某某大厦物业管理部工作手册10554.doc

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1、目录一、物业业部组织织架构与与人员结结构3二、部门门职责44三、物业业部各岗岗位职责责5、物业业部经理理职责55、运行行督办经经理职责责：5、楼宇宇管理经经理职责责5、强电电主管职职责5、给排排水、空空调主管管职责66、弱电电主管职职责6、电梯梯主管职职责6、楼宇宇维修主主管职责责7、文员员职责7710、维维修电工工领班职职责811、管管、钳工工领班职职责812、维维修管钳钳工职责责（实行行考核上上岗制度度）813、维维修电工工职责（实实行考核核上岗制制度）8814、楼楼面维修修工职责责。（实实行考核核上岗制制度）9915、仓仓库保管管员职责责。（实实行考核核上岗制制度）9916、物物业部采采

2、购员职职责。（实实行考核核上岗制制度）99四、物业业部主要要工作内内容、程程序及制制度111（一）维维修领班班日常工工作程序序11（二）维维修电工工日常工工作内容容及注意意事项111（三）弱弱电各系系统工作作程序112（四）维维修管、钳工日日常工作作内容及及注意事事项122（五）楼楼面维修修工日常常工作内内容及注注意事项项13（六）电电梯维修修工日常常工作内内容及注注意事项项13（七）设设备三级级保养制制度133（八）设设备检修修管理制制度144（九）设设备巡检检管理制制度155（十）设设备封存存、启用用管理制制度155（十一）工工具借、领管理理制度115（十二）楼楼面及其其它部门门设施维维修

3、程序序17（十三）向向财务部部提供扣扣款数据据要求117（十四）电电梯科规规章制度度及操作作规程118（十五）空空调给排排水科规规章制度度及操作作规程229（十七）强强电科规规章制度度及操作作规程441（十八）、关于收收缴水、电费的的管理规规定（试试行）447（十九）关关于卖场场营业设设施、装装修改造造工程的的管理规规定499五、物业业部与相相关部门门间的关关系50045一、物业业部组织织架构与与人员结结构物业部经经理文员督办办经理空排科主主管电梯梯科主管管维修科科主管设设备科主主管强电电科主管管弱电科科主管维修班运运行班空空楼楼楼设设运运设楼化化电电电电管临材材采仓设设维楼楼楼运运费费调调面

4、面面备备行行备面验验扶扶扶扶时料购购库备修修层修行行行用设设给给给给给班班层运室室梯梯梯梯理工审审员保管管班维保保班值管管备备水水水水水长长运行运运维维核核管理长长修养长长班理维维维维维维维行行行保保保员员员员电电电电员修修修修修修修工工班工工工工工班班班长长长长长楼监消广广宇控防播播自报系系系控警统统统二、部门门职责、负责责购物中中心设备备设施正正常、安安全、经经济运作作，为购购物中心心的经营营提供基本保证证。、负责责购物中中心所属属设备设设施的运运行、维维修、保保养工作作，使之之保持良良好的工作性能能技术状状况。、根据据经营布布局要求求及设备备技术状状况，对对设备设设施进行行合理调调整改迁

5、迁，使公司物业业得到升升值。、对部部门员工工进行严严格管理理、检查查、督促促部门员员工严格格执行公公司各项项管理制制度。、组织织部门员员工进行行物业管管理培训训，提高高员工综综合素质质。三、物业业部各岗岗位职责责、物业业部经理理职责负责购购物中心心设备设设施运作作、维修修、保养养工作，使使之保持持良好的的工作性性能状况况；组织制制定相应应工作管管理办法法、工作作程序制制度，编编制、审审核物业业部年度度、月度度计划；合理组组织实施施维修、运行工工作计划划及日常常工作，每每月向安安全运营营部提交交物业部部工作分分析报告告；检查、督促、考核部部门员工工严格执执行各项项制度、程序、规范及及工作进进度，

6、了了解部门门员工思思想状况况，对不不良倾向向及时纠纠正。负责组组织各项项专业培培训，提提高员工工专业素素质。负负责对直直接下属属工作业业绩考核核，并与与工资挂挂钩。全面负负责购物物中心物物业部的的技术管管理工作作，督促促各专业业工程师师尽职尽尽责，以以确保配配电、空空调、给给排水、弱电、电梯等等设备经经常处在在优良的的技术状状态安全全运行。负责购购物中心心的技术术整改项项目和新新项目的的施工质质量监督督的管理理工作。、运行行督办经经理职责责：积极配配合物业业部经理理搞好物物业部的的工作。每天检检查工程程现场和和设备状状况：检查设设备运行行状态，发发现问题题及时处处理。检查下下层岗位位纪律的的工

