某地产集团房地产企业成本核算指导epsl.docx
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1、房地产开发企业成本核算指导 第30页 共30页万字【220000】1445号关于实行行新的万万科集团团房地产产企业成成本核算算指导的的通知集团各地地产公司司、各部部门：为改进集集团成本本核算，适适应成本本管理需需要，集集团财务务部在广广泛征求求意见基基础上，修修订了万科集集团房地地产企业业成本核核算指导导，现现于发布布，本指指导自220011年1月月1日起起执行。由于本次次修订幅幅度较大大，请各各地产公公司财务务门部作作好新旧旧成本核核算办法法的衔接接工作，指指定专人人负责原原成本科科目余额额的调整整归类，确确保按时时、保质质的完成成帐套过过渡工作作。请各公司司（部门门）在可可行性报报告编制制
2、、项目目成本测测算、工工程预算算编制等等方面，按按新版成成本核算算指导的的成本分分类进行行有关成成本测算算、预算算编制等等工作。在制度执执行过程程中有任任何问题题，请及及时通报报集团财财务管理理部，以以便视情情况调整整。特此通知知。 万科企企业股份份有限公公司 二年年十二月月六日附：新版版成本分分类一览览表 新版万科集集团房地地产企业业成本核核算指导导万科集团团房地产产企业成成本核算算指导第一章总总则1-1 为了加加强成本本管理，规规范集团团房地产产开发企企业成本本核算，正正确计算算开发产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和分分析，根根据国家家颁布的的有关会会计准则则、会计计制度以以及集团团
3、制定的的有关规规定的要要求，制制定本指指导。1-2 集团房房地产开开发企业业成本核核算的任任务是：建立和和完善成成本核算算基础工工作，合合理确定定成本计计算对象象，正确确归集和和分配开开发成本本及费用用，及时时、准确确、完整整地提供供成本核核算资料料，以便便及时发发现成本本管理中中存在的的问题，寻寻求降低低成本的的途径。1-3 各房地地产开发发企业，应应建立成成本核算算责任制制，不断断完善成成本核算算基础工工作，改改进成本本核算办办法，严严格按照照国家以以及集团团成本管管理的要要求，正正确组织织成本核核算工作作，并自自觉接受受集团的的监督。第二章成成本核算算的基本本程序成本核算算的一般般步骤：
4、第一步：根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。第二步：设置有有关成本本核算会会计科目目，核算算和归集集开发成成本费用用。第三步：按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标标准。第四步：将归集集的开发发成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配。第五步：编制项项目开发发成本计计算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正确划划分已完完工和在在建开发发产品之之间的开开发成本本，分别别结转完完工开发发产品成成本。第七步：正确划划分可售售面积、不不可售面面积(由主管管部
5、门划划分提供供)，根据据有关规规定分别别计算可可售面积积、不可可售面积积应负担担的成本本，正确确结转完完工开发发产品的的销售成成本。第八步：编制成成本报表表，根据据成本核核算和管管理要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。第三章成成本核算算对象的的确定3-1 成本核核算对象象的确定定原则：应满足足成本计计算的需需要；便便于成本本费用的的归集；利于成成本的及及时结算算；适应应成本监监控的要要求。3-2 各单位位可根据据上述原原则，参参照下列列条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实
6、际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。(1) 单体开开发项目目，一般般以每一一独立编编制设计计概算或或施工图图预算所所列的单单项开发发工程为为成本核核算对象象。(2)在在同一开开发地点点、结构构类型相相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象。(3) 对于开开发规模模较大、工工期较长长的开发发项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。u成片分期期（区）开开发的项项目，可可以以各各期(区)为成本本核算对对象。u同一项目目有裙房房、公寓寓、写字字楼
7、等不不同功能能的，在在按期(区)划分成成本核算算对象的的基础上上，还应应按功能能划分成成本核算算对象。u同一小区区、同一一期有高高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。(4) 根据核核算和管管理需要要，对独独立的设设计概算算或施工工图预算算的配套套设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等开开发产品品成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。第四章成成本费用用项目及
8、及核算内内容4-1 开发产产品成本本核算应应视开发发产品的的具体情情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。成成本项目目一般包包括下列列六项：1) 土土地获得得价款2) 开开发前期期准备费费3) 主主体建筑筑工程费费4）主体体安装工工程费5) 社社区管网网工程费费6) 园园林环境境工程费费7）配套套设施费费8) 开开发间接接费4-2 各成本本项目的的开支范范围如下下：土地获得得价款指为取得得土地开开发使用用权而发发生的各各项费用用，主要要包括以以下内容容：一）政府府地价及及市政配配套费：支付的的土地出出让金、土土地开发发费，向向政府部部门交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、
9、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价。二）合作作款项：补偿合合作方地地价、合合作项目目建房转转入分给给合作方方的房屋屋成本和和相应税税金等。三）红线线外市政政设施费费：红线线外道路路、水、电电、气、通通讯等建建造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费。四）拆迁迁补偿费费：有关关地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费等。开发前期期准备费费：指在取得得土地开开发权之之后、项项目开发发前期的的水文地地质勘察察、测绘绘、规划划、设计计、可行行性研究究、筹建建、“三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内容：一）勘
