广东房地产市场分析报告2728.docx

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1、20099年广东东房地产产市场分分析报告告广东省房房协市场场分析课课题组（广东省省房协市市场研究究部、华华南理工工大学建建筑学院院建设经经济管理理与房地地产研究究所、广东省统统计局固固定资产产投资统统计处）一、社会会经济环环境20099年广东东经济逐逐季回暖暖，全年年完成国国内生产产总值3390881.559亿元元，同比比增长99.5%，增幅幅同比回回落0.6个百百分点。完完成全社社会固定定资产投投资1333666.788亿元，同同比增长长19.5%，增幅幅同比提提高3个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入215574.72元元，同比比增长99.3 %，扣扣除物价价因素，实实际增长长12

2、.0 %，增幅同比比提高66.3个个百分点点。二、数据据分析（一）房房地产开开发投资资1、完成成开发投投资广东房地地产完成成开发投投资从第第二季度度开始止止住了年年初下跌跌的态势势，全年年完成229611.32亿元，同同比小幅幅增长0.99%，比前三三季度提提高了99.111个百分分点。固定资资产投资资占GDDP比重重为344.2%，比上上年高出出2.99个百分分点。房房地产开开发投资资占GDDP比重重为7.58%，比上上年降低低了0.6个百百分点（见见表1、图一一）。表1 完完成开发发投资增增长数据据表单位位：亿元元地区时间国内生产产总值固定资产产投资房地产开开发投资固定资产产投资占占GDP

3、P比重(%)房地产投投资占固定资产产投资比比重(%)房地产投投资占GDP比比重(%)全国20088年3006670172229130588057.33017.77510.11720099年3353353224884636233267.00516.11110.880同比增长长(%)8.730.1116.119.755百分点点-1.664百分分点0.633百分点点广东20088年3569961118812932231.33226.2238.21120099年3908821336672961134.22022.1157.588同比增长长(%)9.519.550.9992.888百分点点-4.008百

4、分分点-0.663百分分点图一 广东近近年固定定资产投投资与房房地产开开发投资资增长比比较从单季度度来看，房房地产完完成开发发投资额额逐季增增加，第第四季度度达10094.45亿亿元，接接近上半半年投资资额的总总和（见见图二）。图二 20009年各各季度广广东房地地产开发发投资比比较按用途划划分的完完成开发发投资当当中，住住宅投资资同比下降降1.334%，与前三季季度相比比，收窄窄了近66个百分分点；办办公楼、商业业用房投投资均有有较大幅幅度的回回升，同同比分别别增长335.338%和233.288%；其其他投资资同比小幅幅下降55.666%，降幅幅比前三三季度收收窄了约约21个个百分点点（见

5、表表2）。 表2 按用用途完成成开发投投资数据据表 单位位：亿元完成投资资总额住宅投资资办公楼投投资商业用房房投资其他投资资20099年前三三季度18688.59913577.17776.991173.31261.20同比增长长（%）-8.112-7.22723.55215.554-27.0220099年度29611.32221033.922126.62274.51456.27同比增长长(%)0.999-1.33435.33823.228-5.666从近年房房地产各各类投资资走势来来看，住住宅投资资首次出出现负增增长，但降幅幅不到11.4%，投资资额仅略略低于220088年度；办公楼楼、商业业

6、用房投投资额则分别达达到20002年年以来的的最高（见见图三）。图三广东东近年房房地产各各类投资资走势分季度来来看，今今年住宅宅完成开开发投资资额逐季季增长，且且第三、第第四季度度分别超超过上年年同期，保保持着较较好的发发展态势势（见图图四）。图四 20008年以以来各季季度广东东住宅开开发投资资走势2、开发发资金来来源全年到位位资金449099亿元，同同比增长长30.49%，增幅比比上年同期期提高了了约355个百分分点；从从近年房房地产到到位资金金占开发发资金比比例看，220022年以来呈呈现逐年年增长态态势，到20008年首次出出现下滑滑，20009年年重新回回升，且且为近年年同期最高，到

7、位位资金充充裕（图五）。图五 广东近近年房地地产到位位资金情情况从资金来来源结构构看，国内内贷款与与自筹同同比分别别增长111.774%和和6.221%，销销售回笼笼资金（定定金、预预付）同同比大幅幅增长552.001%，这主要要是得益益于20009年年国家适适度宽松松货币政政策及省省市出台台的购房房优惠等等政策的的实施；利用外外资同比比则下降降12.41%（见表表3、图图六）。表3 房房地产资资金来源源基础数数据表 单单位：亿亿元资金来源源国内贷款款外 资自 筹其他（定定金、预预付）金额%金额%金额%金额%20088年37622.08869.1323.1165.3371.74412499.6