7、作态态度，发发现不良良现象立立即纠正正。检查运运行、维维修记录录，掌握握能耗情情况，做做好节能能工作，并并制定具具体措施施。每月负负责审查查各大客客户的用用电量、用水量量报表，广广场购物物中心总总用电量量、用水水量及能能耗情况况。各项培培训工作作。、楼宇宇管理经经理职责责、积极极配合物物业部经经理搞好好物业部部的工作作。、对购购物中心心楼宇设设施维修修及改造造工作费费用审核核。、对购购物中心心设施的的装修格格局及品品质进行行监控。针对购购物中心心的自身身特点，做做出适合合的布局局方案；确保购购物中心心的装修修档次，对对专柜所所用材料料、颜色色、尺寸寸进行控控制；为新招招专柜出出具平面面尺寸图图

8、，并利利用专业业特点协协助客户户设计及及改造设设施；对购物物中心所所用装饰饰工程跟跟进、协协调、使使之按计计划进度度进行，并并保证工工程的质质量。负责对对购物中中心设施施维修和和改进提提供方案案；根据确确定的设设计方案案按要求求组织实实施到位位；、强电电主管职职责（）在在物业部部经理领领导下主管楼楼面配电电、照明明、变电电设备的的全面工工作，确确保楼面面配电柜柜，照明明设备经经常处在在优良的的技术状状态下安安全运行行及日常常安全管管理。负责购购物中心心内电话话末端设设备、线线路的全全面工作作。（）每每天检查查工程现现场和设设备状况况检查设设备运行行状况，发发现问题题及时处处理。检查下下层岗位位

9、纪律和和工作态态度，发发现不良良现象立立即纠正正，并如如实记入入考核成成绩。审查运运行记录录，掌握握能耗状状况，做做好节能能工作,做好记记录.（）每每月负责责广场各各大客户户的用电电量报表表，在空空调工程程师配合合下核算算广场购购物中心心总用电电量，发发现差异异要分析析原因，及及时采取取措施纠纠正。（）制制定并贯贯彻电气气设备运运行方案案、检修修方案、计划和和安全操操作规程程，监督督和检查查各班组组合理使使用电气气设备，定定期维护护电气设设备的情情况，并并记录归归档。（）每每月负责责商场客客户，除除公司应应配照明明外的电电费管理理收取工工作。（）负负责督促促检查电电气设备备的技术术资料收收集整

10、理理工作，完完善技术术资料。（）掌掌握科技技发展新新动态，适适时应用用新技术术。（）负负责对直直接下属属的业绩绩考核并并与工资资挂钩及及各项培培训工作作。、给排排水、空空调主管管职责（）在在物业部部经理的的领导下下主管楼楼面卫生生间给排排水设施施的维修修、保养养和楼面面空气处处理机的的按时开开关工作作。负责物物业部所所属空调调设备，室室外给排排水设备备、泵房房设备的的运行，维维修等全全面工作作。（）每每天检查查工程现现场和设设备状况况检查设设备运行行状况，发发现问题题及时处处理。检查下下层岗位位纪律和和工作态态度，发发现不良良现象立立即纠正正。审查运运行记录录，掌握握能耗状状况，做做好节能能工

11、作,做好记记录.（）每每月负责责与强电电主管配配合核算算空调用用电量。（）对对系统设设备的运运行、维维修状况况进行监监督、考考核，每每月分析析报表。（）负负责空调调系统技技术资料料的收集集、整理理工作，完完善技术术资料。（）负负责直接接下属的的业绩考考核工作作并与工工资挂钩钩及各项项培训工工作。、弱电电主管职职责（）在在物业部部经理的的领导下下主管广广场、电电视监控控、防盗盗报警、广播系系统、楼楼宇自控控系统设设备、线线路的全全面工作作。负责购购物中心心消防系系统设备备线路的的全面工工作。（）每每天检查查工程现现场和设设备状况况检查设设备运行行状态，发发现问题题及时处处理。审查运运行、维维修记

