房地产估价师真题下载7章.docx

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1、房地产估价师真题下载7章房地产估价师真题下载7章 第1章学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行

2、评估的说法，正确的是（）。A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B、依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D、该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估答案：A解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对

3、象状况为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A.不同的影响因

4、素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。 下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租

5、金计征的为3%D2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房屋租金计征的为12%正确答案：ADE依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（）。A.国家鼓励类项目 B.国家限制类项目 C.国家禁止类项目 D.国家监督类项目 E.国家投资类项目答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A、减少B、增加C、不变D、同步递减答案：B解析：考点:房地产市场的功能。某类

6、物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（）答案：对解析：本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。房地产估价师真题下载7章 第2章某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不

7、是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。5021038年。一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。A.平等原则 B.诚实信用原则 C.公序良俗原则 D.自愿原则答案：B解析：诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。 下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D以房地产作为

8、价值基础，具有很强的保值功能E一般委托专业机构和专业人员实施经营管理正确答案：AC下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A.房地产咨询 B.物业管理 C.房地产估价 D.房地产经纪答案：B解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。开放经济中社会总需求由（）构成。A、居民消费 B、投资 C、政府支出 D、净出口 E、居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。某投资者欲租

9、赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案：解析：1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.40.50.2?租赁期3年?一次

10、性付30万元（概率0.4）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.40.30.12?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.40.20.08 ?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.60.50.3?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.60.30.18?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.60.20.12方法一：列表计算方法二：公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.30.2-0.160.

11、12-5.130.08+11.860.3+0.490.18-7.090.12=3.83（万元）（2）计算净现值不小于零的累计概率净现值不小于零的累计概率0.20.30.180.68企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的（）确定。A账面原值B账面净值C重置价值D账面原值加成数答案：C解析：房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A、配置存量房地产资源和利益B、显示房地产市场供应变化C、指导供给以适应需求的变化D、指导政府制定科学的土地供给计划答案：B解析：考点

12、:房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。房地产估价师真题下载7章 第3章 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后

13、，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：C 在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）的目的。A盈亏平衡分析B敏感性分析C风险分析D概率分析正确答案：B单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（）答案：错解析：完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，

14、是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等。 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B因为40<(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年) 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE引起房地产价格上升的原因

15、主要有4个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀； 需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。 房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红正确答案：A 关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。A应缴纳房屋所有权登记费80元B免征营业税C免征契税D无须交纳土地增值税正确答案：A下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D

16、.提高城市化水平答案：C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。参见教材P139。房地产估价师真题下载7章 第4章 以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（ ）。A直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少B对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小C直接融资有利于筹集长期投资资金D直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要E间接融资在一定程度上会减

17、少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束正确答案：CDE直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（）答案：对解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（）答案：对解析：本题考查的是营业税改征

18、增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 三通一平不包括（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C下列不属于普通股股东享有的权利的是（）。A、参见股东大会B、参见表决C、对公司债务负有限责任D、股息红利分配的要求答案：C解析： 本题考查的是股票的基本分类。选项C是普通股股东应承担的义务。市场趋势分析方法中，相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。（）答案：对解析： 本题考查的是市场趋势分析。相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从

19、而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积答案：B,D解析：本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都

20、是不计算面积的。房地产估价师真题下载7章 第5章电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是( )。A.超短波短波中波长波 D.超短波短波微波中波长波答案：C解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。(2022真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。（）是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。

21、A.房屋使用面积B.房屋建筑面积C.房屋共有建筑面积D.房屋产权面积答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A.利用年限法求取建

22、筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命答案：A,E解析：本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。保险体现的是保险人与被保险人之间的一种商品交易关系。（）答案：对解析：

23、本题考查的是保险的概念。保险体现的是保险人与被保险人之间的一种商品交易关系。下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D，第四阶段空置率继续上升，租金增长率下滑甚至为负。P51。房地产估价师真题下载7章 第6章 细分市场评价主要涉及（ ）

24、几个方面。A市场的规模和发展前景B细分市场的细分依据C细分市场结构的吸引力D企业产品对市场的对应性E企业的目标和资源正确答案：ACEACE选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。细分市场评价主要涉及细分市场的规模和发展前景、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源等三个方面的评价。比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化 B、国家调整了房地产的税费政策 C、国际与国内均出现了通货膨胀 D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的

25、成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。评估拆迁价格应精确到( )。A、 元B、 角C、 百元D、 由双方协商答案：A解析：拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。 在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A

26、欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C需求的价格弹性=1 选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。A业主大会B业主代表大会C业主委员会D居民委员会正确答案：A商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收 B.取得建设工程规划许可证 C.取得建设用地使用权证书 D.取得建筑工程施工许可证 E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考查的是商品房预售。

27、商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（

28、4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。房地产估价师真题下载7章 第7章不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与

29、其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（）答案：对解析：本题考查的是难以变现。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）可分割转让性；（4）区位；（5）开发程度；（6）价值大小；（7）市场状况。评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期 B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收

30、益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A、收入水平变化B、政府税收政策的影响C、消费品位变化D、获得金融机构融资的难易程度E、未来预期收益变化答案：A,B,C,E解析：考点:房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析

31、形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？答案：解析：本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投

32、资能力。 经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内不仅有使用权，还有所有权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A、有效市场渗透市场服务市场B、服务市场有效市场渗透市场C、有效市场服务市场渗透市场D、服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。 会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有（ ）。A谨慎原则B重要性原则C实质重于形式原则D权责发生制原则E配比原则正确答案：ABC房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的（）名以上注册房地产估价师签字。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。