8、733.22215777.9141.99420099年49099.211971.1519.77857.2261.17713277.327.00425533.49952.001同比增长长(%)30.44911.774-3.333个百分点-12.41-0.557个百分点6.211-6.118个百分点61.8838.077个百分点图六广东东近年房房地产资资金来源源变动资金结构构发生较较大调整整。国内内贷款、外外资及自自筹资金金占到位位资金的的比例均均比上年年有所降降低；相相应地，其其他资金金（定金金、预付付）占到到位资金金的比例例升至552.001，表明明市场畅畅旺，销销售资金金回笼较较快（见见图七

9、）。图七 广东近近年房地地产资金金来源结结构（二）土土地购置置（注11）与上年相相比，房房地产企企业购置置土地面积积减少144.344%，购置金额增长长28.98%，购置置单价增长长50.58%，这与与市场回回暖复苏苏企业购购置土地地欲望增增强以及及政府批批地相对对有限密密切相关关（见表表4、图八八）。表4房地地产企业业购置土地地数据表表 单单位：万万元、万万m2时间土地购置置金额面积单价（元元/m22）20088年29522533326355.5881120020099年38088181122577.53316877同比增长长(%)28.998-14.3450.558图八 广东近近年房地地产

10、企业业购置土土地情况况（三）商商品房建建设商品房施施工面积积和竣工面积积同比分分别增长长7.551%和7.71%。分用用途来看看，各用用途的施施工面积积比上年年均有不不同幅度度的增长长；竣工工面积中中，住宅宅和其他他同比分分别增长长10.4%和和12%，办公公楼和商商业同比比则分别别下降338.77%和44.9%。值得得关注的的是，第第四季度度与第三三季度相相比，各各用途的的施工面面积和竣竣工面积积均有较较大幅度度的增长长。可见见，在各各利好因因素的刺刺激下，房房地产企企业也在在不断加加快工程程的进度度（见表表5）。表5 各类类商品房房建设数数据表 单位：万m2项目总数住宅办公楼商业其他第四季

11、度度环比增长长施工面积积30.113%28.888%56.117%13.229%46.334%竣工面积积72.554%68.440%190.04%154.42%38.337%20099年度施工面积积247119.887 189229.442 842.56 22644.477 26833.422 竣工面积积46955.133 38366.699 86.221 332.61 439.63 同比增长长施工面积积7.511%5.033%6.333%17.774%19.002%竣工面积积7.711%10.337%-38.74%-4.886%11.995%新开工面面积同比比下降33.744%，降降幅比前前

12、三季度度收窄了了25.79个个百分点点。从各季度度来看，第三季度开始各类用途环比均有所增长。尤其是第四季度，总数环比增长约80%，办公楼环比增长255%，住宅、商业及其他的环比增幅均超过70%（见表6）。表6商品品房新开开工面积积数据表 单单位：万万m2总数住宅办公楼商业其他20099年度62622.466 49033.677159.41 520.74 678.65 同比增长长-3.774%-5.552%-2.448%4.699%3.644%第一季度度12633.622 10288.799 24.111 89.000 121.71 环比增长长2.477%6.911%-30.83%-27.05%

13、6.811%第二季度度10344.066 823.34 17.007 93.994 99.771 环比增长长-18.17%-19.97%-29.19%5.566%-18.08%第三季度度14177.877 11144.222 25.996 121.51 156.17 环比增长长37.112%35.333%52.006%29.335%56.663%第四季度度25466.922 19377.311 92.226 216.28 301.06 环比增长长79.663%73.887%255.39%77.999%92.778%从近年数数据来看看，20009年年的新开开工面积积已超过220066年以前前、接

14、近近20008年水水平，但但与20007年年相比仍仍有一定定差距；施工面面积和竣竣工面积积则分别别达到近近年同期期最高（见见图九）。图九 广东近近年商品品房建设设情况（四）商商品房交交易全年商品品房销售售量价齐齐升，销销售面积积70335.889万平平方米，同同比增长长45.84%；销售售额45585.93亿亿元，同同比增长长59.24%；商品房房销售均均价65518元元/平方方米，同同比增长长9.118%。其其中，商商品住宅宅销售面面积和销销售金额额同比分分别增长长49.75%和655.677%，均价63366元元/平方方米，同同比增长长10.64%。分季度看看，前三三季度销销售均价价逐季升