12、录录。负责对对消防系系统等设设备运行行，维修修的工作作，每月月分析报报表。负责弱弱电系统统技术资资料的收收集、整整理工作作、完善善技术资资料。负责楼楼宇自控控装置的的正常运运行。、电梯梯主管职职责（）在在物业部部经理的的领导下下负责监监视分析析购物中中心电梯梯（部扶梯梯，台台直升梯梯）的运运行情况况，保证证各种设设备在规规定的参参数下运运行，发发现异常常应立即即安排维维修人员员处理，并并立即向向上级报报告，并并做好记记录。负责按按电梯维维保计划划对广场场电梯进进行维保保，使电电梯保值值。积极参参加各种种培训，对对发生事事故的隐隐患进行行分析，查查找原因因、制定定措施。负责电电梯设备备运行、维修

13、工工作，每每月分析析报表。、楼宇宇维修主主管职责责（）在在楼宇主主管经理理指导下下，负责责各楼面面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装装饰等其其它设施施的维修修、保养养工作，以以保证完完美的经经营环境境。（）协协助、配配合其它它工种（电电工、钳钳工、水水工）的的维修保保养工作作。（）根根据维修修保养计计划，具具体负责责完成本本工种的的计划任任务，安安排常规规的巡查查、维修修、保养养工作，解解决协调调实施过过程中所所出现的的各类问问题。对对各楼面面送交的的维修申申请单及及时加以以处理。对简单单维修工工作要随随时处理理，保证证完好率率在以上上。（）严严格执行行各项制制度、规规范、程程序，了了解下属属员工

14、思思想状况况，严格格管理，及及时纠正正不良倾倾向。对对本工种种工作任任务执行行情况进进行检查查、考核核验收，每每月向维维修主管管提交楼楼面维修修工作报报告。（）负负责所属属维修设设备及公公用工具具的保管管。、文员员职责（）规规范化地地管理本本部门各各种资料料，使之之能方便便应用，并并充分发发挥作用用。具体体包括：与外部部单位工工作衔接接、往来来公文。与购物物中心各各部门衔衔接，往往来公文文。所有机机电设备备资料档档案，设设备运行行状况的的统计，通通过资料料统计搜搜集信息息，反馈馈信息，为为领导决决策提供供依据。所有设设备维修修记录、报告、请示、批复的的整理归归类。向公司司提交的的工作计计划、报

15、报告及批批复的归归档。公司下下发的指指示，通通知及规规章制度度的归档档。本部门门工作任任务、进进度的调调查报告告及汇报报材料总总结的整整理归档档。物业部部所有相相关会议议的记录录及其整整理、归归档。物业部部内部资资料借阅阅管理。（）负负责卖场场营业设设施维修修事宜。楼面营营业设施施申请单单、派工工单的收收集、归归类。根据申申请单派派工维修修。对维修修中出现现的问题题，及时时报告并并做好相相关部门门的协调调解释工工作。结算各各专柜的的维修费费用，月月底报送送财务部部。（）负负责物业业部内勤勤工作。制订每每月排班班、值班班及考勤勤表。办理员员工到岗岗、转岗岗、离职职手续。办理员员工各种种假事、加班

16、、外出等等事宜。员工号号牌、考考勤卡、生活补补贴、生生日补品品等的办办理发放放事宜及及办公区区域的卫卫生管理理。（）执执行上司司指派的的其它工工作任务务。10、维维修电工工领班职职责（1）在在主管指指导下，具具体负责责购物中中心所属属设备、设施电电气部分分的维修修、保养养工作。（2）协协助配合合其它工工种的维维修保养养工作。（3）根根据维修修保养计计划，具具体负责责完成本本工种的的任务，安安排常规规维护、保养、巡查等等项工作作，解决决协调实实施过程程中所出出现的各各类问题题，对各各楼面送送交的维维修申请请单及时时加以处处理。（4）严严格执行行各项制制度、规规范、程程序，了了解下属属员工思思想状

17、况况，严格格管理，及及时纠正正不良倾倾向。对对本工种种工作任任务执行行情况进进行检查查、考核核、统计计。每月月向维修修主管提提交维修修电工工工作报告告。（5）负负责所属属维修设设备、公公用工具具的保管管。并保保证维修修工作不不拖拉，完完好率在在以上11、管管、钳工工领班职职责（1）在在主管的的指导下下，具体体负责购购物中心心的空调调、给排排水设施施及其它它设备、设施机机械钳工工的维修修、保养养、运行行工作。（2）保保证所属属各水系系统畅通通、无堵堵塞、无无泄漏、各设备备、设施施机械钳钳工部分分保持良良好性能能状况。（3）作作好其它它工种的的配合协协调工作作。（4）根根据维修修保养计计划，具具体