10、察察设计费费(1) 勘测丈量量费：包包括初勘勘、详勘勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。(2) 规划设计计费：规划费：方案招招标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：施工图图设计费费、修改改设计费费等。其他：可可行性研研究费、制制图、晒晒图、赶赶图费等等。（3）建建筑研究究用房费费：包括括材料及及施工费费二）报建建费（1）报报批报建建费包括安检检费、质质检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消
11、防防配套设设施费、散散装水泥泥集资费费、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或墙改改专项基基金)、教师师住宅基基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。项目整体体性批报报建费：项目报报建时按按规定向向政府有有关部门门交纳的的报批费费。(2) 增容费费包括水、电电、煤气气增容费费三） “三通通一平”费：1） 临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用2） 临时用电电：接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费
12、用。3） 临时用水水：接通通红线外外施工用用临时给给排水设设施的设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。4） 场地平整整：场地地清运费费、旧房房拆除等等费用。四）临时时设施费费1) 临时围墙墙：包括括围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用2) 临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用3) 临时场地地占用费费：含施施工用临临时占道道费、临临时借用用空地租租费，4) 临时围板板：包括括设计、建建造、装装饰费用用主体建筑筑工程费费指项目开开发过程程中发生生的主体体内列入入土建预预算内的的各项费费用。主主要包括括：一） 基础造价价包括土石石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费，基基础处理
13、理费、桩桩基咨询询及检测测费、降降水二）结构构及粗装装修造价价 结构及及粗装修修（含地地下室部部分），如如系高层层建筑，有有裙楼架架空层及及转换层层，原则则上架空空层结构构列入裙裙楼、转转换层结结构并入入塔楼。三）门窗窗工程主要包括括室外门门窗、户户门、防防火门的的费用四）公共共部位精精装修费费主要包括括大堂、楼楼梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬的的精装修修费用五）户内内精装修修费主要包括括厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用。主体安装装工程费费一）室内内水暖气气电管线线设备费费；1、 室内给排排水系统统费（自自来水排水直饮水水热水水）；2、 室内采暖暖系统费费（地板板热电电热
14、膜分户燃燃气炉管道系系统暖暖气片）；3、 室内燃气气系统费费；室内内电气系系统费（强强、弱电电预埋管管）二） 室内设备备及其安安装费1、 空调及安安装费；2、 电梯及其其安装费费；3、 发电机及及其安装装费；4、 高低压配配电及安安装费；5、 消防通风风及安装装费；6、 背景音乐乐及安装装费三） 室内智能能化系统统费1、 保安监控控及停车车管理系系统费用用；2、 电信网络络费用；3、 卫星电视视费用；4、 三表远传传系统费费用；5、 家居智能能化系统统费用社区管网网工程费费一） 室外给排排水系统统费主要包括括自来水水系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统二） 室外采暖暖系统费费主要
15、包括括管道系系统、热热交换站站、锅炉炉房费用用三） 室外燃气气系统费费主要包括括管道系系统、调调压站四） 室外消防防系统费费主要包括括高压线线路工程程、低压压线路工工程、配配电站、开开闭站五） 室外消防防系统费费六） 室外智能能化系统统费主要包括括电信网网络系统统、小区区停车管管理系统统、电子子巡更系系统、围围墙监控控照明系系统园林环境境工程费费指项目所所发生的的园林环环境造价价，主要要包括：1） 环境设计计费2） 绿化建设设费：区区内、区区外绿化化支出3） 建筑小品品：雕塑塑、喷泉泉、环廊廊、假山山等4） 道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等5） 围墙建造造
16、费：包包括永久久性围墙墙、围栏栏及大门门6） 室外照明明：室外外照明电电气工程程，如路路灯、草草坪灯7） 室外背景景音乐8） 室外零星星设施：各种指指示牌、标标识牌、示示意图等等配套设施施费指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类： (1) 在开开发小区区内发生生的不会会产生经经营收入入的不可可经营性性公共配配套设施施支出，居居委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等设施的的支出。(2) 在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经
17、营收入入归于经经营者或或业委会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出。(3) 开发小小区内城城市规划划中规定定的大配配套设施施项目不不能有偿偿转让和和取得经经营收益益权时，发发生的没没有投资资来源的的费用。(4) 对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立
18、立核算。该成本项项目下按按各项配配套设施施设立明明细科目目进行核核算，如如：1、 游泳池：土建、设设备、设设施2、 业主会所所：设计计、装修修费、资资产购置置、单体体会所结结构3、 幼儿园：建造成成本及配配套资产产购置4、 学校：建建造成本本及配套套资产购购置5、 儿童游乐乐设施6、 车站建造造费：土土建、设设备、各各项设施施开发间接接费开发间接接费核算算与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出；以以及与项项目推广广销售有有关但发发生在楼楼盘开盘盘前的费费用支出出。一）工程程管理费费1） 工程监理理费：支支付给聘聘请的项项目或工工程监理理单位的的费用2
19、） 预结算编编审费：为编制制、审查查施工图图概算、预预算、结结算所支支付的费费用3） 行政管理理费：直直接从事事项目开开发的部部门的人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及直接接从事项项目开发发的部门门的行政政费。4） 施工合同同外奖金金：赶工工奖、进进度奖5） 质检费：竣工验验收过程程中的有有关质检检费。二）营销销推广费费项目开盘盘前发生生的广告告、策划划、样板板间、卖卖场建设设、售楼楼书、模模型等所所有营销销推广费费用，主主要包括括：1）媒介介广告费费：电视视、广播播、互联联网、报报纸、杂杂志、公公交广告告、电子子屏2）广告告设施及及发布费费：车站站广告、路路牌广告告3）现场场包装费
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