15、升高，相相应地，第三三季度的的销售面面积较第第二季度度有所减减少，呈呈价涨量量跌态势势；第四四季度销销售面积积放量增增长，但但均价相相比第三三季度有有所下降降（见表表7）。商品房销销售面积积（万mm2）商品房销销售额（亿亿元）商品房均均价（元/mm2）住宅销售售面积（万万m2）住宅销售售额（亿亿元）住宅均价价（元/mm2）20088年度48244.41128799.9665970043788.37725199.3445754420099年度70355.89945855.9336518865566.64441733.72263666同比增长长(%)45.88459.2249.18849.7756

16、5.66710.664第一季度度11211.377 672.68 5999910499.255 609.86 58122第二季度度18244.311 11388.400 6240017244.899 10533.066 61055第三季度度16866.53311755.2336968815733.05510799.69968644第四季度度24033.688 15999.622 6655522099.455 14311.122 64777 环比增长长（%）42.55236.111-4.44940.44632.555-5.664表7房地地产交易易数据表表从近年各各年水平平来看，220099年商品

17、品房的销销售面积积、销售售额和销销售均价价分别达达到历史史新高（见见图十、十十一），说说明在适适度宽松松的货币币政策、购购房减免免税费政政策的实实施等利利好因素素的刺激激下，房房地产市市场得到到快速发展展。图十 广东近近年商品品房销售售情况图十一 广东东近年住住宅销售售情况（五）市市场消化化系数（注注2）与上年相相比，220099年市场场消化系系数有较较大幅度度的增长长，表明明市场活活跃，消消化能力力强（见表8、图十十二）。表8生成成指标数数据表20088年度20099年度同比增长长市场消化化系数(X)1.188731.644150.45542图十二 广东东近年商商品房消消化系数数走势（六）商

18、商品房空空置20099年期末末累计商商品房空空置总量量20440.773万平平方米，比上年年末增加216.12万平方米，其中第四季度新增42.28万平方米。按用途分类来看，住宅和其他空置面积分别比上年期末增加182.22万和46.95万平方米，办公楼、商业营业用途的空置面积分别减少7.59和5.46万平方米（见表9、图十三）。表9 房房地产空空置数据据表 单位位：万mm2时间空置类型型总数住宅办公楼商业其他累计20088年末空置面积积18244.61110300.66698.444421.83273.67其中待销575.80357.0127.111101.7989.889滞销889.12559

19、.0534.333186.43109.32积压359.69114.6037.000133.6274.447滞销和积积压12488.811673.6571.333320.05183.78累计20099年末空置面积积20400.733 12122.888 90.885 416.37 320.62 其中待销530.20 369.72 9.499 77.668 73.331 滞销11477.122 723.65 49.112 211.27 163.08 积压363.41 119.52 32.224 127.41 84.223 滞销和积积压15100.533 843.17 81.336 338.68 2

20、47.31 20099年度新增空置面积积216.12182.22-7.559-5.44646.995其中待销-45.612.771-17.62-24.11-16.58滞销和积积压261.72169.5210.00318.66363.553图十三 广东东近年年年末商品品房空置置情况（七）珠珠三角各各市简况况表10 珠三角角各城市市（不含含深圳）房房地产市市场主要要指标比比较情况况单位：亿元、万万m2、元/m2城市时 间间开发投资施工面积新开工面积竣工面积商品房销销售面积商品房销销售额商品房销销售均价年末空置面积广州市20088年762.4355000.37711933.922943.761079

21、9.688955.8688533403.5620099年817.3455055.56610733.799961.2413755.42212866.15593511363.94同比（%）7.2000.099-10.061.85527.33934.5555.622-9.882珠海市20088年147.6511433.988307.14405.47174.27121.776988851.22220099年168.4411322.311207.53366.77280.44209.917485571.119同比（%）14.008-1.002-32.43-9.55560.99272.3387.12239.

22、000佛山市20088年403.6819800.466517.11321.44542.88292.3253844138.2020099年358.2520855.411519.60240.69779.50487.2362511131.62同比（%）-11.255.3000.488-25.1243.55966.66816.008-4.776惠州市20088年186.8320599.255641.21242.80295.90121.944121169.11620099年175.3323111.433516.64535.65543.81232.0142666189.65同比（%）-6.11512.22

23、5-19.43120.6283.77890.2273.533174.20东莞市20088年270.1516955.188294.3598.666509.63283.7055677155.6020099年277.6622211.944269.26188.83604.11353.1758466235.63同比（%）2.78831.007-8.55391.33918.55424.4495.02251.443中山市20088年191.6118399.244670.24350.30320.43140.7843944174.4320099年192.3718777.099595.77381.72562.39