18、负责责完成本本工种各各项任务务，安排排常规维维修、维维护，检检查工作作，解决决协调实实施过程程中出现现的各类类问题，保保证各楼楼面所送送交维修修单及时时维修处处理。（5）严严格执行行各项制制度、规规范、程程序。了了解下属属员工思思想状况况，严格格管理，及及时纠正正不良倾倾向。对对本工种种员工的的工作进进行检查查、验收收、统计计、考核核，每月月向上司司提交管管钳工工工作报告告。12、维维修管钳钳工职责责（实行行考核上上岗制度度）（1） 服从本工工种领班班指令及及工作安安排，主主动、高高效地进进行工作作。（2） 对购物中中心所属属给排水水系统设设施及其其它设备备设施机机械钳工工部分进进行检查查、维

19、修修、保养养。（3） 保证水系系统畅、无堵塞塞、无泄泄漏，各各设备、设施、机械钳钳工部分分保持良良好性能能状况。（4） 做好其它它工种的的配合协协调工作作。（5） 在实际工工作中严严格执行行各项规规章制度度，自觉觉接受上上司的检检查，督督促，考考核。（6） 参加各种种培训学学习，掌掌握大楼楼设备原原理，结结构及各各项技术术要求，提提高自身身业务素素质。（7） 违反制度度，拖延延时间，工工作质量量低劣，造造成营业业及设备备损失者者，应承承担相应应责任。13、维维修电工工职责（实实行考核核上岗制制度）（）服服从本工工种领班班指令及及工作安安排，主主动、高高效地进进行工作作。（）对对购物中中心的所所

20、属设备备、设施施电气进进行检查查、维修修保养，保保证其性性能状况况良好。（）做做好其它它工种（钳钳工、水水工、楼楼面维修修）的配配合协助助工作。（）在在实际工工作中严严格执行行本工种种各项制制度、规规范、程程序，保保证工作作质量。同时应应遵守相相关部门门所制定定的规章章制度。自觉接接受上司司的检查查、督促促、考核核。（）参参加各种种培训学学习，掌掌握大楼楼设备原原理、结结构及各各项技术术要求，提提高自身身业务素素质。（）违违反制度度、拖延延时间、修理质质量低劣劣，造成成营业及及设备损损失者，应应承担相相应责任任。14、楼楼面维修修工职责责。（实实行考核核上岗制制度）（）服服从本工工种领班班指令

21、及及工作安安排，主主动、高高效地进进行工作作。（）对对购物中中心各楼楼层经营营设施进进行检查查、维修修、保养养工作，保保证经营营环境完完善。（）做做好其它它工种（钳钳工、电电工、水水工）配配合协助助工作。（）在在实际工工作中严严格执行行本工种种各项制制度、规规范、程程序，保保证工作作质量，同同时应遵遵守相关关部门所所定各项项规章制制度。自自觉接受受上司的的检查、督促、考核。（）参参加各项项培训学学习，掌掌握大楼楼各类设设施的技技术要求求，提高高自身业业务素质质。（）违违反制度度、拖延延时间、修理质质量低劣劣，造成成营业及及设备损损失者，应应承担相相应责任任。15、仓仓库保管管员职责责。（实实行

22、考核核上岗制制度）（）仓仓库保管管员负责责所属仓仓库物资资的管理理，保证证满足维维修运行行对备品品备件要要求，保保证公司司财产不不受损失失。仓库库物资管管理包括括进货、存储、发放及及账务管管理。（）坚坚守岗位位、忠于于职守，熟熟悉掌握握所管理理物品名名称、规规格型号号、质量量要求、物品价价格、用用途、性性能等各各项知识识，对所所管理物物品心中中有数。（）货货品购进进入库时时，应注注意手续续单据齐齐全，物物品数量量、质量量、价格格、型号号规格符符合要求求，并做做好登账账手续。（）仓仓库应保保持卫生生，各类类物品分分类合理理，堆放放整齐，并并满足安安全技术术要求，物物品所存存放地点点心中有有数。（

23、）物物品发出出时，按按手续填填写单据据。严格格执行审审批程序序。（）做做每月盘盘存报表表，为下下月计划划作好准准备。每每月盘点点保证账账、卡、物相符符。（）做做好仓库库防火、防盗工工作，保保证公司司财产安安全。16、物物业部采采购员职职责。（实实行考核核上岗制制度）（）负负责维修修运行方方面备品品备件的的采购及及外协工工作，保保证满足足运行维维修工作作的需求求。（）遵遵守公司司各项制制度并接接受监督督，对采采购工作作要具备备高度责责任心。严格执执行外采采审批制制度。（）掌掌握专业业知识，熟熟悉物品品名称、规格、性能、质量、用途及及价格，掌掌握市场场行情，以以最经济济的价格格，购置置最佳质质量的

