试、复试试，并按按工作先先后录用用。我司通过过多年各各类型物物业管理理实践和和对不同同层次员员工进行行培训，已已发展出出一套具具有特色色的培训训课程和和培训体体系。

26、我我们会针针对大厦厦的特点点和新聘聘员工的的具体情情况，度度身定制制一系列列上岗前前的基础础知识培培训，使使员工在在上岗前前能基本本掌握高高标准写写字楼物物业管理理所需的的各类知知识，以以便日后后工作的的正常开开展。我我们还将将对受训训员工进进行考核核和评估估，就招招聘员工工的物业业管理综综合能力力进行测测试，挑挑选合适适人选，组组建优秀秀的物业业管理团团队。3.4 用户户手册和和管理公公约我司将协协助委托托方制定定极具吸吸引力的的用户手手册和管管理公约约，详列列所有有有关客户户需注意意事项和和有关项项目使用用及管理理资料，明明确用户户应享受受的权利利和应尽尽义务。并并可根据据委托方方的不同同

27、要求提提供不同同的印制制式样。此此类精美美的手册册和公约约将足以以充分表表达发展展商对专专业管理理事项上上的重视视，从而而可以有有效地促促进本大大厦的市市场推广广和租售售业绩。3.5 对外外联络我们深知知大厦所所属地域域中各政政府机构构、街道道居委、警警署、消消防局、劳劳动局、交交通管理理部门以以及各公公用事业业主管部部门的友友好合作作关系对对于项目目顺利交交接以及及日常管管理工作作的重要要性。我我司对小小陆家嘴嘴地区、以以及上海海市各部部门机构构均建立立了良好好的公共共关系。我我们将运运用自身身的优势势代表大大厦与所所在地政政府部门门及时沟沟通协调调相关事事项，为为今后管管理工作作打下较较好

28、的公公关基础础，同时时确保各各类需审审批、评评定手续续的完整整有序。3.6 项目目保险我们将及及时了解解贵司在在项目建建筑期间间的保险险计划，并并提供与与各家保保险公司司的联络络，运用用本司的的管理经经验为项项目挑选选最合适适的投保保险种、费费率并安安排保险险的投保保事宜，以以保证项项目于移移交期及及其后的的使用期期内有充充分的保保险安排排。3.7 进驻驻准备和和装修指指南我司将在在大厦落落成之前前制定一一套详尽尽完整的的交楼流流程，并并附上装装修指南南，以便便可以在在各单元元交付给给客户使使用之前前能通知知客户，从从而确保保用户在在正式接接收单元元时充分分了解项项目的装装潢规章章及审批批程序

29、，以以便使客客户的装装修工程程时刻处处于全面面的专业业监管之之下。物业管理理日常运运作1 安安全保卫卫服务大厦是一一座现代代化的写写字楼，其其安保工工作涉及及的范围围较为广广泛，因因此需要要树立一一流的安安保形象象，创造造一流的的安全环环境，做做好一流流的安全全防范工工作。在在安全管管理方面面，我们们将充分分运用公公司管理理各类物物业的丰丰富经验验，利用用现代化化的管理理手段，依依靠各种种先进技技术设备备与工具具，科学学组织，精精心安排排，提供供高水平平、高水水准、全全方位的的安全管管理，确确保大厦厦的安全全。1.1 安保保工作的的主要特特点大厦安保保工作的的特点，是是由大厦厦功能特特性所决决

30、定的。由由于大厦厦为多功功能的写写字楼物物业类型型，其安安保工作作就具有有不同于于其它物物业类型型的一些些特点。1.1.1 机密性性与开放放性的统统一，决决定了安安保工作作的综合合性大厦作为为集机密密性和开开放性为为一体的的综合性性大厦，那那么它的的安全保保卫工作作就必然然要与其其自身特特点和有有利于其其功能发发挥的要要求相适适应。也也就是说说，大厦厦的安保保工作，既既要保证证大厦内内具有一一定机密密性的客客户日常常业务的的的安全全、正常常开展，又又要让大大厦客户户和出入入宾客感感受到在在普通宾宾馆、饭饭店、酒酒楼等高高度开放放的场所所里消费费或工作作时所能能感受到到的祥和和气氛。既既不能让让