24、258.3845944233.85同比（%）0.3992.066-11.118.97775.55183.5544.57734.007江门市20088年104.6410088.400395.27191.46226.1371.99431822102.9220099年95.66511244.388415.63241.95349.64130.053720089.990同比（%）-8.55911.5505.15526.33754.66280.77716.991-12.66肇庆市20088年54.332601.30170.42176.90149.8743.9962933361.77320099年60.66

25、6763.39328.64202.98275.3193.4493396693.339同比（%）11.66726.99692.88514.77483.770112.7015.77951.228表11珠珠三角各各市（不不含深圳圳）20009年年各季度度商品住宅宅销售均均价变化化情况 广州珠海佛山惠州东莞中山江门肇庆第一季度度环比增增长-4.221%3.033%-5.776%5.499%-6.002%-0.558%5.144%35.775%第二季度度环比增增长-5.996%1.499%27.446%3.711%1.355%-0.005%4.799%-23.20%第三季度度环比增增长14.009%7.

26、700%13.223%4.744%4.911%22.005%8.799%19.330%第四季度度环比增增长26.662%-19.89%-15.58%-1.666%11.444%-8.117%16.991%5.955%年度同比增长长5.733%8.311%15.661%4.599%6.288%6.366%16.886%15.662%三、结论论1、关于于开发投投资和资资金状况况。房地地产完成成开发投投资从第第二季度度开始止止住了年年初下跌跌的态势势，投资资额逐季季增加，年年度同比比略有增增长。宽宽松的货货币政策策和畅旺旺的销售售市场使使得房地地产到位位资金充充裕、销销售回笼笼资金增增长较快快。2、

27、关于于土地购购置和商商品房供供应。与与上年相相比，房房地产企企业购置置土地面面积减少少14.34%，购置置金额增增长288.988%，购购置单价价增长550.558%。商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51%和7.71%，开发企业对市场信心增强。新开工面积从第三季度开始增长，第四季度增长幅度较大，但年度同比仍是负增长，下降3.74%，这将影响今年市场的供应量。3、关于于市场销销售。商商品房销销售面积积和销售售额同比比分别上上涨455.844%和559.224%，市市场消化化能力已已接近历历史最高高水平。全全省第四四季度环环比呈量量升价跌跌的局面面，但个个别城市市量跌价价升。4、关于于房价

28、。商商品房销销售均价价达65518元元/平方方米，商商品住宅宅销售均均价达663666元/平平方米，均均创历史史新高；同比分分别上涨涨9.118%和和10.64%。综上所述述，20009年年我省房房地产销销售市场场畅旺，到位资金充裕，房地产完成开发投资呈逐季上升趋势，土地市场表现活跃，多个房地产市场重要指标均接近或超过历史最高水平。房地产市场的较快复苏对于提振信心、增加投资、扩大内需、保持国民经济增长起了重要作用。同时，房价持续高位运行，个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险。2010年房地产市场面临复杂多变的经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境与税收政策处于变化调整之中。开发企业

29、应认真把握国家政策动向，密切关注市场变化，增强风险意识。建议政府加快构建和完善住房保障体系，增加普通商品住宅建设用地土地供应，加强市场监管，正确引导舆论，稳定市场预期，维护房地产市场平稳健康发展。20100年1月月27日注1：由由于“土地购购置费”与“土地购购置面积积”的统计计口径有有所不同同，故“土地购购置价格格”采用“土地成成交价款款”与“土地购购置面积积”相除而而得的平平均价格格。其中中，“土地成成交价款款”是指期期内进行行土地使使用权交交易活动动的最终终金额，在在土地一一级市场场是指土土地最后后的划拨拨款和出出让价；在土地地二级市市场是指指土地转转让、出出租、抵抵押等最最后确定定的合同

30、同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。注2：“市场消消化系数数”是通过过计算一一定时期期内商品品房吸纳纳量占市市场供应应量的比比值，反反映市场场消化能能力。（见下表）。市场消化化系数计计算表名 称计 算 公 式式市场消化化系数(X)销售面积积/（kk竣工工面积+待销面面积以以月为单单位的时时段数/12）公式定义义为：市市场实现现吸纳量量/市场场有效供供应量；系数的分分子为销销售面积积，含现楼楼和预售售。分母母：竣工工面积由由于一般般有约两两成的竣竣工面积积是公建建配套、回回迁补偿偿等，因因此可销销比例kk取为00.8；另外假设设满足待待销面积积（小于于1年的的空置量量）将在在本年度度被均匀匀地吸纳纳的条件件。15