24、物物品。（）按按每月采采购计划划及临时时拟购单单，按质质、按量量、按期期购置入入库，常常用物品品不得掉掉档。（）对对所购物物品质量量、规格格不符合合要求，或或保证期期内因质质量不好好损坏的的，应及及时给予予更换。并承担担相应责责任。（）采采购物品品票据手手续齐全全，如有有特殊情情况，应应及时上上报，及及时掌握握资金情情况，合合理组织织使用资资金。四、物业业部主要要工作内内容、程程序及制制度（一）维维修领班班日常工工作程序序、上班班后或上上中班交交接时十十分钟内内，召集集所属员员工例会会，检查查前一天天工作情情况，安安排当天天维修工工作，包包括计划划性维修修、保养养、巡检检，故障障性检修修及上司

25、司临时性性指派的的其它工工作。、签发发计划检检修、保保养、巡巡检派工工单，故故障性检检修单，及及需要签签发的领领料单、领物单单，按手手续分配配公用工工具。、检查查、督促促各项维维修、保保养、巡巡检工作作质量及及进度，参参予难度度较大的的工作项项目，协协调解决决本工种种工作中中的实际际问题。、对所所分派人人员工作作进行抽抽查、验验收、考考核，并并在派工工单、故故障检修修单上签签收批注注，对不不符合要要求的项项目，应应进行处处理并要要求返工工。收集集每天的的各种单单据进行行分类记记录后，将将单据上上交物业业部备案案。、在下下班前十十分钟，参参加工作作例会，汇汇报各工工种的维维修工作作，及存存在的问

26、问题，接接受第二二天工作作任务，作作好各工工种之间间的安排排协调。、作好好每日工工作记录录，总结结一天工工作，并并安排好好第二天天的工作作。、每月月日日之前，提提交本月月工作总总结及下下月工作作计划。每月日之前前，召集集下属员员工月度度工作例例会，总总结本月月工作完完成情况况评价下下属员工工工作表表现及业业绩，提提出下月月度工作作计划及及重点。（二）维维修电工工日常工工作内容容及注意意事项、早班班人员88:300到岗，88:4559:110各楼楼面照明明插座送送电，99:200全部人人员返回回值班室室。、9:30根根据维修修保养、巡检计计划及维维修申请请单分配配工作：（）定定期对各各楼面天天花

27、照明明、电井井各配电电箱柜、风机房房、控制制箱进行行巡检并并填写巡巡检表做做好记录录。（）领领班安排排计划性性维修保保养派工工单（）对对各楼面面所送维维修申请请单进行行处理。（）楼楼面巡检检应分别别有序进进行，巡巡检应在在1-11.5小小时内完完成。（）维维修人员员维修应应按规定定填写派派工单，并并注意填填写清楚楚时间，派派工单完完成后应应立即返返回值班班室，以以便接受受新的派派工单。各楼面面派工单单不得拖拖延积压压。（）离离开值班班室工作作时，应应在留言言板上注注明外出出地点，工工作完成成后返回回擦掉，如如无特殊殊情况，维维修人员员不应在在途中接接受维修修申请。（）值值班室应应经常保保持有人

28、人员待命命，（值值班室电电话866117701）维维修人员员不得在在楼面闲闲逛。（）楼楼面维修修时，除除特殊情情况，维维修人员员应走员员工通道道。、122:000-133:000分别就就餐，值值班室必必须保留留人员值值岗。、133:000全部人人员到岗岗，开始始进行工工作，见见第2条。、155:300之前早早班人员员返回值值班室。、155:300领班主主持早中中班人员员每日工工作例会会。、155:400-177:000，中班班人员进进行工作作，见第第条。、177:000-188:000，分别别就餐，值值班室必必须保留留人员值值班。、188:000-211:000进行工工作见第第条。、（夏夏制1