31、闲杂人人员进入入机要工工作区域域，干扰扰其正常常工作，又又不能让让客户感感到处处处受到拘拘束和限限制。如如何掌握握好二者者之间的的关系，把把握好分分寸，是是直接体体现大厦厦安保工工作优劣劣的关键键之一。大大厦在一一开始进进行安保保系统的的构思设设计时，就就要全面面从机密密性与开开放性角角度考虑虑，在安安全保卫卫工作上上，要创创造一套套自己的的管理模模式。1.1.2 消防等等级要求求高，决决定了消消防预案案的重要要性大厦作为为一幢甲甲级写字字楼，其其对消防防等级的的要求相相当高，又又由于其其为高层层建筑，一一旦发生生火灾，在在高层人人员疏散散方面必必须有周周密考虑虑。日常常物业管管理服务务过程中

32、中，物业业管理方方面必须须将预防防火灾，消防设设施维护护保养，消消防安全全检查等等作为物物业管理理中的重重要内容容，从最最大限度度上预防防火灾的的发生，最最大限度度上减少少火灾损损失，为为客户的工工作、生生活提供供安全环环境。另另外，在在消防管管理方面面，必须须与大厦厦客户建建立协同同机制，组组织大厦厦所有客客户全面面参与消消防管理理，并使使客户加加强消防防管理意意识及掌掌握应急急、避难难等措施施。1.1.3 车辆管管理情况况复杂，决决定了交交通组织织的前瞻瞻性大厦建筑筑设计共共安排停停车位3365辆辆，其中中地上可可以停车车18辆辆。从大大厦整个个建筑体体量及使使用功能能来看，这这些停车车位

33、数量量与满足足大厦客客户及宾宾客车辆辆停放需需求之间间可能会会有一定定差距。另另外，大大厦机动动车交通通流线需需经该区区域内部部道路方方可连通通城市外外部交通通，而该该区域内内汇集了了众多写写字楼，区区域内部部道路地地形较为为复杂，为为保证来来往大厦厦宾客车车辆顺利利、便捷捷到达，合合理的交交通组织织相当重重要。做为物业业管理方方，必须须对大厦厦周边及及本大厦厦车辆管管理方面面的状态态有一个个全面的的估计，在在实施日日常物业业管理服服务前就就应对车车辆管理理有一个个前瞻性性的交通通组织设设计，从从而保证证日常管管理服务务的正常常开展。1.2 安全全监控及及巡逻检检查方案案我们认为为，物业业管理

34、方方在安全全监控及及巡逻检检查方面面应根据据大厦的的实际情情况及其其特点，对对大厦的的管理原原则、管管理方式式进行综综合考虑虑，权衡衡利弊，找找出最佳佳解决办办法。因因为，倘倘若只考考虑大厦厦的机密密性而采采取相对对封闭式式的管理理，对来来往宾客客严加盘盘查，固固然会使使大厦的的安全得得到较为为全面的的保障，但但同时会会因其森森严的气气氛而令令大厦的的商业性性公司感感到不便便，丧失失其顾客客。反之之，如果果只是片片面地强强调大厦厦开放性性的一面面而放松松应有的的警觉，就就会给大大厦的长长期安全全运作造造成隐患患。物业业管理方方必须处处理好机机密性与与开放性性的矛盾盾，使二二者有机机地统一一起来

35、。我们对大大厦的安安全管理理，拟采采取“外松内内紧，人人防、技技防相结结合”的原则则。根据上述述原则，我我们提出出以下设设想： 确确立“动态管管理”思想，大大厦巡逻逻安保人人员和中中央监控控室人员员作为第第一道防防线，时时时密切切关注大大厦内外外的动静静。安全全管理的的方式以以闭路电电视监控控、消防防监控等等综合安安保系统统为主，辅辅之以安安保固定定岗、流流动岗、机机动应急急人员，建建立一个个严密、可可靠的安安全网络络。大厦厦安全岗岗位设置置以填补补技防“盲点”为准则则，根据据大厦实实际情况况设置门门岗、外外围巡逻逻岗、楼楼内巡逻逻岗、地地下层巡巡逻岗等等。一般般情况下下的安全全管理，按按规定

36、班班次、时时间、人人员、岗岗位、工工作性质质来执行行日常任任务；特特殊情况况下的安安全管理理，按事事件的性性质采取取相应的的应急措措施，如如重大活活动、突突发性事事件和紧紧急事件件的临时时性处置置、管制制，并在在大厦的的安全管管理工作作中，设设定紧急急事件和和突发事事件处理理预案。在在整个安安保管理理方面，实实行动态态监控管管理。 确确保技防防到位，大大厦各重重要部位位都设有有24小小时严密密监控系系统，中中央控制制室通过过集群电电话和对对讲机与与巡视安安保员保保持联络络，以便便随时掌掌握情况况。此外外，大厦厦还采用用各种预预警设施施，与人人防力量量互相补补充，共共同构成成严密的的安全网网络，

