房地产估价师考试答案6辑.docx

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1、房地产估价师考试答案6辑房地产估价师考试答案6辑 第1辑 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 商品房预售方案应包括的内容有（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。 若重新评估的结果

2、为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。A14万元B20万元C17万元D不确定正确答案：A不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（）答案：对解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。 房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红正确答案：A股份制包括（）等企业组织形式。A、无限公司B、有限公司C、两合公司D、合伙公司E、股份有限公司答案：A,B,C,E

3、解析： 本题考查的是股票与相关概念的比较。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式。房地产估价师考试答案6辑 第2辑 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公可正确答案：ACD从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：考点:房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。（）答案：对解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键

4、是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。 按照中华人民共和国公司法规定，2022年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（ ）万元。A3B4C5D8正确答案：D 可保危险一般必须具备的条件中，一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有必然性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。A1982B1984C1985D1986正确答案：D房地产估价师考试答案6辑 第3辑房地产开发项目的主要不确定性因素包括（）。A、建筑安装工程费B、开发期与租售期C、权益投资比率D、

5、资本化率E、贷款利率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（）。A、首次公开发行B、配股C、增发D、认股权证答案：C解析： 本题考查的是股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。 （三）某正常生产的工

6、厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?正确答案：1现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。 2规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）。 3该地区

7、居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料。 4该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）。 5相关税费。 6贷款利率。 7该地区类似居住物业开发平均利润水平。 8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 9市政配套费用和土地开发费用。 10该地区土地出让金（地价）的规定和标准。 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费

8、者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。 李某购买新房并入住，说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D房地产估价师考试答案6辑 第4辑 某地区某类房地产2022年4月1H至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、8

9、5.O、89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为（ ）元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B2000(91.8/89.2)=2200(元/m2)住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，

10、属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均

11、收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。(2022真题) 通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的

12、；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡（镇）人民政府 C.农村集体经济组织 D.土地使用者答案：C解析： 本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A、在建工程B、有规划条件但

13、规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产答案：A,C,D解析：考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。房地产估价师考试答案6辑 第5辑 房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在征收土地时，必须坚持“一要吃饭二要建没”的方针。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市

14、规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A4000B5900C6800D7200答案：C解析：该宗地块理论上应补交的地价P=5000（840%3000+860%10001.0800）/10000=6800（万元）。具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强特性的岩石是（）。A.花岗岩 B.玄武岩 C.石灰岩 D.大理石答案：B解析： 本题考查的是砖与石。玄武岩具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强的特性。针对垄断的经济政策包括（）。A.反垄

15、断 B.税收调节 C.价格管制 D.政府干预 E.明晰产权答案：A,B,C解析：本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。折现率6%6%25%7.

16、5%，6000（16%）/1.07554000.7/0.075（11.0755）5061.44。参见教材P234。房地产估价师考试答案6辑 第6辑 土地一级开发项目的操作模式不包括（ ）。A纯政府模式B纯企业模式C政府与企业合作模式D受政府授权委托的企业模式正确答案：B土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。 为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（ ）的合同形式。A固定单价合同B成本加酬金合同C分包

17、合同D固定总价合同正确答案：D房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。A、 5674元B、 2000元C、 6250元D、 8929元答案：A解析：根据教材中的一次支付现值公式。需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。A.土地使用权状况 B.土地所有权状况 C.土地利用现状 D.土地使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。