29、88:500-199:000，冬制制17:50-18:00 ）开启启正面橱橱窗广告告及外围围路灯。、（周周五、六六21:50-22:00，其其它211:200-211:400 ）各各楼面关关灯（包包括正面面橱窗广广告灯），并并检查楼楼面夜间间照明情情况。、222:000-223:000夜班班值班人人员对各各楼面进进行一次次巡视，并并检查特特殊不停停电部位位。、22:000关外围围路灯。、夜夜班电工工应保持持在值班班室值班班，如外外出工作作应向办办公室值值班人员员说明。、通通讯系统统管理制制度（）负负责购物物中心各各楼层弱弱电井分分线盒出出线端至至用户终终端通讯讯线路的的安装和和维护。（）通通讯

30、线路路应避开开通道，符符合走向向横平竖竖直、整整齐美观观的施工工规范，电电话用户户不经物物业部批批准不得得自行改改变及增增加通讯讯线路。（）购购物中心心内线电电话发生生故障时时，通知知物业部部，物业业部在接接到通知知后电工工应迅速速到位，遇遇重大故故障时保保证在224 小小时之内内将电话话恢复正正常。（三）弱弱电各系系统工作作程序、广播播音响系系统（）负负责广播播室以外外线路维维护、广广播喇叭叭维修。（）保保证线路路、广播播喇叭完完好率在在95以以上。、保安安监控系系统（）负负责监控控室内监监视器的的设备的的维护。（）负负责购物物中心分分布摄像像镜头、云台解解码器及及线路的的维护。（）保保安监

31、控控系统设设备完好好率在995以以上。（）监监视器图图象清晰晰，层次次分明，云云台转动动灵活，控控制器切切换自如如，监控控室内每每根电缆缆须做明明显标记记以保证证和设备备间的一一一对应应关系。（）若若监控室室内设备备出现故故障，判判断故障障后与专专业维修修人员联联系。（）若若摄像头头出现故故障，判判断是机机械原因因还是电电器原因因；若是是电器故故障应对对照接线线图，从从电源处处查找起起,更换有有故障元元器件、红外外防盗报报警系统统（）负负责报警警系统设设备线路路的维修修。（）保保证设备备线路完完好率在在以上。、楼宇宇自控系系统（）负负责楼宇宇自控系系统设备备运行维维修。（）保保证设备备线路完完

32、好率在在以上。、消防防报警系系统（）负负责消防防报警系系统设备备、线路路、探头头的维修修（）保保证设备备、线路路、探头头完好率率在以上上。（四）维维修管、钳工日日常工作作内容及及注意事事项、早班班人员88:300到岗，并并根据季季节要求求开空气气处理机机。、9:00 根据维维修保养养及巡检检计划以以楼面故故障维修修单分配配工作（）99:00010:00对对购物中中心楼面面水设施施如洗手手间、开开水间、楼面喷喷淋头及及外围排排水、空空调效果果进行巡巡查，并并应填好好巡检表表作好记记录。（）对对领班所所安排计计划性维维修保养养派工单单进行处处理。（）对对各楼面面所送维维修申请请单进行行处理。（）维

33、维修人员员维修应应按规定定填写派派工单，并并注意填填写清楚楚时间，派派工单完完成后立立即返回回值班房房，各楼楼面派工工单应按按轻重缓缓急及时时处理，不不得无故故拖延积积压。（）维维修人员员离开值值班房时时，应在在留言板板上注明明外出地地点，返返回后擦擦掉。（）楼楼面维修修时，除除特殊情情况，维维修人员员应走员员工通道道。、122:000-133:000分别就就餐，值值班房必必须有人人值班。、133:000全部人人员到岗岗进行工工作见22条。、155:300领班主主持早中中班全体体人员工工作例会会。、155:455-177:000进行正正常维修修工作见见2条。、177:000-188:000分别

34、就就餐，值值班房必必须有人人值班。、188:000-199:300对各楼楼面水设设施进行行巡检见见2条。、根据据空调运运行计划划按时关关楼面空空气处理理机。、如如遇大雨雨应加强强对周边边相关部部位的巡巡查。（五）楼楼面维修修工日常常工作内内容及注注意事项项、楼面面维修工工全部为为行政白白班，99:000-9:10领领班主持持工作例例会、9:00-12:00根根据维修修计划，巡巡检记录录及楼面面故障申申请单进进行维修修工作。、122:000-144:000分别就就餐，值值班室留留人值班班。、144:000-177:300进行正正常维修修工作。、144:000-155:000对楼面面营业场场所进行

