房地产估价师预测试题9辑.docx

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1、房地产估价师预测试题9辑房地产估价师预测试题9辑 第1辑下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记的范围，不局限于商品房预售。某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A发行可转换债券B发行普通股股票C发行优先股股票D发行公司债券答案：D解析：公司债券是指公司依

2、照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。短期信用工具不包括( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票答案：D解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价低于保留价的可以成交。（）答

3、案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A、需求预测B、吸纳率分析C、房地产市场建造周期循环运动情况的分析D、家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、B、D均属于需求分析。房地产估价师预测试题9辑 第2辑对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率答案：A解析：考点:

4、房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。A风险基金B保证金C预留金D周转金正确答案：B房地产估价收费采用差额定率分档累进计收。（）答案：对解析：房地产估价采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。当需求减少且供给增加时，表现为需求曲线向右下方移动，供给曲线向左下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。（）答案：错解析：本题考查的是市场均衡。当需

5、求减少且供给增加时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。路线价法主要适用于( )。A、 城市街道两侧商业用地的估价B、 旧建筑物的估价C、 新建筑物的估价D、 拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。房地产估价师预测试题9辑 第3辑 凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D

6、,E解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费答案：D解析： 本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。集体土地征收，导致土地权利发生转移，即集体土地所有权转变为国有土地使用权。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的

7、需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。P40。房地产估价师预测试题9辑 第4辑从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A建筑密度B用地面积C人口容量D停车泊位E建筑形式答案：C,E解析：地块控制指标分为指导性指标和规定性指标

8、两类。指导性指标是指参照执行的指标，一般包括以下各项：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。规定性指标是指一旦确定下来，就必须严格遵照的指标，包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施等。ABD 三项属于规定性指标。某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，正确的是（）A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人

9、民币C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人，其他情况下，安置补助费发放给安置组织者；选项B错误，土地补偿费为征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，即100100006106001000万元，最少为600万元；选项D错误，对于集体土地征收，用地单位支付补偿费以及安置费用，若用地单位为国家，则由国家支付土地补偿费及安置补助费。下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A现在按9.5折一

10、次性支付B一年后一次性支付C现在首付30，余款在未来3年内分年等额支付D现在首付50，余款在未来10年分年等额支付答案：D解析：设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。 楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题9辑 第5辑运用收益法评估投资价值时采

11、用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率） （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.

12、拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。 居民购买住宅的行为属于（ ）。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：D居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。房地产估价师预测试题9辑 第6辑可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务

13、的价格。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务。（剥离法）参见教材P185。房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化策略D.形象差异化策略E.销售差异化策略答案：A,B,C,D解析：市场定位。市场定位战略主要有以下四种：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差异化战略。 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企

14、业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。A某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人

15、的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：A,C,D,E解析：A项，如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就应回避相应的估价业务。B项，对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相关专家，咨询相关研究机构、生产厂家，或者采用“分包”方式聘请相关专业估价机构、咨询机构等出具专业意见来解决，即可借用相关专业意见。C项，估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的

16、商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私。D项，估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险之所在及其程度。对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守估价职业道德底线。E项，估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、

17、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800

18、 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。按照权责发生制原则，甲公司2022 年1 月的利润应为（）万元。A.110.0B.115.5C.125.5D.340.0答案：D解析：权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应该作为当期的收入和费用。甲公司 2022 年 1 月的利润年租金240 万元+经营收入 300 万元支出 200 万元（含税费）=340.0（万元）。房地产估价师预测试题9辑 第7辑2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国

19、有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳（）。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费答案：B解析：本题考查的是建设用地使

20、用权出让的概念。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。参见教材P28。参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（）。A、主体B、客体C、内容D、形式答案：A解析： 本题考查的是民事法律关系。民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期

21、收益水平，所能承受的最高土地取得价格。分布数列中最大标志值与最小标志值之差称为（）。A.极差 B.平均差 C.标准差 D.变异系数答案：A解析：本题考查的是变异指标。全距又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围。 二级注册结构工程师的执业范围不受工程规模及工程复杂程度的限制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题9辑 第8辑按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款 B.中期贷款 C.长期贷款 D.抵押贷款 E.保证贷款答案：A,B,C解析：本题考查的是商业银行资产业务。按贷款使用期限的长短，可将贷款分为短期贷款、中期贷款和长期

22、贷款。（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A、类比法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法答案：B解析：考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A.装饰装修改造 B.修建广场.公园.公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格

23、局等，会导致房地产价格上涨。一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。A.平等原则 B.诚实信用原则 C.公序良俗原则 D.自愿原则答案：B解析：诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。下列各项中，属于财产权的是（）。A、物权B、生命健康权C、姓名权D、肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。房地产估价师预测试题9辑 第9辑在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。A.告知评估价 B.公布保留价 C.给出

24、起拍价 D.竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。 根据以下材料，请回答 101109 问题： 某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在

25、建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设

26、在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。第101题：开发公司征用该片土地应报（ ）审批。AZ县人民政府BY市人民政府CX省人民政府D国务院正确答案：C 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A3951B4939C4996D6245正确答案：C下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A、征收补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、改变用途房地产估价 E、房屋抵押估价答案：B,C,D解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A.市场价格上升 B.市场价格下降C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：B解析：