37、外外松内紧紧，加强强防范，从从而有效效发挥二二者的综综合优势势。对于于重点部部位的安安全防范范，我们们建议在在关键客客户楼层层设置安安全识别别系统，以以防止闲闲散人员员随意闯闯入，确确保重点点楼层的的安全。 门门禁管理理区分类类别，采采取不同同管理措措施。对对于写字字楼来说说，人员员进出复复杂。除除众多商商务办公公人士以以外，不不可避免免还会有有众多送送快递人人员、送送外卖人人员等进进出。而而送快递递人员、送送外卖人人员因其其个人素素质参差差不齐，很很可能会会给大厦厦带来安安全隐患患，并且且会在一一定程度度上对大大厦的管管理档次次有所影影响。因因此，我我们将多多方听取取客户意意见，针针对于不不

38、同人员员，采取取不同管管理措施施。对于于商务办办公人士士，我们们将尽可可能营造造一种较较为宽松松的商务务氛围；对于关关键客户户的快递递要求，因因其机密密性，我我们将与与其共同同协商确确定外来来人员放放行范围围。对于于其他客客户，我我们将选选择几家家品牌声声誉良好好的快递递企业，提提供其选选择。对对于送外外卖的情情况，我我公司拟拟进行严严格的门门禁控制制。当然然，我们们建议在在大厦招招商时，对对餐饮商商家能够够有一些些多样选选择，并并且引进进罗森超超市等，这这既方便便了客户户，也能能为该项项物业管管理措施施的实现现创造条条件。 强强调全员员管理。在在大厦的的安全管管理方面面，我们们将着力力减少宾

39、宾客察觉觉安保岗岗位的频频次，使使宾客感感觉一种种宽松的的商务氛氛围。然然而，在在“全员皆皆岗”、“寓安全全于服务务中”的思想想指导下下，我们们将要求求处处都都有以其其它更为为自然随随意的形形式体现现出来的的无形安安保岗位位。不言言而喻，要要真正做做到机密密性与开开放性的的矛盾统统一，仅仅靠专职职的安保保、技保保的力量量而忽视视各类服服务中的的全员安安全意识识是远远远不够的的。相反反，只有有动员一一切可以以动员的的力量，抓抓好全员员安全意意识，寓寓保安工工作于随随意自然然的隐迹迹无形之之中，促促进安保保工作服服务化，才才能既充充分保证证机密性性所需的的严密防防范，又又适应开开放性所所要求的的宽

40、松气气氛。例例如广场场上交通通疏导的的指挥工工作、大大厦广场场区域的的值勤巡巡逻均以以停车管管理的服服务面貌貌出现，更更符合大大众的接接受心理理。如大大堂撤去去大堂安安保，以以迎宾员员的面貌貌出现在在客户面面前，既既使客户户感到亲亲切，又又起到了了维护大大厦秩序序、留意意周围情情况的作作用。我我们建议议在今后后的日常常管理中中，安保保人员的的制服为为西服式式样，坚坚持贯彻彻外松内内紧原则则，时刻刻保持高高度警觉觉但不露露于言表表，从而而缩短与与宾客的的距离。 加加强外部部联络，取取得外部部支持。我我公司在在大厦所所在的小小陆家嘴嘴区域管管理着多多个楼盘盘，在我我公司多多年的物物业管理理实践过过

41、程中，与与该区域域行业主主管部门门以及公公安、交交警、城城管等政政府部门门建立了了良好的的协作关关系。在在对大厦厦的管理理过程中中，我们们将进一一步加强强与这些些部门的的沟通联联系，寻寻求必要要的支持持和帮助助，从而而有力地地保障大大厦的安安全运作作。特别别在安全全防范的的策略上上，强调调与当地地治安组组织联防防联制，发发挥治安安的规模模优势。1.3 消防防管理方方案对于一幢幢高层甲甲级写字字楼，其其对消防防等级的的要求相相当高，消防管理是大厦安全管理的重点之一。作为物业管理方，在日常物业管理服务过程中将做好以下几个方面的工作： 1.3.1明确确物业管管理人员员职责认真组组织安保保人员及及所有