35、行一次巡巡查，并并填写巡巡检记录录单。、维修修时应填填写派工工单，并并注意填填写时间间，派工工单完成成后应立立即返回回值班室室，各楼楼面维修修申请单单不得拖拖延积压压。、离开开值班室室工作时时，应在在留言板板上注明明外出地地点，返返回后擦擦掉。如如无特殊殊情况，维维修人员员不应在在途中接接受维修修申请。、楼面面维修时时，除特特殊情况况，维修修人员应应走员工工通道。（六）电电梯维修修工日常常工作内内容及注注意事项项、电梯梯维修人人员实行行两班制制：白班：88:300-122:000 上午班：8:330-113:000下午班：13:00-19:30、8:30-9:000检查查所有直直升梯，发发现故

36、障障时应及及时处理理，不能能及时处处理的迅迅速通知知电梯主主管，并并报告上上级。、8:50-9:000开启启所有扶扶梯。、不得得任意关关闭设备备，故障障检修和和保养时时必须事事先报告告上级并并通知电电梯操作作人员，立立告示牌牌，做好好记录。、每小小时巡视视一次扶扶梯、直直升梯，每每天巡视视一次机机房，作作好巡视视记录。、做好好设备故故障、运运行记录录。（七）设设备三级级保养制制度、设备备保养分分为日常常保养,一级保保养、二二级保养养（小修修）；、日常常保养：）日常常保养由由操作人人员完成成，每班班进行，并并在交接接班日志志上，认认真作好好记录；）日常常保养的的主要内内容是对对设备运运行状况况及

37、参数数检查，记记录（温温度、电电流、电电压、振振动、噪噪声等），对对设备进进行擦拭拭、清扫扫，上油油润滑，及及具体设设备技术术说明上上要求做做到的内内容，保保持设备备周围环环境整洁洁；）发现现异常情情况及时时排除，并并在交接接班日志志上做好好记录，如如较严重重应在分钟内内通知运运行、维维修主管管；、一级级保养：（）一一级保养养由维修修操作人人员共同同进行，属属计划性性保养，二二至三个个月进行行一次，保保养计划划由工种种领班制制定，并并报物业业部；（）一一级保养养按保养养单所列列内容进进行保养养，保养养单上所所列内容容由各工工种领班班制定，主主要内容容是对设设备内外外清理，润润滑洗油油，对有有关

38、部位位检查，拆拆卸、调调整，对对各电器器元件、线路进进行紧固固、清理理、校测测、补齐齐，最后后清扫整整理工作作现场；（）保保养人员员填写保保养单，并并交还给给维修领领班；（）由由维修领领班或领领班指定定人员对对保养情情况进行行检查，并并在保养养单上签签字验收收。、二级级保养（小小修）：（）二二级保养养属计划划性保养养，应由由领班事事前一周周填写申申请呈物物业部经经理批准准后进行行；（）二二级保养养以维修修人员为为主完成成，设备备运行半半年左右右进行一一次；（）二二级保养养按保养养单内容容事先准准备好备备件，安安排好人人员及其其它相关关部门协协调工作作；（）二二级保养养按保养养单所列列内容进进行

39、，二二级保养养单内容容由设备备保养人人员制定定，主要要内容包包括完成成一级保保养规定定内容；检查、修复、更换受受损件；检查、更换冷冷却润滑滑系统元元件及线线路。工工作暂停停期和完完成后，应应对工作作现场清清扫，整整理；（）维维修保养养人员填填写保养养单，并并交还给给领班；（）物物业部或或由物业业部指定定的领班班对二级级保养工工作进行行检查，并并在保养养单上签签字验收收；（八）设设备检修修管理制制度、设备备检修分分为中修修、大修修以及故故障检修修。、中修修（）中中修属计计划性检检修，设设备运行行两年左左右进行行一次，视视具体情情况，可可由物业业部完成成或外协协联系厂厂家完成成。（）物物业部按按计

40、划，收收集、整整理、研研究设备备技术资资料，在在此基础础上编制制中修任任务书，按按任务书书作好人人员、备备件、相相关部门门的协调调工作；（）按按中修任任务书所所列内容容进行检检修，主主要内容容应该包包括：设设备部分分解体、检测、修复、更换老老化元件件、磨损损元件。部分解解体重新新装配、调试等等工作，更更换100-300的零零部件，工工作量为为大修的的60。（）设设备检修修后各项项技术指指标应达达到中修修任务书书要求，验验收工作作由物业业部组织织安排，按按中修任任务书项项目进行行验收。、大修修属计划性性检修，设设备运行行五年左左右进行行一次，视视具体情情况可由由物业部部或外协协联系厂厂家完成成，

