房地产估价师每日一练7章.docx

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1、房地产估价师每日一练7章房地产估价师每日一练7章 第1章下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（）。A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者 B.竞争者目标的差异会影响其经营模式 C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争 D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同答案：B解析：本题考查的是确定竞争者的目标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因

2、素有（）。A、投资利润率 B、通货膨胀率 C、风险因素 D、存款利率 E、投资规模答案：A,B,C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分

3、别需要搜集哪些资料答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。（2）收益法还

4、需要搜集的资料有：1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。（3）成本法还需要搜集的资料有：1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；2）该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；3）该地区

5、同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。A.1400B.1600C.1800D.2000答案：

6、A解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材 P125。正常成交价格的形成条件包括( )。A、 公开市场，交易对象本身也具备市场性B、 理性的经济行为C、 适当的期间完成交易D、 买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具

7、有控制力量答案：A,B,C,D解析：正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。 增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )正确答案：答案 增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）正确答案：房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。房地产估价师每日一练7章 第2章钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2

8、月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：价格评估所依据的市场情况应为( )。A、 当前房地产市场情况B、 实施拆迁时的房地产市场情况C、 拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况D、 纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况答案：C解析：2022年8月1日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。3.估价的在建工程抵押价值为（）。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的

9、建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。(2022年真题) 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益

10、更高D.房地产能保值增值答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A出租率B贷款利率C基准收益率D资本金投入比例答案：C解析：评价标准类指标包括：基准收益率；目标成本利润率；目标投资利润率；目标投资回报率等指标。A 项，出租率属于收益相关参数；BD 两项，贷款利率和资本金投入比例属于融资相关参数。下列估价师的行

11、为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价执业道德。估价师应勤勉尽责，在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件，验原件并在实地查勘时核对相关信息；估价师不应为委托人意愿所左右，应独立、客观、公正

12、地评估；估价师不得接受除评估费以外的额外好处；估价师专业能力不足时，可以聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。 该项目的工程竣工验收工作由（ )负责组织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司正确答案：C房地产泡沫产生的基础是（）。A、投机需求膨胀B、金融机构过度放贷C、房地产市场中的过度开发D、土地资源的稀缺性答案：D解析：考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。房地产估价师每日一练7章 第3章甲公司在城乡结合部有一宗面积为500

13、0m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A. 22.22% B.33.61%C. 36.55% D.37.80%答案：C解析：交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。A.政府B.土地所有者C.土地使用者D.土地承租者答案：C解析：土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此

14、可比实例选取得当。（）答案：错解析：考点:选取可比实例的要求。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A.2980

15、7B.30867C.35755D.36194答案：A解析：本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A2365（110%）31971万元，（2）直接资本化法VA/Y1971/5%39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值39420/（115%）229807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块

16、合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。正确答案：甲地块单独使用时的土地使用权价值为：12504500=5625000(元)乙地块单独使用时的土地使用权价值为：36804100=15088000(元)甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15

17、088000)=2951000(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（）。A.原值 B.现值 C.重置成本 D.公允价值答案：A解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或

18、者购置时所付出的对价的公允价值。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有性正确答案：D强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。二级资质的房地产估价机构可以从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算 B.房地产课税 C.公司上市 D.房地产抵押 E.房屋征收补偿答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质房地产估价机构可以从事除公

19、司上市、企业清算以外的房地产估价业务。房地产估价师每日一练7章 第4章反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（）。A、损益表B、资产负债表C、利润分配表D、现金流量表答案：B解析：考点:基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭

20、月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）6000=38。（）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。A、最低土地取得价格B、最高土地取得价格C、最

21、高工程费用D、最高购买价格答案：B解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（）答案：对解析：房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总

22、建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 10.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案：B解析：乙方购买

23、甲方收益的购买价格为：803000120.850.65/10%1-1/（1+10%）34802000120.850.65/10%1-1/（1+10%）11=839.92（万元）。某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。A、 环比价格指数B、 定基价格指数C、 价格变动指数

24、D、 价格调整指数答案：B解析： 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）正确答案：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。房地产估价师每日一练7章 第5章某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用

25、，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修

26、质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。如果是国家征收后转让给开发公司，那么此地块的征收须经（）审批。A、国务院B、省级人民政府C、市级人民政府D、县级人民政府答案：B解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中360亩等于24公

27、顷，没有超过25公顷。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A全距B中数C标准差D平均差E变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括：全距，又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围；平均差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算术平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度；标准差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根；变异系数，是以相对形式表现的变异指标。通过全距、平均差、标准差分别与平

28、均数的比得到，而常用的是标准差系数。下列各项中，属于变异指标的有（）。A.全距 B.中位数 C.平均差 D.标准差 E.变异系数答案：A,C,D,E解析：本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

29、五、估价时点2022年4月18。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2022年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2022年4月16日至2022年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)房地产估价技术报

30、告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2估价对象为在建

31、工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

32、市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.1采用的公式估价对象比准价格=可比实例成交价格(作图)2.2所选可比实例(见表4-6)2.3交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2.4交易日期调整近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。25房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B

33、、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：2.6比较修正计算(见表4-8)从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法

34、测算结果：(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)2.7预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53(万元)3续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进

35、行基础灌注工程。3.1续建建筑安装工程费根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知(建价字202210号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00(900.00+30+10+50)+23221.80(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对

36、象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00(万元)3.3估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)4管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。4988.953%=149.67(万元)5销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。11882.538%=950.60(万元)6开发利润置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.9515%=748.34(万元)7投资者购买

37、待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1%8运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/

38、m2)(计算过程略)价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05(万元)2开发成本2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)2.2基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。2.3建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3管理费用管理费用包括开

39、发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.013%=16.65(万元)4投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01(1+5.76%)1.5/2-1)=23.81(万元)5销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。555.0115%=83.25(万元)7运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.8

40、1+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.2750%+4727.7750%=4792.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。答案：解析：结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。市场法中个别因素修正错

41、误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，

42、不应选取置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。(15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。(16)成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.5年。(17)成本法中未考虑(应计算)销售税费。(18)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。(19)估价结果的确定理由不充分(或权重取

43、值各50%理由不清)(说权重各50%不对，不给分)。(20)估价结果缺少单价。(21)缺附件。 答案解析：试题分析 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17

44、%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B甲方案中的实际利率为 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者

45、权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。房地产估价师每日一练7章 第6章 （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。正确答案：（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)1/4010=208.63万元产生房地产价格泡沫的基础是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：A解析：估价对象为某写字楼，现在

46、该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（）。A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值 B.不得高估法定优先受偿款 C.不得低估预期实现抵押权的费用 D.不得低估税金答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵

47、押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。甲方想申请再次抵押的抵押贷款，则抵押面积为（）。A.5000平方米B.3000平方米C.2000平方米D.小于2000平方米答案：D解析：建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，剩余未出售部分中可能包含公建面积、回迁部分面积等，因此抵押面积小于2000平方米。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（）。A.致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印

48、章代替公章 B.致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外 C.致估价委托人函中应写明估价作业日期 D.致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价答案：A解析：本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房