42、员员工学习习有关消消防知识识，熟悉悉并能正正确使用用各种消消防设施施和器材材。 做做好消防防监控中中心的日日常值班班。消防防监控中中心是接接受火灾灾报警、发发出火灾灾信号和和确定安全全疏散指指令等的的机构，消消防监控控中心实实行244小时值值班，并做好好值班记记录。值值班人员员应忠于职职守，认认真工作作。公司司相关负责责人应做做好管理理、指导导、督促促、检查查，对有有问题的的及时进进行整改改。严格贯贯彻、执执行消防防法规，落落实各项项防火安安全制度度和措施施。专职职消防人人员必须须每天巡巡视管辖辖区域的每个个角落，及及时发现现并消除除火灾隐隐患；定期对对防火责责任制、防防火岗位位责任制制执行情

43、情况进行行检查，并并进行汇汇报、交交流；定期对对客户进行行防火制制度执行行情况检检查，阻阻止私自自乱拉乱乱接电源源，违反反安全用用电、用用气的不不当行为为。负责管管辖区域域内动用用明火的的批准和和现场监监护工作作。管理好好管辖区区域内的的各种消消防设备备、设施施和器具具，定期期进行检检查、试试验、大大修、更更新，确确保它们们始终处处于完好好状态。组织消消防宣传传教育，宣宣传方式式可灵活活多样，生生动活泼泼，培养养建立客客户的消消防意识识。抓好好义务消消防队的的培训和和演习，定定期向客客户传授授消防知知识及应应急避难难方法。定期对对管辖区区域内要要害部位位进行检检查是预预防火灾灾的一项项基本措措

44、施。特特别是检检查大厦厦内的电电器、电电线、燃燃气管道道有无腐腐蚀、氧氧化等情情况，防防止线路路短路或或爆炸引引起火灾灾。管理好好消防监监视中心心的各种种设备、设设施，保保障监视视中心始始终处于于正常工工作状态态。 建建立切实实可行的的应急预预案，一一旦发生生火警时时，进行行有效的的现场扑扑救。制止任任何违反反消防安安全的行行为和企企图。1.3.2建立立较完善善的消防防安全制制度，做做到有章章可循 建建立消防防中心值值班制度度。消防防中心值值班室是是火警预预报、信信息通讯讯中心，值值班员必必须树立立高度的的责任感感，严肃肃认真地地做好消消防中心心的值班班监视工工作，并并做好消消防设施施每天运运

45、行情况况记录。 建建立防火火档案制制度。我我们将建建立防火火档案，对对火险隐隐患、消消防设备备状况(位置、功功能、状状态等)、重点点消防部部位、消消防工作作概况等等要记录录在案，以以备随时时查阅；还要根根据档案案记载的的前期消消防工作作概况，定定期进行行研究，不不断提高高防火、灭灭火的水水平和效效率。 建建立消防防岗位责责任制度度。建立立各级领领导负责责的逐级级防火岗岗位责任任制， 上至公公司领导导，下至至消防员员，都对对消防负负有一定定责任，从从而建立立健全防防火制度度和安全全操作制制度。每每年年初初由物业业管理方方招集大厦厦客户签签订防防火责任任书，确确定消防防联络员员名单，并并确定职职责

46、，层层层明确确责任，建建立全方方位的监监督体系系。定期开开展消防防安全检检查制度度。确保保消防栓栓玻璃、阀阀门、水水枪、水水带完全全完好。报报警系统统准确无无误，达达到应急急要求。配配电房、值值班室等等应按规规定配齐齐各种灭灭火器。备备用发电电机、消消防水泵泵、消防防电梯能能应急使使用。定定期组织织大检查查，每月月物业管管理方进进行普查查，平时时设置专专人重点点抽查，做做到发现现隐患立立即消除除。保安人人员的定定期和演演习制度度。作为为物业管管理方应应定期组组织安保保人员进进行消防防演练，以以提高安安保人员员的实际际作战能能力。同同时，也也应定期期组织大大厦客户户协同演演练，以以提高大大厦客户

47、户的应急急能力。1.3.3建立立一支高高素质的的消防队队伍为加强物物业的消消防管理理，物业业管理方方的全体体员工都都必须熟熟悉中中华人民民共和国国消防条条例和和公安部部发布的的高层层建筑消防管管理规则则。在在我公司司，全体体安保人人员都是是义务消消防员，这是一支不可忽视的队伍。公司会定期开展工作，一是对其加强防火业务指导，二是对其进行灭火技能培训，三是定期开展检查，达到充分发挥这支队伍的作用。1.3.4加强强消防设设备的管管理为了保障障消防工工作的安安全，根根据建筑筑设计防防火规范范，大厦厦内部设设有先进进的消防防设备和和灭火器器材。作作为物业业管理方方，我们将将定期检检查消防防设备的的完好，禁禁止擅自自更改消消防设备备的行为为，特别别是客户户进行装装修时，必必须严格格