41、大修修程序按按中修进进行，工工作内容容还应包包括整机机解体，零零部件更更换量330以以上，校校正基准准，外部部重新上上油漆，设设备技术术指标应应达到出出厂标准准。、故障障检修（）该该检修属属应急性性检修，一一般故障障检修由由维修人人员完成成，特殊殊故障检检修可由由物业部部联系外外协完成成。（）一一般情况况故障检检修以使使用部门门发出的的故障检检修申请请单为准准，故障障检修申申请单应应按规定定填写清清楚，在在维修部部门主管管或下属属领班收收到故障障检修单单后，维维修人员员应在110 分分钟内到到达故障障现场。（）故故障检修修以排除除故障为为主，在在保证质质量前提提下要求求及时快快捷。（）完完成检

42、修修后，应应填写故故障检修修派工，并并将此单单返回维维修领班班。（九）设设备巡检检管理制制度、巡检检分为日日常点检检及专业业点检。、日常常点检：（）日日常点检检由操作作人员完完成，楼楼面设备备如电井井设施，各各楼面照照明灯箱箱，各楼楼面洗手手间、开开水间及及消防水水设施，空空调风机机系统由由维修部部门人员员负责。（）按按具体设设备要求求，及点点检周期期表周期期时间，以以感官或或仪表方方式对设设备日常常运行状状况进行行检测。（）在在交接班班日志上上做好记记录。（）发发现问题题及时处处理，较较严重问问题应在在当天通通知领班班。、专业业点检：（）由由维修及及操作人人员共同同进行。按具体体设备要要求，

43、及及检测周周期表所所定周期期及内容容进行。（）以以感官、仪器、仪表对对设备各各种技术术参数进进行检测测，包括括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情情况等。如有必必要应对对设备进进行拆卸卸检测。（）大大、中、小修之之前，应应安排专专业检测测，对设设备进行行全面系系统地检检测，以以判断设设备整体体技术状状况。（）检检测完毕毕后，应应由检测测人员向向物业部部提出检检测报告告，并作作出检测测结论。（十）设设备封存存、启用用管理制制度、设备备季节性性停用或或因其它它原因停停止使用用三个月月以上的的，应给给予封存存，设备备封存由由维修人人员、操操作人员员共同进进行。、封存存要求按按具体设设备要求求执行，其

44、其中应包包括环境境整洁；排空或或灌满设设备水系系统，对对各有关关部位进进行润滑滑、涂脂脂封闭。设备内内外清洁洁并加以以遮盖，脱脱开有关关电气刀刀闸或保保险。、作好好设备封封存记录录，作好好封存事事项记录录说明，封封存记录录交物业业部存档档。、定期期检查封封存设备备，如有有必要可可进行定定期开机机运行。、启用用时应作作好封存存启用记记录，正正常启用用应由该该设备封封存人来来进行，启启用前应应对封存存项目，设设备状况况进行检检查。如如检查合合格，可可清理封封存油脂脂、重新新注水、注油、接通电电气线路路。、试机机运行正正常，应应在封存存启用单单上做好好记录，签签字验收收。如有有异常情情况，应应在封存

45、存启用单单上做好好记录，并并在当日日通知物物业部有有关人员员。（十一）工工具借、领管理理制度、公司司将根据据岗位不不同，给给维修人人员和其其它相关关人员配配备一定定量的工工具。工工具使用用分为领领用和借借用。、领用用工具应应填写个个人工具具领用单单，对不不经常使使用或较较贵重的的工具应应采取借借用方式式，借用用应填写写借条，非非物业部部工作借借用工具具应有物物业部主主管人员员签批的的借条，借借条上要要注明归归还日期期，并按按期归还还，归还还时保管管人员应应进行验验收。、所借借领工具具为公司司财产，使使用人员员应妥善善保管、正确使使用。因因保管使使用不当当，造成成遗失或或非正常常性损坏坏，责任任人应按按公司要要求给予予一定比比例的赔赔偿。、所有有工具原原则上不不外借使使用，如如因特殊殊情况外外借，应应由物业业部高级级经理签签字批准准。、公司司根据员员工岗职职变更，可可收回或或变更个个人工具具配备情情况，回回收或变变更时，应应在个人人工具领领用单上上注明。（十二）楼楼面及其其它部门门设施维维修程序序、维修修范围：（）购购物中心心大楼原原设计设设施，如如空调设设施、洗洗手间设设施、变变配电设设施、广广播通讯讯设施、消防设设施等。（）购购